Документ

Всего документов: 5844
Число пользователей: 15251

Информация о документе

Цена	15000UZS
Размер	175.9KB
Покупки	0
Дата загрузки	07 Декабрь 2024
Расширение	docx
Категория	Экономика

Ko‘chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorlarini rivojlantirishning nazariy va metodologik asoslari

XX asrning boshidan qo’llanila boshlandi, “rieltor” degan so’z esa XX asrning oxiri va XXI
asrning boshlaridan paydo bo’ldi.
Mamlakatimizda “makler” degan so’z uy-joy fondining xususiylashtirilishi natijasida
uy-joy bozori shakllanishi bilan bog’liq holda yana qo’llanila boshlandi. Bu so’z ilk bor
Rossiya uy-joy bozori ishtirokchilari tilidan XX asrning boshlarida (taxminan, 1902-1918
yillarda) Turkistonda ramziy ravishda va keyinchalik Uzbekistonda pinhona (norasmiy,
lekin xalq orasida keng) qo’llanilgan. Ushbu so’z 1991 yildan to 2010 yilning oxirigacha
milliy uy-joy bozorimiz faoliyatida va xalq orasida refleksiv tarzda keng qo’llanilgan. Lekin
2010 yilning 22 dekabrida O’zbekistan Respublikasining “Rieltorlik faoliyati to’g’risida”
№O’RQ-269-sonli qonuni qabul qilinishi munosabati bilan “makler” so’zi o’rniga rasman
yangi terminlar “rieltor”, “rieltorlik faoliyati”, “rieltorlik tashkiloti”, “rieltorlik xizmatlari”
qo’llanilib kelinmoqda. Bunda mazkur terminlar bilan birga, rieltorlik faoliyati
mexanizmiga ko’chmas mulk ob'ektlari (KMO) bo’yicha munosabatlar jarayoniga KMOga
va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlarni tuzish chog’idagi “vositachilik”, KMOning va
ularga bo’lgan huquqlarning “savdosini tashkil etish”, KMOni “ishonchli boshqarish”,
ko’chmas mulk bozorida “axborot va maslaxat” xizmatlari mazmuni bilan bog’liq
tushunchalar kiritildi.
Rieltorlik xizmatlari, birinchidan, ko'chmas mulk bozorining samarali ishlashini
ta'minlashga, ikkinchidan, aholining eng muhim ehtiyojlaridan biri - uy-joy sharoitlarini
yaxshilashga bo'lgan ehtiyojni hal qilishga qaratilgan turli xil tadbirlarning butun
majmuasini ifodalaydi.
Rieltorlik xizmatlari ko chmas mulk bilan bevosita yoki bilvosita bog liq bo lganʻ ʻ ʻ
iqtisodiyotning turli sohalari va tarmoqlarini ham qamrab oladi. Qurilish, xususiylashtirish,
kommunal xo‘jaligi va uy-joy, bank va pul muomalasi, investisiya faoliyati, kredit va
sug‘urta tizimlari, ta’lim, qishloq xo‘jaligi shular jumlasidandir.
Rieltorlik xizmatlari ko'chmas mulkning butun sohasini qamrab oladi. Rieltorlik
xizmatlarining iste'molchilari ham jismoniy (fuqarolar), ham yuridik shaxslardir. Ularning
18

Baholovchi Mulk kiymatini baholash
Uy egalari shirkati va
tashkilotning ekspluatatsiya
bo’limi sifatida ko’chmas
mulk boshqaruvchisi
(rieltorlik institutlari emas) Ko’chmas mulkni (uy-joy sektori, ishlab
ch chiqarish va administrativ bino va inshootlarini)
boshqarish
Sugurtalovchi Sug’urtalash
Moliyachi, bankir, kreditor Kreditlash, moliyalash
Analitik, investitsion
konsalting - moliyaviy axborot,
maslahat va reyting xizmatlari Bozor rivojlanishini o’rganish, taxdil kilish va
prognozlash, maslahat va axborot, reytingni
baxolash xizmatlarini ko’rsatish
Sekyuritizatsiya (ipotekani
qayta moliyalashtirish) bozori
ishtirokchisi Ko’chmas mulk bilan ta'minlangan qimmatli-
qog’ozlarni (uy-joy sertifikatlari, ipoteka
obligatsiyalari) emissiya qilish va muomalasini
amalga oshirish
Ixtisoslashgan OAV,
informatsion texnologiyalar
bo’yicha mutaxassis Muammolarini yoritish va ma'lumotlar bilan
ta'minlash
Huquqshunos Yuridik xizmatlar
Notarius Notarial xizmatlar
O’rta maxsus va oliy ta'lim
muassasalari Kadrlar tayyorlash, malakasini oshirish va
ularni qayta tayyorlash
Rieltorlik tizimida aniq va tasodifiy yo’l bilan yuzaga keluvchi moddiy va nomoddiy
ob'ektlarga bo’lgan mulkiy huquq davlat va turli ijtimoiy mexanizmlar (urf-odatlar,
qadriyatlar, ma'naviyat, diniy me'yorlar, korporativ normalar) tizimi tomonidan birgalikda
himoyalanishi va tartibga solinishi zarur. Bunda ko’chmas mulk bo’yicha mulkiy
munosabatlar mulkiy huquq (mulkka bo’lgan huquq) “triadasi”ni - “foydalanish, egalik
qilish, tasarruf etish” - samarali amalga oshirilishini ta'minlashi lozim.
32

mulk bozoriga o’z ta’sirini ko’rsatishi ushbu masalalarni kengroq va chuqurroq o’rganishni
taqazo etadi. Rеspublikamizda shakllantirilib kеlayotgan ko’chmas mulk bozorida hamda
ko’chmas mulk obyektlari ishtirok etadigan barcha iqtisodiy jarayonlarda obyektlarni
baholash va rieltorlik bilan bog’liq faoliyatni tashkil etish va uni respublikamizda
iqtisodiyotning turli sohalari xususiyatidan kelib chiqqan holda takomillashtirish hozirgi
kunning o’ta dolzarb masalalaridan biriga aylanmoqda. Shu sababli, jahon moliyaviy-
iqtisodiy inqirozi jahondagi ko’plab rivojlangan mamlakatar iqtisodiyotiga sezilarli zarar
yetkazayotgan, hamda ko’chmas mulk bozorida murakkab va o’zgaruvchan sharoitni yuzaga
keltirib turgan hozirgi kunda O’zbekiston sharoitida ko’chmas mulk qiymatini baholashning
uslubiy asoslarini o’rganish, baholash va rieltorlik faoliyatlari bilan bog’liq jarayonlarni
takomillashtirish respublikamizda erkin bozor infrastrukturasini rivojlantirishda o’ta dolzarb
muammo hisoblanadi.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida, xususiy mulkka egalik qilish, undan foydalanish hamda
tasarruf etishda uning qiymatini adolatli baholarda aniqlash bugungi kundagi eng muhim
muammolardan biri sanaladi. Bugungi kunda ushbu muammoni hal etishda baholovchi
tashkilotlarning rolini oshirish, xususiylashtirish maqsadida ko’chmas mulkning bozor
qiymatini asosli baholash muhim ahamiyatga ega. 1
Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda,
ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozori metodologiyasini qo’llashga oid
masalalar va ularning mazmun-mohiyati, hususiyatlari va jihatlarini mustaqil ravishda
tahliliy ochib berish va tizimlashtirish asosida konkret bilimlarga ega bo’lish, muhim
nazariy-amaliy xulosalar shakllantirish, shaxsiy fikr va qarashlarni asoslab berish
qobiliyatiga erishish va ko’nikmasini egallash zarurati mazkur bitiruv malakaviy ishining
dolzarbligini belgilaydi.
Kurs ishining maqsadi . K o‘chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorlarini
rivojlantirishni iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini mazmun-mohiyatini ochib berish,
unga oid nazariy qarashlar, bilimlarni o’rganib tizimlashtirish asosida tegishli xulosalar
1
“O’zbekiston Respublikasini yanada rivojlantirish bo’yicha harakatlar strategiyasi to’g’risida”gi
O’zbekistonRespublikasi Prezidentining 2017 yil 7 fevraldagi PF-4947-sonli Farmoni.
4

