Dokument ma'lumotlari

Narxi 15000UZS
Hajmi 175.9KB
Xaridlar 0
Yuklab olingan sana 07 Dekabr 2024
Kengaytma docx
Bo'lim Kurs ishlari
Fan Iqtisodiyot

Sotuvchi

Bahrom

Ro'yxatga olish sanasi 05 Dekabr 2024

256 Sotish

Ko‘chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorlarini rivojlantirishning nazariy va metodologik asoslari

Sotib olish
KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI RIVOJLANTIRISHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI KURS ISHI 1 MUNDARIJA KIRISH ………………………………………………………………….. I BO B. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI RIVOJLANTIRISHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI 1.1. Ko’chmas mulk bozorining nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari. 1.2. Rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari. 1.3. Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy qismlari. II BOB. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINING AMALIYOTI TAHLILI 2.1. Rieltorlik tashkilotining ko’chmas mulk obyektlarini ishonchli boshqarish xizmati. 2.2. O’zbekiston va jahon ko’chmas mulk bozorlari,ularda rieltorlikning roli. 2. 3. Pandemiya davrida ko’chmas mulk bozori: hozirgi tendentsiyalari va prognozlar. III BOB. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI RIVOJLANTIRISH ISTIQBOLLARI 3.1. Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasini rivojlantirish muammolar va hal etish yo’llari. 3.2. Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorini rivojlantirish va takomillashtirish. XULOSA……………………………………………………….. FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO‘YXATI… ………. 2 KIRISH. Mavzuning dolzarbligi. Bugungi kunda butun jahon ko’chmas mulk bozori o’ta tez su’ratlar bilan rivojlanib, tobora takomillashib bormoqda. Hozirda butun dunyo mamlakatlari boshidan kechirayotgan islohatlar ko’chmas mulkka bo’lgan ishonch va qiziqishining behuda emasligini yana bir bor tasdiqladi. Shu o’rinda e’tirof etish kerakki, respublikamiz Prezidenti va hukumati tomonidan ko’chmas mulkni baholash, mulkni davlat tasarrufidan chiqarish, fuqarolarimizning mulkka bo’lgan loqayd qarashlarini tubdan o’zgartirish, mulkka egalik qilish, foydalanish va tasarruf etishdagi iqtisodiy va huquqiy savodxonligini oshirishga mustaqilligimizning dastlabki yillaridanoq alohida e’tibor qaratib kelinayotganligini davlatimiz tanlagan bozor iqtisodiyotiga o’tish modeli naqadar oqilona va uzoqni ko’zlagan dastur ekanligini tasdiqladi. Hozirgi kunda mulkchilik munosabatlarining o‘zgarishi va xususiy mulkning vujudga kelishi barcha mulk turlari bo’yicha, jumladan ko‘chmas mulk qiymatini baholash faoliyatining rivojlantirish muhim ahamiyat kasb etmoqda. Shu bilan birga ko‘chmas mulk bozori va uning qiymatini baholash xizmatlari bozori jadal sur’atlar bilan rivojlanib, ular o‘zaro bog‘liqlikda tobora takomillashib bormoqda. Bugungi kunda davlatimiz tomonidan olib borilayotgan islohotlardan ko‘chmas mulk qiymatini baholash, jamiyatda xususiy mulkni rolini oshirish, mulkchilik tizimini yanada rivojlantirish bo’yicha bir qancha me’yoriy-huquqiy baza yaratilib, isloh etib borilmoqda. Jumladan O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirishning chora-tadbirlarito‘g‘risida” 2018-yil 1-iyundagi PQ-3764- sonli qarori yuqoridagi fikrlarimizning isboti sifatida qarashimiz mumkin. Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolining mazmun- mohiyati hozirgi kundagi sharoitda to’liqligicha ochib berilmagan, unga oid nazariy qarashlar va bilimlar o’rganilib mukammal darajada tizimlashtirilmagan, tegishli xulosalar shakllantirilmagan. Zero, mamlakatimizda olib borilayotgan iqtisodiy islohotlar ko’chmas 3 mulk bozoriga o’z ta’sirini ko’rsatishi ushbu masalalarni kengroq va chuqurroq o’rganishni taqazo etadi. Rеspublikamizda shakllantirilib kеlayotgan ko’chmas mulk bozorida hamda ko’chmas mulk obyektlari ishtirok etadigan barcha iqtisodiy jarayonlarda obyektlarni baholash va rieltorlik bilan bog’liq faoliyatni tashkil etish va uni respublikamizda iqtisodiyotning turli sohalari xususiyatidan kelib chiqqan holda takomillashtirish hozirgi kunning o’ta dolzarb masalalaridan biriga aylanmoqda. Shu sababli, jahon moliyaviy- iqtisodiy inqirozi jahondagi ko’plab rivojlangan mamlakatar iqtisodiyotiga sezilarli zarar yetkazayotgan, hamda ko’chmas mulk bozorida murakkab va o’zgaruvchan sharoitni yuzaga keltirib turgan hozirgi kunda O’zbekiston sharoitida ko’chmas mulk qiymatini baholashning uslubiy asoslarini o’rganish, baholash va rieltorlik faoliyatlari bilan bog’liq jarayonlarni takomillashtirish respublikamizda erkin bozor infrastrukturasini rivojlantirishda o’ta dolzarb muammo hisoblanadi. Bozor iqtisodiyoti sharoitida, xususiy mulkka egalik qilish, undan foydalanish hamda tasarruf etishda uning qiymatini adolatli baholarda aniqlash bugungi kundagi eng muhim muammolardan biri sanaladi. Bugungi kunda ushbu muammoni hal etishda baholovchi tashkilotlarning rolini oshirish, xususiylashtirish maqsadida ko’chmas mulkning bozor qiymatini