tashkiliy-huhuqiy shakllarda bo'lishi va mahalliy hokimiyat organidan davlat ro'yxatidan
o'tishi mumkin:
1) yuridik shaxs maqomiga ega bo'lmagan yakka tartibdagi
xususiy tadbirkor (faqat axborot va maslahat xizmati ko'rsatadigan rieltor-jismoniy
shaxs);
2) xususiy firma;
3) mas uliyati cheklangan yoki qo'shimcha mas uliyatli jamiyat;ʼ ʼ
4) kooperativ, shirkat;
5) aktsiyadorlik jamiyati.
Rieltorlik sohasida davlat regulyativ boshqaruvi bilan bir qatorda, jamoatchilik
regulyativ institutlari ham mavjud. Bunday institutlar o'zini o'zi regulyatsiya qiluvchi
nodavlat-notijorat tashkilotlar (UUR) bo'lib, ular rieltorlik institutlar uyushmasi yoki
birlashmasi shaklida tashkil etiladi.
Nodavlat-notijorat tashkilot shaklidagi UUR rieltorlik tashkilotlari va rieltorlar
uyushmasi yoki birlashmasi yoxud fondi sifatida O'zbekistan Respublikasi Аdliya vazirligi
ro'yxatidan qonunda belgilangan tartibda o'tkaziladi.
Rieltorlik tashkilotlari va rieltor O'zbekistan Respublikasi Davlat Raqobat
qo'mitasining maxsus litsenziyasi asosida professional rieltorlik xizmatini ko'rsatishga haqli.
Ushbu qo'mita (baholash, birja va rieltorlik faoliyatini litsenziyalash boshqarmasi) rieltor va
rieltorlik tashkilotining qonun xujjatlarida (O'zbekiston Respublikasi Vazirlar
Mahkamasining 2011 yil 10 - maydagi 129-son «Rieltorlik faoliyatini litsenziyalash
to'g'risida nizomni tasdiqlash xaqida»gi qarori bilan) belgilangan litsenziya talablariga va
shartlariga rioya etish ustidan nazoratni amalga oshiradi.
Mazkur rieltorlik faoliyatini litsenziyalash to'g'risidagi nizomga ko'ra, rieltorlik
faoliyati cheklanmagan muddatga litsenziyalanadigan qo'yidagi rieltorlik xizmatlari turlarini
ko'rsatish yo'li bilan amalga oshiriladi:
- ko'chmas mulk ob ektlariga va ularga bo'lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish
ʼ
22

Regulyativ kanallarga davlat regulyatori ( DR) va nodavlat regulayatorlar (NR) kiradi.
Savdo operatsion kanallar A orqali 3 ta elementni bo’glaydi – R, H, S.
Funksional operatsin kanallarr orqali S va H, S va R, H va R o’zaro bog’langan.
Ko’chmas mulk bozoriga qarasak, auksion, sotuvchi va haridorning vazifasini rieltorlik
firmalari bajarishini ko’ramiz.
Ko’chmas mulkka bo’lgan talab Qd uning bozor bahosi Pa va yalpi daromadga bog’liq:
Q d
=D(P
a , Y) (1)
Taklif esa Qs tovarning bozor narxi Pa va xomashyo narxiga Px bog’liq:
Q s
=S(P
a , P
x ) (2)
Bozordagi talab va taklif muvozanati:
Q d
=Q s
(3)
(1), (2) va (3) tenglamalar bozorning iqtisodiy modelini ko’rsatadi. Ulardagi Px va Y –
ekzogen parametrlar. Endogen parametrlar (V) – Pa va Q (sotilgan ko’mas mulklar soni).
Bularni o’zaro bog’lagan holda, talab va taklifning muvozanat modelida ko’rish mumkin.
Modelda taklif egri chizig’i xomashyoning o’zgarmas bahosida taklif etilayotgan tovar
hajmi va uning narxi orasidagi nisbatni ko’rsatadi. Taklif egri chizig’i yuqoriga yo’nalgan,
sababi Pa qanchalik yuqori bo’lsa, ko’chmas mulk shuncalik ko’proq qurib sotuvga
chiqariladi.
3-rasm. Muvozanat modeli 7
7
Shoha’zamiy.Sh.Sh. Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari T.:Iqtisod-moliya,2015. 460b.
13

barcha ko’chmas mulk sotuvchilari va xaridorlarining ayni vaqtda mavjud bo’lgan barcha
talab va takliflari orasidagi o’zaro bog’liqlik yuzaga keladigan va ko’chmas mulk bilan
bog’liq barcha joriy operatsiyalar yig’indisi amalga oshiriladigan iqtisodiy-huquqiy hudud».
Ko’chmas mulk bozori o’zida ko’chmas mulk obyektlariga kapital kiritish sohasi va
ko’chmas mulk bilan bog’liq operatsiyalarda yuzaga keladigan iqtisodiy munosabatlar
tizimini aks ettiradi. Bu munosabatlar investorlar o’rtasida ko’chmas mulkni oldi-sotdi
jarayonida, ipoteka, ko’chmas mulk obyektlarini ijaraga berish jarayonlarida yuzaga keladi.
1-rasm. Ko’chmas mulkni tasniflash 3

Milliy ko’chmas mulk bozori - bir-biridan sinxron rivojlanishi, narxlar va xavf-xatarlar
darajasi, ko’chmas mulkka invеstitsiyalarning samaradorligi va ayniqsa qonunchilik holati,
siyosiy va ijtimoiy barkarorligi bilan farqlanib turuvchi mintaqaviy va maxalliy
bozorlarning jamuljamligidir. Ko’chmas mulk bozorining o’ziga xosligi shundan iboratki,
ko’chmas mulkning o’rtacha xaridori, odatda, ko’chmas mulk obyеktlarini sotib olish yoki
3
Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. 10 с
8

 ijtimoiy (ijtimoiy arboblar nuqtai nazaridan).
Muhandislik-texnologik yondashuv nuqtai nazaridan KMNB infratuzilmasi - bu
ko’chmas mulk ob'ektlari haqidagi haqqoniy axborotni turli iste'molchilar o’rtasida
taqsimlanish maqsadidagi kasbiy faoliyat mexanizmlari to’plamidir.
Asosiy vazifalari:
1. Barcha turdagi Ko’chmas mulk obyektlari bilan bitimlarni tuzish maqsadida, ularni
ta'riflash standartlarini ishlab chiqish va joriy qilish. Bu vazifa tahlilchilar tomonidan kasbiy
amaliyotchilar ishtirokida hal etiladi.
2. KMNBning yagona axborot bazasini yaratish va uning axborot ochiqligini ta'minlash
(bozor tadqiqotchilari, axborot texnologiyalari mutaxassislarining ishtirokida amalga
oshiradi).
3. KMOlariga va KMNBda kasbiy faoliyatga etalon talablarni shakllantirish va
qonunchilikda mustahkamlash, shuningdek, KMNBda bitimlarni belgilab beruvchi
yo’riqnoma va ruyxat hujjatlarini ishlab chiqish (KMNBni tartibga soluvchi davlat
organlari, jamoat birlashmalari, kasbiy xodimlar va ixtisoslashgan tadqiqot tashkilotlarining
tashabbuskor ishtiroki va nazoratida amalga oshiradi).
4. KMNBda etalon (modelli) faoliyat texnologiyalarining axborot bazalarini, ularni
ishlab chiqish bo’yicha modelli pilot loyihalarini hamda KMNBning kasbiy ishtirokchilari
o’rtasida ularni ko’paytirib tarqatish mexanizmlarini shakllantirish (jamoat kasbiy
birlashmalari, tijorat va notijorat tadqiqot tashkilotlari amalga oshiradi).
KMNBning infratuzilmasi transaktsion yondashuv nuqtai nazaridan talqin qilinsa -
KMNB ishtirokchilarining ularga zarur resurslardan, eng kam xarajatli foydalanish uchun
mexanizmlar to’plamidir.
KMNBga nisbatan transaktsion xarajatlari 14
- bu haridorlar va sotuvchilar amalga
oshirgan huquqlarni yaratish, almashish va himoya qilish bilan bog’liq bo’lgan barcha
xarajatlardir. «Bozor transaktsiyasini amalga oshirish uchun, kim bilan bitam tuzish hamda
14
Уильямсон О.Экономические институт ы капитализма.Фирмы,рынки в отношении контрактации.-
СПб.:1996. C .53
28

dastlabki muzokaralarni qaysi shartlar asosida o’tqazish afzalligini aniqlash, shartnomani
tayyorlash, shartnoma shartlari bajarilayotganligiga ishonch hosil qilish uchun axborot
yig’ish lozim va h-k. » 15
Asosiy vazifalari:
1. Axborot izlash bosqichlarida (muzokara olib borish, qaror qabul qilish,
ishtirokchilar harakatlarini muvofiqlashtirish, huquqlarni nazorat qilish va buzilgan
huquqlarni tiklash, buzuvchilarga jazolarni qo’llash) operatsiyalar (transaktsiyalar) o’tkazish
harakatlarini minimallashtiruvchi KMNB ishtirokchilarining o’zaro munosabatlari kasbiy
me'yorlari va standartlarini shakllantirish. Bu vazifalarni agentliklar raxbarlari, menejerlar,
psixologlar, jamoat birlashmalarining maxsus bo’linmalari, kasbiy ta'lim tizimlarining
bo’linmalari va tashkilotlari.
2. KMNB ishtirokchilari harakatlarini muvofiqlashtirish, izlanishlar va taxlillar,
ko’chmas mulk bozorida tadqiqot va tahlil, nazorat va tartibga solishni ta'minlaydigan
ko’chmas mulk bozorining infratuzilmasi institutini yaratish.
3. KMNB ishtirokchilarining o’zaro munosabatlari kasbiy me'yorlari va standartlarini
rasmiy ta'riflash va ularni kasbiy muhitda ko’paytirib tarqatish.
Metodologik yondashuv nuqtai nazaridan KMNBning infratuzilmasi - bu iqtisodiy
tizim sifatida KMOlarining foydali xususiyatlarining yaratilishi va iste'moli jarayon-
larining amalga oshuvidagi tub asosiy bozor tamoyillarini qo’llab-quvvatlaydigan va unga
ajratilgan vazifalar doirasini samarali hal etishni ta'minlaydigan mexanizmlar to’plami.
Asosiy vazifalari:
1. KMNBning monitoring va ishlashi jarayonlarini tadqiq etish tizimini yaratish,
ushbu asosda bozorni isloh etish va rivojlantirishning yo’llari, usullari va vositalarini
aniqlash (jamoat birlashmalarining tadqiqot bo’linmalari, kasbiy amaliy hodimlar
ishtirokida, shuningdek, ko’chmas mulk bozorining tijorat tadqiqot tashkilotlari amalga
oshiradi).
15
Коуз Р.Фирма,рынок и право.-М., 1993 . C .59.
29

yashovchilarning barcha toifalari uchun turarjoydan foydalanishga dotatsiya tizimini
o’rnatish, shaharlar va turarjoy KMOlarining muhandislik infratuzilmasining katastrofik
holatiga olib keladi. Navbatda turuvchilarga turarjoy yuzasidan imtiyozlar moliyalashtirish
manbalari bo’lmagan holda belgilanishi ijtimoiy tanglikka olib keladi.
Faqat KMNB infratuzilmasini shakllantirishga kompleks yondashuv, uning ishlash
jarayonlarining sinxronlashtirishi va ularning eng yuqori samaradorligini ta'minlashi
mumkin. KMNB infratuzilmasini shakllantirishga kompleks yondashuvning zaminida,
uning infratuzilmasining muhandislik, transaktsion, bozor va ijtimoiy tarkibiy qismlarini
KMNB institutlarining yaxlit, yagona tizimining o’zaro bog’liq va bir-birini to’ldiruvchi
qismlari sifatida ko’rib chiqish yotadi.
KMNBdagi faoliyat (xizmat va operatsiya) turlari u yoki bu bazaviy jarayonlar
yigindisini qamrab oladi. KMNB bilan bog’liq institutlar doirasida shakllangan faoliyatlar
nomi 1-jadvalda keltirilgan.
1-jadval.
KMNB bilan bog’liq professional institutlar va ularning faoliyat turlari 16
KMNB bilan bog’liq
professional institut Uning faoliyat turi
Rieltor va rieltorlik tashkiloti Rieltorlik xizmatlarining barcha turlari
Davlat kadastri Ko’chmas mulk davlat kadastri
hisobini yuritish
Developer (quruvchi) Ko’chmas mulk ob'ektlarini rivojlantirish va
shakllantirish (development)
Redeveloper Hududlarni rivojlantirish va o’zgartirish -
ikkilamchi qurilish (redevelopment)
Marketolog, reklama
bo’yicha mutaxassis Marketing va reklama
Loyihalovchi, kuruvchi va
ekspert Qurilish bino va inshootlari bo’yicha
loyihalash, qurilish va ta'mirlash, ekspertiza
o’tqazish
16

31

 ko'chmas mulk bozori faoliyatini takomillashtirish bo'yicha axborot ta'minoti,
takliflarni tayyorlash va amalga oshirish;
 ko'chmas mulk bozorida kasbiy faoliyatni o'rgatish.
Komponentlarning har biri alohida tarkibiy qismlarga ega. Masalan, baholash va
soliqqa tortish komponentiga quyidagilar kiradi:
1) soliq maqsadlari uchun ommaviy baholashning yagona usullarini tayyorlash va
tasdiqlash,
2) baholashni ishlab chiqarish,
3) bajarilgan bahoni tasdiqlash,
4) soliq yig'ish va boshqalar.
Bundan tashqari, ko’chmas mulk bozorining har bir tarkibiy qismi bir yoki bir nechta
ko'chmas mulk bozori sub'ektlari tomonidan boshqariladi.
Ko’chmas mulk bozorining oqilona tashkil etilishi birinchi navbatda funktsiyalarni
taqsimlashga asoslangan bo'lishi kerak: bir tomondan, federal idoralar, davlat hokimiyati
qonun chiqaruvchi organlari, mahalliy o'zini o'zi boshqarish organlarining ijro etuvchi va
qonun chiqaruvchi organlari vakillari tomonidan faqat va faqat davlat tomonidan amalga
oshirilishi mumkin bo'lgan funktsiyalar, boshqa tomondan, davlat tomonidan tasniflanishi
mumkin bo'lmagan va bo'lmasligi kerak bo'lgan funktsiyalar, va adolatli raqobat sharoitida
jismoniy shaxslar tomonidan amalga oshirilishi kerak.
Shubhasiz, ko'chmas mulk bozorini infratuzilma bilan ta'minlash bo'yicha quyidagi
funktsiyalar davlat yoki munitsipal funktsiyalar qatoriga kiritilishi kerak:
 qonunlarni, boshqa normativ-huquqiy hujjatlarni tayyorlash va qabul qilish,
shuningdek ularning qo'llanilishini nazorat qilish;
 ko'chmas mulkka bo' lgan huquqlarni davlat ro 'yxatidan o' tkazish, shuningdek
huquqlarni ro 'yxatdan o' tkazish maqsadida ularni hisobga olish;
 hududlarni rivojlantirishni rejalashtirish (masalan, shaharlarning bosh rejalarini
tayyorlash va tasdiqlash shaklida), hududlarni huquqiy rayonlashtirish qoidalari -
24

ularga invеstitsiya kiritish tajribasiga, shuningdеk bitimlarning haqiqiy narxlari haqidagi
ma'lumotga ega bo’lmaydi.
Ko’chmas mulk bozorini tartibga solishning asosiy maqsadlari quyidagilar: 4
 fuqarolarning ko’chmas mulkka bo’lgan konstitutsion huquqlarni va ularga
egalik qilish bilan bog’liq majburiyatlarini amalga oshirish;
 ko’chmas mulk bozorida uning barcha ishtirokchilari uchun ma’lum tartib va
sharoitlarning va sharoitlarning belgilanishi;
 bozor ishtirokchilarini insofsizlik, tovlamachilik va jinoiy tashkiliotlar hamda
jinoyatchilardan himoyalash;
 talab va taklifga muvofiq ravishda ko’chmas mulk obyektlariga bo’lgan
bahoning erkin belgilanishini ta’minlash;
 ishlab chiqarish sohasidagi tadbirkorlik faoliyatini rag’batlantiruvchi
investitsiyalar uchun sharoitlar yaratish;
 ekologik muhitni sog’lomlashtirish, iqtisodiy o’sishga erishish, ishsizlik
darajasini pasytirish, uy-joy muammosini va boshqa jamoat masalalarini hal
qilish:
 ko’chmas mulk obyektlari va ko’chmas mulk bozori ishtirokchilarini odilona
soliqqa tortish;
 mamlakat va viloyatlardagi uy-joy muammosi uchun qulay sharoitlarni yaratish.
Ko’chmas mulkni tartibga solish tamoyillari:
1. Tadbirlarni taqsimlash - turli xildagi ko’chmas mulk obyektlari (turar joy va noturar
joy obyektlari, yer va o’rmon uchastkalari va boshqa obyektlar) munosabatlarini
boshqarishga nisbatan maxsus yondashuvlarni qo’llash.
2. Ma’lumotlarning ochiqligi – qaror qabul qilish uchun ko’chmas mulk bozorining
barcha ishtirokchilari va obyektlari haqida to’liq va ochiq ma’lumotlardan foydalanish.
4
Yodgorov V . U ., Mirjalilova D . SH . Ko ’ chmas mulkdan foydalanishni tashkil etish va boshqarish . O’quv qo’llanma.-T.:
Toshkent arxitektura-qurilish instituti, 2014. -200 b
9

I BO B. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI
RIVOJLANTIRISHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI
1.1. Ko’chmas mulk bozorining nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari
Bozor - bu ma’lum hajm, qimmat, qiymat va narxga ega bo’lgan tovarning erkin
savdosi bilan bog’liq tashkillashgan ijtiomoiy-iqtisodiy-informatsionhuquqiy mexanizm
bilan ta’minlangan munosabatlarni turli omillar ta’siri sharoitida maqsadli amalga
oshirilishini ta’minlovchi yaxlit murakkab tizim (mexanizm) sifatida namoyon bo’luvchi
tovar bo’yicha talab va taklif funksiyasi. Ushbu tizimning faoliyat mexanizmi davlat va
iqtisodiyotning barcha subyektlari tomonidan birgalikda ularni har birining alohida
manfaatli maqsadlari doirasida harakatga keltiriladi. Bozorda tovarlar ishlab chiqaruvchi
(sotuvchi)lardan iste’molchi (haridor)larga tomon, moliyaviy resurslar esa aksincha
yo’nalishda harakat qiladi 2
.
Ko’chmas mulk bu – yerdan va unda joylashgan bino inshootlardan tashkil topgan
mulk. Ko’chmas mulk o’z ichiga yer ustida yoki yer ostida joylashgan va yerga o’rnatilgan
moddiy mulklarni oladi.
Ko’chmas mulk tarkibiga qonun bo’yicha – yer maydonlari, uylar, zavodlar, fabrikalar,
qo’rilmalar, barcha turdagi qurilma inshootlar, bo’sh yer uchastkalari va temir yo’llar,
chegaralangan suv obyektlari va yer bilan bog’liq barcha narsalar kiradi, ya’ni bunday
obyektlarni bir joydan ikkinchi joyga ko’chirish, ularga zarar yetkazmasdan amalga oshirib
bo’lmaydi. Bular jumlasiga shuningdek o’rmonlar, ko’p yillik ekinlar, binolar, inshoatlar
kiradi.
«Ko’chmas mulk bozori – bu sotuvchi va xaridorlar o’rtasida ko’chmas mulkning
konkret narxni aniqlash uchun birlashadigan va natijada ko’chmas mulk ayriboshlanishi
yuzaga kelishi mumkin bo’lgan tashkiliy tadbirlar tizimi». Ko’chmas mulk bozori – bu
2
» Shoha’zamiy.Sh.Sh. Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari. Toshkent “ Iqtisod - moliya ” 2015 -460 b .
7

qonunlari, kategoriyalari amal qilishi evaziga itstisodiyotning samarali faoliyatini
ta'minlaydi, pul va tovarlarga muhtoj bo’lgan iqtisodiyot sub'ektlariga (xaridor, sotuvchi va
ishlab chiqaruvchilarga) raqobatli va manfaatli ishlashiga, iste'molchilarga mablag’larini
sifatli ko’chmas mulklarga sarflashga, davlatga esa iqtisodiy siyosatini ehtiyotkorlik bilan
samarali amalga oshirishga ko’maklashadi. Bunda bozorning faoliyat mexanizmi davlat va
iqtisodiyot sub'ektlari tomonidan bir-biri bilan bog’liqlikda harakatga keltiriladi.
Falsafiy nuqtai nazardan, bozorda, jumladan, KMNBda ham, nafsiy naflilikka
bo’ysungan bozor munosabatlari taraflari harakteriga mos bo’lgan, uning muhiti tabiatini
belgilovchi dialektik-amaliy qonunlar va kategoriyalar hukm suradi . Mazkur qonun va
kategoriyalar birligi va o’zaro bog’liqligi negizida ularning ekvivalentliligi printsipi
(tamoyili) va o’zaro transformatsiyalanishi printsipi yotadi.
MBT tarkibidagi ko’chmas mulk savdosi va rieltorlik xizmatlari bo’yicha o’zaro
regulyativ (umumiy regulyator vositasida) bog’langan narxlar ob'ektiv shakllanuvchi shartli
bozorning (KMNB) infratuzilmasi ko’chmas mulk ob'ektlarining foydali xususiyatlari
yaratilishiga va iste'moliga, ularning bozor muhitida taqsimotiga ta'sir ko’rsatuvchi
yordamchi, texnologik, tashkiliy, iqtisodiy va boshqa xil jarayonlardan iborat.
Infratuzilma turlicha pogonalanadi:
 xalq xo’jaligi – makropog’ona (mamlakat KMNBning miqyosida);
 hududiy KMNB;
 alohida qismi (KMNBning alohida qismi);
 alohida ko’chmas mulk ob'ekti (KMO).
KMNB infratuzilmasi shakllanishi jarayonini talqin qilishda to’rtta yondashuvni
ko’rsatish mumkin:
 muhandislik-texnologik (kasbiy ish yurituvchilar nuqtai nazaridan);
 transaktsion (psixologik-xulq yondashuvi);
 bozor va makrobozor - bozor iqtisodiyoti nazariyasi mutaxassislarining nuqtai
nazaridan turib qaraladi;
27

natijalari,shuningdek, shaxsiy nomulkiy huquqlar va boshqa moddiy hamda nomoddiy
boyliklar kiradi. 12
Ta'kidlash joizki, rieltorlik tashkiloti faoliyatining yuqori transparentligiga erishishda
axborot (informatsion) ta'minotining to’liqligi, aniqligi, ishonchliligi, muntazamligi
printsiplariga asoslangan axborot va xisobotlar bazasi va tizimining shakllantirilishi
mulkchilik tizimi samaradorligini oshiradi, mulkiy munosabatlar jarayonida adolatli qiymat
kontseptsiyasi nuqtai nazaridan ishonchli qarorlar qabul qilish imkonini beradi. Aynan
shunday holat ZKMni emas, balki uning uch fantomi ko’rsatkichlari asosida qiymatni
baholash negizida iqtisodiy, huquqiy va texnik-texnologik fantomlarni boshqarish zaruratini
yuzaga keltiradi. Bu esa o’z-o’zidan ZKM va u bilan bog’liq uchta fantomni kapital,
ko’chmas mulk obyekti ob'ekti (tovari), mulkiy munosabatlar vositasi, axborot manbai va
retseptori (sezgir qabul qilib oluvchi), baholash va boshqarish ob'ekti bo’lishiga asos
bo’ladi. Bularning barchasi tegishli axborot bilan ta'minlangan mulkiy huquqlar va ular
bilan bog’liq mulkiy munosabatlarning ZKM mulkdori (jumladan, rieltorlik faoliyati
instituti) tomonidan ijtimoiy-iqtisodiy-informatsion-huquqiy-texnologik realizatsiyasini
(amalga oshirilishini) keltirib chiqaradi. Bunda huquqiy fantomlar ularga ekvivalent
iqtisodiy va texnik-texnologik fantomlar bilan xarakterlanuvchi ZKM kapital, tovar va
mulkiy munosabatlar vositasi sifatida KMB muomalasida bo’ladi, rieltorlik faoliyati instituti
esa bir vaqtning o’zida KMBda va unga ekvivalent bo’lgan rieltorlik xizmatlari bozorida
professional faoliyat yuritadi.
Rieltorlik institutlari turli tashkiliy-huhuqiy shakllarda tashkil etilishi va davlat
ro'yxatidan, qayta tashkil etilishi va tugatilishi tegishli qonun xujjatlarida belgilangan
tartibda amalga oshiriladi.
Umuman olganda, rieltorlik institutlari biznes sub ekti va jamoatchilik (nodavlat-ʼ
notijorat) tashkiloti shakllarida bo'lishi mumkin.
O'zbekistan Respublikasida rieltorlik instituti biznes sub ekti sifatida quyidagi
ʼ
12
O'zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksining 6- va 7- boblari,81-moddasi
21

Bu modelda:
TO – milliy real iqtisodiyot va ko’chmas mulk bozoriga bir vaqtda ta’sir ko’rsatuvchi
tashqi omillar;
QChK - ko’chmas mulk bozori indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari;
NChK - real iqtisodiyot sektorlari indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari;
QFO va NFO – makroregulyator (M) tomonidan ishlab chiqariladigan hamda mos
ravishda ko’chmas mulk bozori va makroregulyator tuzilmalariga ta’sir etadigan ichki
omillar.
Bu omillarning barchasi bir-biriga uzviy ta’sir qilib turadi.
Ko‘chmas mulk bozorini ajralib turadigan xususiyatlari quyidagilar hisoblanadi:
 baho shakllanishini individualligi;
 transaksion chiqimlar baland darajasi;
 birinchi va ikkinchi darajali bozorlar o‘zaro faoliyati muhim roli;
 baho, foydalilik va tavakkalchilikni regional iqtisodiyot holatiga bog‘liqligi;
 tavakkalchilikning rang-barangligi -tovarni bozordagi past likvidligi;
 bozorning o‘zini o‘zi boshqarishni baho mexanizmlarini zaifligi.
Ushbu sabablar foydasiga ko‘chmas mulk,uni iqtisodiy qarorlar qabul qilishdagi
tahlilining muhimligini aniqlovchi tahlil qilishni qiyinlashtiradigan bir nechta omillar bilan
ajralib turadi.
 ishonchli ma’lumotni topish qiyin ekanligi;
 analogik bitimlar sonini cheklanganligi (ba’zida esa ularni umuman yo‘qligi);
 bozor rivojlanish tendensiyasini aniqlovchi omillar har-xilligi.
Ko‘chmas mulk bozorida segmentasiya ko‘plab asoslardan o‘tkazilishi mumkin:
geografik joylashuv, fizik xarakteristikalari, obyektlarni funksional tayinlashgani yoki hatto
asoslar kompleks bo‘yicha ham. Segmentasiya uchun bir marta va umrbod asos yo‘q va
bo‘lishi mumkin ham emas.
16

chog'ida vositachilik qilish;
- ko'chmas mulk ob ektlarining va ularga bo'lgan huquqdorning savdosini tashkilʼ
etish;
- ko'chmas mulk ob ektlarini ishonchli boshqarish (trast);
ʼ
- ko'chmas mulk bozorida axborot va maslaxat xizmatlarini ko'rsatish.
Rieltorlik xizmatlarining bir necha turlarini amalga oshirmoqchi bo'lgan litsenziya
talabgori rieltorlik xizmatlarinnng ustav kapitalini maksimal miqdorda shakllantirish
nazarda tutilgan turi bo'yicha shakllantirilgan ustav kapitaliga ega bulishi kerak.
Rieltorlik institutlari bir-biriga qo'shilish, qo'shib olish, o'zaro birlashish, ajralish
yo'llari bilan qayta tashkil etilishi mumkin. Shu bilan birga, ular o'z mulkdorlari ehtiyoji
yoki sud qarori bilan tugatilishi hamda faoliyat yo’nalishlari va tashkiliy-huquqiy shakllarini
o'zgartirishi mumkin.
1.3.Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy
qismlari
Ko’chmas mulk bozorining quyidagi asosiy tarkibiy qismlarini ajratish mumkin: 13
 tegishli qonunlar va turli darajadagi (umummilliy, mintaqaviy, mahalliy)boshqa
normativ-huquqiy hujjatlar ko'rinishidagi ko'chmas mulk bozorini huquqiy
qo'llab-quvvatlash.;
 ko'chmas mulkni hisobga olish va unga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish;
 shaharsozlik-ko'chmas mulkdan foydalanishning huquqiy rejimini o'rnatish, er
uchastkalarini shakllantirish, qurilish, rekonstruktsiya qilish orqali yangi
ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish;
 ko'chmas mulkni baholash va soliqqa tortish;
 ko'chmas mulk bozorida faoliyat standartlarini va ko'chmas mulk standartlari
standartlarini belgilash, standartlarga rioya etilishini nazorat qilish;
13
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва "Высшее образование", 2008 год.
23

3. Qonunchilikning oshkoraligi –qonunlar va boshqa me’yoriy hujjatlar loyihalarini
ommaviy muhokama qilish.
4. Raqobatbardoshlik – ko’chmas mulk bozorida xizmatlar sifatini oshirish va
qiymatini pasaytirish mexanizmi sifatida.
5. Tartibga soluvchi organlar orasida vakolatlarning taqsimlanishi – qonunlar ishlab
chiqish va ularni tatbiq etish bitta shaxsda mujassamlashmasligi kerak.
6. Davlat va munisipial mulk bo’lgan ko’chmas mulk obyektlari tegishli regionlar
aholisining umumiy egaligi va foydalanishida bo’ladi.
7. Qonun hujjatlari tomonidan belgilangan qoidalar va tadbirlarning oddiy va
tushunarliligi, mulkdorlarni himoyalashning ishonchliligi.
8. Uy-joy bozorida tavakkalchilik guruhi fuqarolari – voyaga yetmaganlar, yakka
nafaqaxo’rlar, nogironlar va hokazolarni himoyalash bo’yicha qo’shimcha tadbirlarni
qo’llash.
9. Ko’chmas mulk bozorini boshqarish vazifalarini davlat organlari va professional
ishtirokchilar o’rtasida ratsional taqsimlash.
10. Ko’chmas mulkni boshqarish sohasidagi siyosat hududlarni zonalashtirishning
tasdiqlangan chizmalariga muvofiq ravishda yerlardan samarali foydalanishni va olib
borilayotgan ijtiomoiy siyosatga muvofiq tarzda yer to’lovlari bo’yicha imtiyozlarni
berishdan budjetdan manzilli kompensatsion to’lovlarga asta-sekin o’tish bilan soliqqa
tortishda faqatgina manzilli va asoslangan imtiyozlar berishni ta’minlashi zarur.
11. Aholi manfaatlarini ko’zlagan holda ko’chmas mulk obyektlariga egalik qilish,
foydalanish, va tasarruf etish tartibini belgilovchi qonun va boshqa me’yoriy hujjatlarni
davlatning vakolatli organlari qabul qiladi.
12. Amaldagi qonunchilikka asoslangan ravishda ijro etuvchi organlari davlat
ko’chmas mulkini tasarruf etishni amalga oshiradi.
10

13. Davlat va munisipial ko’chmas mulk obyektlarini xususiylashtirish va nodavlat
obyektlarga huquqlarni badalli ravishda o’tkazish invertizatsiya qiymati bo’yicha emas,
balki bozor qiymati bo’yicha amalga oshirilishi kerak.
14. Ko’chmas mulk obyektlaridan, jumladan, ular bilan amalga oshiriladigan
bitimlardan undiriladigan soliqlar va soliqsiz to’lovlar belgilangan me’yorlariga muvofiq
ravishda bo’linadi.
15. Ko’chmas mulk bozorini tartibga solishning turli ko’chmas mulk obyektlariga
bo’lgan huquqlarni tartibga soluvchi jahon tajribasini hisobga olgan holda o’z tarixi va
an’analariga ega bo’lgan, o’zbekcha tizimini qo’llash.
Ko‘chmas mulk bozorining aniq segmentlari mulkdan foydalanish, joylashuv,
keladigan daromad potensiali, ijarachilarning odatiy xarakteristikalari, investitsion
motivasiya va ko‘chmas mulkni almashtirish jarayonida tan olingan boshqa belgilar bilan
ifodalanadi. O‘z o‘rnida, ko‘chmas mulk bozorlari turli ijtimoiy, iqtisodiy, davlat va
iqtisodiy xarakterlarni ko‘rsatadi.
Ko‘chmas mulk bozori segmentlarining tadqiqoti, ko‘chmas mulk bozorining umumiy
shartlariga taalluqli joylashuv, raqobat, shu bilan birga, talab va taklif kabi parametrlar
bo‘yicha o‘tkaziladi.
1. Turar-joy ko‘chmas mulki (ko‘p kvartirali, bir oilali uylar, kvartiralar va xonalar).
2. Tijorat ko‘chmas mulki (idora, savdo, sanoat-ishlab chiqarish, ombor binolari,
mehmonxonalar, restoranlar).
3. Sanoat ko‘chmas mulki (sanoat shirkati, binolar).
4. Qurilishi tugallanmagan turli maqsadlardagi yer uchastkalari (shahar yerlari, qishloq
xo‘jalik va ov yerlari, qo‘riqxonalar,foydali qazilmalarni qidirish zonalari).
5. Maxsus maqsadlardagi ko‘chmas mulk (konstruktiv ifodasi bo‘yicha chegaraviy
foydalanishga ega obyektlar (masalan, cherkov, aeroport, qamoqxona va boshqalar).
Ko’chmas mulk bozorining tuzilmasi 2-rasmda keltirilgan bo’lib, unda: S-ko’chmas
mulk sotuvchisi, H- ko’chmas mulk haridori, R- rieyeltorlar ko’chmas mulk bozorining
11

KMQBXBning maqsadi – mulk qiymatini baholash bilan bog’liq erkin raqobatga
asoslangan malakali xizmatlar ko’rsatish uchun baholochi va mulkdor o’rtasidagi ochiq
munosabat, obyektiv konyunktura, yetarli, zaruriy va qulay shart-sharoitlar yaratish.
KMQBXBning vazifasi- uning ushbu maqsadiga erishishi bilan bog’liq funksiyalarni
amalga oshirishni ta’minlash.
1.2. Rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari.
Ko’chmas mulk bilan bog’liq “Makler”, “Broker ”, “Rieltor” degan tushunchalar va
ular negizida yotgan faoliyat (xizmat) turlari O’zbekistan uchun nisbatan yangi iktisodiy
tushunchalar va institutsional fenomen kisoblanganlig i sababli, ularning mazmun-moxiyati
nimada, degan savol urinli buladi.
“Makler (nemischa — makler)” degan so’z dunyoda hanuzgacha keng qo’llaniladi.
Uning negizida Ko’chmas mulk (asosan, yer va uy-joylar) oldi-sotdisi, ijarasi va
vositachiligini hamda birja savdosida bitimlar tuzish bilan bog’liq maleriat xizmatini
professional tarzda amalga oshiruvchi shaxslar tushuniladi.
“Rieltor” (aniqroq “rielter” - inglizcha: “Realter”) degan so’z ingliz tilidagi “Realty”
so’zi asosida paydo bulib, Ko’chmas mulk bilan bog’liq faoliyatni “rieltor (inglizcha -
Realter)”, rieltorlik kompaniyasi (agentligi, tashkiloti, firmasi) tomonidan amalga
oshirilishini anglatadi. Zero, hozirda Amerika maklerlarining milliy assotsiatsiyasi “rielter”
so’zini ishlatishni tavsiya qilgan bo’lsada, AQSHda Ko’chmas mulk bo’yicha
mutaxassislarni 250 yildan ortiq davr davomida “broker (inglizcha — “Broker ”)" ham deb
hanuzgacha atashadi. Ularning yordamchilarini (rasmiy ishonchli vakillarini) esa “agent
(inglizcha - “Agent”)lar” deb yuritishadi. Ushbu assotsiatsiyaning tavsiyasi bilan hozirda
(XXI asrning boshidan) Rossiyada ham “rielter (rieltor)” so’zi qo’llanila boshlandi.
O’zbek tilida avval xalq orasida odatiy qo’llanilgan “dallol”, “vositachi” degan
tushunchalar mavjud bulib, ma'lum darajada ular mazmuniga o’xshash, lekin, faqat
Ko’chmas mulk, ayniqsa, uy-joy vositachiligi bilan bog’liq bo’lgan “makler” degan so’z
17

o’tilgan.Shuningdek, ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining
tarkibiy qismlari yoritib berilgan.
Ishning II bobida rieltorlik tashkilotining ko’chmas mulk obyektlarini ishonchli
boshqarish xizmati, O’zbekiston va jahon ko’chmas mulk bozorlari,ularda rieltorlikning
roli , pandemiya davrida ko’chmas mulk va uning bozoriga qay tarzda ta’sir ko’rsatganligi
aks ettirilgan.
Ishning III bobida ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasini
rivojlantirish muammolar va hal etish yo’llari,shuningdek ko’chmas mulk va rieltorlik
xizmatlari bozorini rivojlantirish va takomillashtirish yo’llari haqida ma’lumotlar va
takliflar berilgan.
Ishning xulosa qismida ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorini rivojlantirish
yuzasidan ko’rib o’tilgan ma’lumotlar yuzasidan tegishli xulosalar shakllantirilgan.

6

4-rasm. Ko’chmas mulk bozori muvozanatiga erishish modeli. 9
Bu modeldagi sonlar ularning elementlarini bozorga ta’sirini anglatadi.
Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar yordamida ko’chmas mulkni bozor muomalasini
amalga oshirish funksiyasini (talab va taklif ) bajaradi. Milliy real iqtisodiyot ko’chmas
mulkni muomalasini amalga oshirish vazifasini bajaradi.
Makroregulyator (M) – umumiy regulyativ muvozanatlashtirish funksiyasini bajaradi.
5-rasm. Milliy real iqtisodiyot (MRI) va ko’chmas mulk bozorini
umumiy makroregulyator (M) orqali o’zaro bog’liqlikda faoliyat
ko’rsatishning tuzilmaviy modeli. 10
9
Shoha ’ zamiy . Sh . Sh . Mulk , qiymat va narxning nazariy asoslari T .: Iqtisod - moliya ,2015. 460 b .171- bet .
10
Shoha ’ zamiy . Sh . Sh . Mulk , qiymat va narxning nazariy asoslari T .: Iqtisod - moliya ,2015. 460 b . 205- bet .
15

sub'ektlaridir.
Umuman olganda, rieltorlik tashkiloti va rieltor professional xizmat ko’rsatish instituti
sifatida vakolatli (rieltorlik xizmatlarini ko’rsatish bo’yicha shartnoma asosida mulkdorning
rasmiy vakili sifatida) professional sotuvchi va xaridor, ishonchli boshqaruvchi va ko’chmas
mulk savdosini tashkillashtiruvchi hamda maslahatchi-tadqiqotchi va tahliliy axborot
manbai sifatidagi KMBda zarur bulgan faoliyatlarni bajarish asosida ushbu bozorning
tartibli rivojini belgilaydi. Ushbu faoliyatlarning fundamental asoslarini idrok qilish muhim
ahamiyatga ega. Bunda ijtimoiy-iqtisodiy sistemologiyaga asoslangan mulk to’g’risidagi
multifan ta'limoti qoidalariga 11
va ular bilan bog’liq adolatli qiymatning nazariy-
metodologik kontseptsiyaga asoslanuvchi rieltorlik faoliyatining va uning ob'ekti bo’lmish
zamonaviy ko’chmas mulk hamda ular bilan bog’liq bozorlar tizimining nazariy-
metodologik asoslari xamda mavjud me'yoriy-huquqiy metodologiya qoidalari nazarda
tutiladi.
Ko’chmas mulk va unga bo’lgan huquqlar tizimi kategoriyalari bo’yicha iqtisodiyot va
huquq ilm-fanlari va amaliyotida ko’p asrlar davomida jamlangan boy bilimlar, jumladan,
shakllangan terminologik apparat, nazariy, faktologik va metodologik bazislar, hozirgi
zamonda rieltorlik faoliyati va ko’chmas mulkning keng ma'nodagi mazmun-mohiyatini
tizimli o’rganish imkonini beradi. Vaholanki, zamonaviy ko’chmas mulk (ZKM) uni
ekvivalent ifodalovchi mulkiy huquqlar triadasi (uchligi), iqtisodiy va texnik-texnologik
parametrlar tizimiga ega substantsiya deb kompleks qaralishi lozim. Aynan mazkur negizda
zamonaviy rieltorlik faoliyati talqin qilinishi mumkin, zero rieltorlik faoliyati fuqarolik
huquqlari ob'ektlari (FHO) sifatida qaraluvchi ZKMka bo’lgan huquqlar triadasini
mulkdorning rasmiy vakili sifatida amalga oshirilishiga xizmat qiladi. Umuman olganda,
fuqarolik huquqlarining ob'ektlariga (FHO) ashyolar, shu jumladan, pul va qimmatli
qog’ozlar,boshqa buyumlar, mol-mulk, shu jumladan, mulkiy huquqlar, ishlar va xizmatlar,
ixtirolar, sanoat namunalari, fan, adabiyot, san'at asarlari va intellektual faoliyatning boshqa
11
Shoxa’zamiy Sh.Sh.Mulk,qiymat va narxning nazariy asoslari.Tanlangan maruzalar.-T.:Iqtisodiyot-moliya, 2015-
yil.460 bet
20

shakllantirish hamda bularning negizida nazariy bilimlar va amaliy ko’nikmalargaga ega
bo’lish.
Yuqoridagi maqsadga erishish quyidagi vazifalar qo’yilgan:
 ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va
huquqiy asoslari ko’rib chiqish,
 ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy
qismlari yoritish ;
 rieltorlik tashkilotining ko’chmas mulk obyektlarini ishonchli boshqarish xizmati
yoritib berish;
 O’zbekiston va jahon ko’chmas mulk bozorlari,ularda rieltorlikning rolining
tahlili ;
 pandemiya davrida ko’chmas mulk bozori: hozirgi tendentsiyalari va prognozlari
tahlili ,
 ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasini rivojlantirish
muammolar , hal etish yo’llari va rivojlantirish yo’llari va bosqichlarini amaliy tahlil
qilib chiqamiz.
Bitiruv malakaviy ishining obyekti . Bitiruv malakaviy ishining obyekti ko’chmas
mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozori.
Bitiruv malakaviy ishning predmeti. Ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari
bozorida amalga oshiriladigan mulkiy munosabatlar.
Bitiruv malakaviy ishi tarkibining qisqacha tavsifi. Bitiruv malakaviy ishi tarkibiy
jihatdan kirish, uchta bob, xulosa, foydalanilgan adabiyotlar ro’yhatidan iborat.
Ishning kirish qismida mavzuning dolzarbligi, predmeti va obyekti, ishning maqsadi
va vazifalari, nazariy-amaliy ahamiyati hamda malakaviy ish tarkibining qisqacha tavsifi
yoritilgan.
Ishning I bobida ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy,
uslubiy va huquqiy asoslari haqida ko’plab ma’lumotlar va materiallar keltirilib
5

xususiyatlarga ega.
Rieltorlik xizmatalarining bozor infratuzilmasi uni tashkil etuvchi o’zaro bog’liq
tarkibiy unsurlar va ularning bir-birlari bilan bog’liq funktsiyalaridan iborat bo’ladi. Bunda
RXBI unsurlari funktsiyalarining normal bajarilishi maxsus ijtimoiy-iqtisodiy-informatsion-
huquqiy-texnologik mexanizm asosida tashkillashtiriladi va amalga oshiriladi. Bu
mexanizm infrato’zilma unsurlari tomonidan ularning belgilangan operatsiyalari va
funktsiyalari kuchi ila harakatga keltiriladi.
RXBI rieltorlik sohasi maqsadlari va vazifalariga mos keluvchi mazmun va tarkibda
tashkillashtirilgan bo’ladi. Bunda RXBI alohida mavqega egaki, unda Rieltorlik xizmatalari
boshqa infratuzilmalarning unsurlari bir-birlari bilan bog’liq holda bozor munosabatlariga
kiradi. Demak, RXBI boshqa turdagi infratuzilmalarni ko’chmas mulk ob'ektlari bilan
bog’liq xizmatlar doirasida birlashtirib, ular uchun raqobatli bozor munosabatlari muhitini
yaratadi, ularning hayotiylik holatini ko’rsatadi va rivojlanishini belgilaydi.
Umuman olganda, Rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasi - rieltorlik xizmatlari va
ko’chmas mulklarning erkin (ochiq) muomalasi va resurslarning samarali aylanmasi bilan
bog’liq iqtisodiyotning alohida mexanizmi bo’lib, bir-biri bilan uzviy bog’liq o’ziga xos
xususiyat va xossalarga ega unsurlardan iborat tashkiliy tuzilma va mulkiy munosabatlarga
ega bo’lgan murakkab tizim sifatida shakllanadi va rivoj topadi.
Rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasi murakkab dinamik tizim bo’lganligi uchun
uning unsurlari faoliyati (operatsiyalari) va funktsiyalari urnatilgan me'yorlar va iqtisodiy
rivojlanishning belgilangan maqsadlari, vazifalari va kursatkichlari doirasida
tartiblashtirilish xususiyatiga ega.
Rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasida o’zaro bog’langan unsurlarning har biri
o’zining alohida manfaati maqsadida boshqa unsurlar bilan bozor munosabatlarni amalga
oshiradi. Bunda KMNBning institutsional va funktsional tuzilmalari ko’chmas mulkni
boylikka va bozor tovariga aylantiradi.
Yuqorida aytilganlardan kelib chiqib aytish mumkinki, RXBI unda umumbozor
26

MUNDARIJA
KIRISH …………………………………………………………………..
I BO B. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI
RIVOJLANTIRISHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI
1.1. Ko’chmas mulk bozorining nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari.
1.2. Rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari.
1.3. Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy
qismlari.
II BOB. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI
BOZORLARINING AMALIYOTI TAHLILI
2.1. Rieltorlik tashkilotining ko’chmas mulk obyektlarini ishonchli boshqarish
xizmati.
2.2. O’zbekiston va jahon ko’chmas mulk bozorlari,ularda rieltorlikning roli.
2. 3. Pandemiya davrida ko’chmas mulk bozori: hozirgi tendentsiyalari va
prognozlar.
III BOB. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI
BOZORLARINI RIVOJLANTIRISH ISTIQBOLLARI
3.1. Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasini rivojlantirish
muammolar va hal etish yo’llari.
3.2. Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorini rivojlantirish va
takomillashtirish.
XULOSA………………………………………………………..
FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO‘YXATI… ……….
2

Modelda taklif egri chizig’i xomashyoning o’zgarmas bahosida taklif etilayotgan tovar
hajmi va uning narxi orasidagi nisbatni ko’rsatadi. Taklif egri chizig’i yuqoriga yo’nalgan,
sababi P
a qanchalik yuqori bo’lsa, ko’chmas mulk shunchalik ko’proq qurib sotuvga
chiqariladi.
Talab va taklifga ta’sir etuvchi asosiy omillar:
-iqtisodiy: aholi va biznes daromadining darajasi, moliyaviy omillar mavjudligi, ijara
to‘lov stavkalarining darajasi, qurilish-montaj ishlari va qurilish ashyolari narxi, kommunal
xizmatlar uchun tariflar;
– ijtimoiy: aholi soni o‘zgarishi, aholining zichligi, ta’lim darajasi;
– ma’muriy: soliq stavkalari va hududiy to‘siqlar;
– ekologik: ko‘chmas mulk joylashgan rayonning qurib qolish yoki suv toshqinlariga
uchrash holatlari,ekologik holatni yomonlashuvi yoki yaxshilanishi.
Grafikda ikkala chiziqning kesishuv nuqtasi bozordagi narxning muvozanatini
ko’rsatadi, talab va taklif bir-biriga mos keladi. Bu model ham ko’chmas mulk bozori uchun
shartlidir.
Boshqarish tizimlari nazariyasiga asosan V I A nisbatini bozorning o’tkazish
funksiyasi sifatida ifodalash mumkin: 8
W(Qd, Qs)=B/A (4)
Agar W(Q
d ,Q
s ) va A o’zgaruvchilarning qiymatlari ma’lum bo’lsa, B o’zgaruvchini
bozorning iqtisodiy modeli bo’yicha natijaviy funksiya deb atasa ham bo’ladi. Bu funksiya
bozorning iqtisodiyotdagi rolini na faqat “barometr” sifatida, balki tovarlarni raqobat, talab
va taklif tasirida taqsimlanishi va qayta taqsimlanishi jarayonlarning regulyatoridir.
8
Берталанфи Л. Общая теория систем-обзор и результатов. “Системные исслодования” Ежегодник М.: Наука,
1969; Современная теория систем управления /Под ред. К.Т.Леондеса.-М.; Наука, 1970 -512 с.; Александров А.Г.
Оптимальные и адаптивные системы. – М.: Высшая школа, 1989. -263с
14

asosiylari hali ham jismoniy shaxslar bo'lib, ular ko'rsatilayotgan xizmatlarning 80% dan
ortig'ini tashkil qiladi.
Zamonaviy bozor iqtisodiyoti o'zining barcha xilma-xilligi, rivojlangan infratuzilmasi,
davlatning faol tartibga soluvchi roli, resurslarni tejaydigan intensiv iqtisodiy o'sishning
sharti sifatida yuqori darajada rivojlangan texnologiyalardan foydalanish bilan tavsiflanadi.
Rieltorlik faoliyatining predmeti - rieltorlik xizmatlari va ular asosida mulkiy
munosabatlarni amalga oshirish. Rieltorlik faoliyati institutlarining mijozlari - ko’chmas
mulk bozorining talab va taklif sub'ektlari xamda rieltorlik xizmat- larining iste'molchilari
bo’lgan jismoniy va yuridik shaxslar.
Rieltorlik faoliyati institutlarining maqsadi - o’z mijozlariga rieltorlikning professional
xizmatlarini ko’rsatish asosida fonda olish.
Rieltorlik faoliyati institutlarining vazifasi - o’z mijozlari naf (manfaat)li hak-huquqlari
maqsadi xususida ularga rieltorlikning professional xizmatlarini ko’rsatish asosida, o’zaro
bog’liq bo’lgan ko’chmas mulk bozorida va rieltorlik xizmatlari bozorida ob'ektiv narxlar
shakllanishini ta'minlash.
Umuman olganda, rieltorlik faoliyatining rivojlanishi ko’chmas mulk bozori va unga
hamohang (mos) bo’lgan rieltorlik xizmatlari bozori rivojlanishishini belgilaydi.
O’zbekistonda qabul qilingan rieltorlik faoliyati modeli jahon tajribasining ushbu
sohadagi mavjud modellariga tayanadi.
O’zbekiston Respublikasi “Rieltorlik faoliyati to’g’risida” qonunida rieltorlik faoliyati
mexanizmi berilgan. Unga ko’ra, rieltorlik faoliyati yuridik va jismoniy shaxslarning
ko’chmas mulk ob'ektlariga va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan bog’liq
xizmatlarni shartnoma asosida ko’rsatish bo’yicha tadbirkorlik faoliyatidir. Rieltorlik
faoliyati (xizmatlari) turlari rieltorlik tashkilotlari va rieltor tomonidan ushbu qonun
qoidalariga asosan amalga oshiriladi.
Yuqorida keltirilgan tushuncha va qoidalar mazmunidan kurinib turibdiki, rieltorlik
tashkilotlari va rieltorlar ko’chmas mulk bozori (KMB) infratuzilmasining muhim biznes
19

yerdan foydalanish va rivojlantirish qoidalari orqali ko'chmas mulk maqsadini
belgilash;
 soliq maqsadlarida ko'chmas mulkni ommaviy baholashning yagona usullarini
tayyorlash va joriy etish, ko'chmas mulkdan foydalanganlik uchun soliqlar va
boshqa to'lovlarni yig'ish.
Funktsiyalarni ajratish ancha qiyin davlat va munitsipal, ya'ni mahalliy darajada
bajarilishi kerak bo'lganlar. Jahon tajribasi shuni ko'rsatadiki, vakolatlarni taqsimlash uchun
barcha mamlakatlar uchun mos bo'lgan yagona stsenariy mavjud emas va har bir holatda
Markaziy hokimiyat va mahalliy o'zini o'zi boshqarish o'rtasida vakolatlarni taqsimlashning
mavjud sxemasi tarixiy evolyutsiya va turli darajadagi manfaatlar kurashining
natijasidir.ko'chmas mulk bozorini tartibga solish huquqi uchun hokimiyat.
Ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulk bozorini infratuzilma bilan ta'minlash bo'yicha
davlat yoki munitsipal funktsiyalar quyidagilarni o'z ichiga olmaydi:
 ko'chmas mulk ob'ektlarini er uchastkalari rejalari, binolar, inshootlar,
inshootlarning texnik pasportlari shaklida hisobga olish uchun hujjatlarni
tayyorlash;
 davlat organlari tomonidan tasdiqlangan yagona usullardan foydalangan holda
soliq maqsadlarida ko'chmas mulkni ommaviy baholashni amalga oshirish.
Davlat va nodavlat funktsiyalarining aralashishi ko'chmas mulk bozori infratuzilmasini
mantiqsiz tashkil etishga olib keladi va uning rivojlanishiga to'sqinlik qiladi. Xususan,
adolatli raqobatni rivojlantirish imkoniyatlarini to'sib qo'yadigan va bozor ishtirokchilariga
ko'rsatiladigan turli xil xizmatlar narxining oshishiga olib keladigan monopoliya paydo
bo'ladi. Bularning barchasi ko'chmas mulk aylanmasining ko'lami va tezligini cheklaydi,
umuman iqtisodiyotning samaradorligini pasaytiradi.
Rieltorlik xizmatalari o’z faoliyatini amalga oshirish jarayonida boshqa rieltorlik
tashkilotlari bilan infratuzilmaviy bog’liqlikda bo’ladi.
Rieltorlik xizmatalarining bozor infratuzilmasi (RXBI) o’ziga xos tarkib, aloqalar va
25

professional ishtirokchisi, A- auksion, NR- nodavlat regulyativ tashkilotlar, DR- davlat
regulyatori. Mazkur modelda har bir ishtirokchi bir-biri bilan uzviy bog’liq. Chunki,
ko’chmas mulk bozori modeli boshqa bozorlarga nisbatan qisqartirilgan modeldir. Bu esa
boshqa turdagi mulk bozorlari uchun ixtisoslashgan model sifatida qaraladi.
2-rasm. Ko’chmas mulk bozorining funksional-tuzilmaviy modeli 5
Auksion (A) ko’chmas mulk savdosi kimoshdi savdosi orqali sotiladi.
Sotuvchi (S) – ko’chmas mulkini sotib undan foyda olish maqsadida o’zini obyektini
sotuvchi yuridik yoki jismoniy shaxs va davlatdir.
Haridor (H) – ko’chmas mulkdan naf olish maqsadida undan foydalanish, tassarruf
etish yoki hadya qilish maqsadlarida mablag’ bilan ta’minlangan yuridik va jismoniy shaxs
va davlat bo’lishi mumkin.
Rieltor (R) - malaka sеrtifikatiga va litsеnziyaga ega bo’lgan, yakka tartibdagi
tadbirkorlik faoliyatini amalga oshiruvchi jismoniy shaxsdir.
Rieltorga litsеnziya ko’chmas mulk bozorida faqat axborot va maslaxat xizmatlari
ko’rsatish uchun bеriladi.
Rieltor o’z fuqarolik javobgarligini sug’urta qilish polisiga ega bo’lishi kеrak. 6

Davlat regulyatori (DR) va nodavlat regulayatorlar (NR) ko’chmas mulk bozorini
qonuniyligini tartibga solib turadi.
5
Shoha’zamiy.Sh.Sh.Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari Toshkent “Iqtisod-moliya” 2015 -460 b.
6
Riyeltorlik faoliyati to’g’risidagi qonun,2010 йил 22 декабрь, 5- modda.
12

KIRISH.
Mavzuning dolzarbligi. Bugungi kunda butun jahon ko’chmas mulk bozori o’ta tez
su’ratlar bilan rivojlanib, tobora takomillashib bormoqda. Hozirda butun dunyo
mamlakatlari boshidan kechirayotgan islohatlar ko’chmas mulkka bo’lgan ishonch va
qiziqishining behuda emasligini yana bir bor tasdiqladi. Shu o’rinda e’tirof etish kerakki,
respublikamiz Prezidenti va hukumati tomonidan ko’chmas mulkni baholash, mulkni davlat
tasarrufidan chiqarish, fuqarolarimizning mulkka bo’lgan loqayd qarashlarini tubdan
o’zgartirish, mulkka egalik qilish, foydalanish va tasarruf etishdagi iqtisodiy va huquqiy
savodxonligini oshirishga mustaqilligimizning dastlabki yillaridanoq alohida e’tibor qaratib
kelinayotganligini davlatimiz tanlagan bozor iqtisodiyotiga o’tish modeli naqadar oqilona va
uzoqni ko’zlagan dastur ekanligini tasdiqladi. Hozirgi kunda mulkchilik munosabatlarining
o‘zgarishi va xususiy mulkning vujudga kelishi barcha mulk turlari bo’yicha, jumladan
ko‘chmas mulk qiymatini baholash faoliyatining rivojlantirish muhim ahamiyat kasb
etmoqda. Shu bilan birga ko‘chmas mulk bozori va uning qiymatini baholash xizmatlari
bozori jadal sur’atlar bilan rivojlanib, ular o‘zaro bog‘liqlikda tobora takomillashib
bormoqda. Bugungi kunda davlatimiz tomonidan olib borilayotgan islohotlardan ko‘chmas
mulk qiymatini baholash, jamiyatda xususiy mulkni rolini oshirish, mulkchilik tizimini
yanada rivojlantirish bo’yicha bir qancha me’yoriy-huquqiy baza yaratilib, isloh etib
borilmoqda. Jumladan O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining “Baholash xizmatlari
bozorini yanada rivojlantirishning chora-tadbirlarito‘g‘risida” 2018-yil 1-iyundagi PQ-3764-
sonli qarori yuqoridagi fikrlarimizning isboti sifatida qarashimiz mumkin.
Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolining mazmun-
mohiyati hozirgi kundagi sharoitda to’liqligicha ochib berilmagan, unga oid nazariy
qarashlar va bilimlar o’rganilib mukammal darajada tizimlashtirilmagan, tegishli xulosalar
shakllantirilmagan. Zero, mamlakatimizda olib borilayotgan iqtisodiy islohotlar ko’chmas
3

KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI
RIVOJLANTIRISHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI
KURS ISHI
1

2. KMNBning rivojlanishini boshqarishning maxsus davlat, jamoat va tijorat
institutlarini tuzish:
 maqsadi KMNBning rivojlanishiga yo’naltirilgan davlat organlari harakatlarini
muvofiqlashtirish;
 KMNBni isloh etish, tartibga solish va nazorat qilishga, KMNBda mulkdorni
huquqqa qarshi harakatlardan himoya qilishga yo’naltirilgan davlat hokimiyati va mahalliy
o’z-o’zini boshqarish organlarining ixtisoslashgan tarkibiy bo’linmalari;
 KMNBning o’zini o’zi tartibga soluvchi va jamoat tashkilotlari, kasaba va iste'mol
uyushmalari;
 KMNBning ta'lim muassasalari va axborot markazlari;
 KMNBning ayrim sohalari tadqiqotchilari va isloh etilishining tashabbuskorlari
bo’lgan tijorat va notijorat tashkilotlari.
Bu yondashuvning cheklanganligi shundan iboratki, metodologik yondashuvga xos
bo’lgan makromodellashtirish KMOlarini yaratish, boshqarish va bozor muomalasining
muayyan jarayonlarini amalga oshirishning chuqur qonuniyatlarini tegishli darajada
kuzatishga imkon bermaydi.
Ijtimoiy yondashuv nuqtai nazaridan KMNBning infratuzilmasi - bu KMOlarining
foydali xususiyatlarining yaratilishi va iste'moli bilan bog’liq bo’lgan ijtimoiy vazifalarni
samarali hal etish mexanizmlarining to’plami.
Asosiy vazifalari:
 KMNBning qonunchilik va me'yoriy bazasini rivojlantirish;
 KMNB barcha ishtirokchilari tomonidan huquqiy va etika me'yorlariga rioya
etilishi, ularning huquqlari va manfaatlarini himoya qilish ustidan ijtimoiy nazorat tizimini
yaratish.
Ijtimoiy yondashuvning cheklanganligi shundaki, umuman olganda, aholining
manfaatlariga to’g’ri yunalganlik ham ba'zida ishlab chiqilgan , tavsiyalarning iqtisodiy
nochorligiga olib kelishi va aholining o’ziga zarar keltirishi mumkin. Masalan,
30

Ko‘chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorlarini rivojlantirishning nazariy va metodologik asoslari

Купить