asosli baholash muhim ahamiyatga ega. 1 Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozori metodologiyasini qo’llashga oid masalalar va ularning mazmun-mohiyati, hususiyatlari va jihatlarini mustaqil ravishda tahliliy ochib berish va tizimlashtirish asosida konkret bilimlarga ega bo’lish, muhim nazariy-amaliy xulosalar shakllantirish, shaxsiy fikr va qarashlarni asoslab berish qobiliyatiga erishish va ko’nikmasini egallash zarurati mazkur bitiruv malakaviy ishining dolzarbligini belgilaydi. Kurs ishining maqsadi . K o‘chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorlarini rivojlantirishni iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini mazmun-mohiyatini ochib berish, unga oid nazariy qarashlar, bilimlarni o’rganib tizimlashtirish asosida tegishli xulosalar 1 “O’zbekiston Respublikasini yanada rivojlantirish bo’yicha harakatlar strategiyasi to’g’risida”gi O’zbekistonRespublikasi Prezidentining 2017 yil 7 fevraldagi PF-4947-sonli Farmoni. 4 shakllantirish hamda bularning negizida nazariy bilimlar va amaliy ko’nikmalargaga ega bo’lish. Yuqoridagi maqsadga erishish quyidagi vazifalar qo’yilgan:  ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari ko’rib chiqish,  ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy qismlari yoritish ;  rieltorlik tashkilotining ko’chmas mulk obyektlarini ishonchli boshqarish xizmati yoritib berish;  O’zbekiston va jahon ko’chmas mulk bozorlari,ularda rieltorlikning rolining tahlili ;  pandemiya davrida ko’chmas mulk bozori: hozirgi tendentsiyalari va prognozlari tahlili ,  ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasini rivojlantirish muammolar , hal etish yo’llari va rivojlantirish yo’llari va bosqichlarini amaliy tahlil qilib chiqamiz. Bitiruv malakaviy ishining obyekti . Bitiruv malakaviy ishining obyekti ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozori. Bitiruv malakaviy ishning predmeti. Ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozorida amalga oshiriladigan mulkiy munosabatlar. Bitiruv malakaviy ishi tarkibining qisqacha tavsifi. Bitiruv malakaviy ishi tarkibiy jihatdan kirish, uchta bob, xulosa, foydalanilgan adabiyotlar ro’yhatidan iborat. Ishning kirish qismida mavzuning dolzarbligi, predmeti va obyekti, ishning maqsadi va vazifalari, nazariy-amaliy ahamiyati hamda malakaviy ish tarkibining qisqacha tavsifi yoritilgan. Ishning I bobida ko’chmas mulk bozori va rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari haqida ko’plab ma’lumotlar va materiallar keltirilib 5 o’tilgan.Shuningdek, ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy qismlari yoritib berilgan. Ishning II bobida rieltorlik tashkilotining ko’chmas mulk obyektlarini ishonchli boshqarish xizmati, O’zbekiston va jahon ko’chmas mulk bozorlari,ularda rieltorlikning roli , pandemiya davrida ko’chmas mulk va uning bozoriga qay tarzda ta’sir ko’rsatganligi aks ettirilgan. Ishning III bobida ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasini rivojlantirish muammolar va hal etish yo’llari,shuningdek ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorini rivojlantirish va takomillashtirish yo’llari haqida ma’lumotlar va takliflar berilgan. Ishning xulosa qismida ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorini rivojlantirish yuzasidan ko’rib o’tilgan ma’lumotlar yuzasidan tegishli xulosalar shakllantirilgan. 6 I BO B. KO‘CHMAS MULK VA RIELTORLIK XIZMATLARI BOZORLARINI RIVOJLANTIRISHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI 1.1. Ko’chmas mulk bozorining nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari Bozor - bu ma’lum hajm, qimmat, qiymat va narxga ega bo’lgan tovarning erkin savdosi bilan bog’liq tashkillashgan ijtiomoiy-iqtisodiy-informatsionhuquqiy mexanizm bilan ta’minlangan munosabatlarni turli omillar ta’siri sharoitida maqsadli amalga oshirilishini ta’minlovchi yaxlit murakkab tizim (mexanizm) sifatida namoyon bo’luvchi tovar bo’yicha talab va taklif funksiyasi. Ushbu tizimning faoliyat mexanizmi davlat va iqtisodiyotning barcha subyektlari tomonidan birgalikda ularni har birining alohida manfaatli maqsadlari doirasida harakatga keltiriladi. Bozorda tovarlar ishlab chiqaruvchi (sotuvchi)lardan iste’molchi (haridor)larga tomon, moliyaviy resurslar esa aksincha yo’nalishda harakat qiladi 2 . Ko’chmas mulk bu – yerdan va unda joylashgan bino inshootlardan tashkil topgan mulk. Ko’chmas mulk o’z ichiga yer ustida yoki yer ostida joylashgan va yerga o’rnatilgan moddiy mulklarni oladi. Ko’chmas mulk tarkibiga qonun bo’yicha – yer maydonlari, uylar, zavodlar, fabrikalar, qo’rilmalar, barcha turdagi qurilma inshootlar, bo’sh yer uchastkalari va temir yo’llar, chegaralangan suv obyektlari va yer bilan bog’liq barcha narsalar kiradi, ya’ni bunday obyektlarni bir joydan ikkinchi joyga ko’chirish, ularga zarar yetkazmasdan amalga oshirib bo’lmaydi. Bular jumlasiga shuningdek o’rmonlar, ko’p yillik ekinlar, binolar, inshoatlar kiradi. «Ko’chmas mulk bozori – bu sotuvchi va xaridorlar o’rtasida ko’chmas mulkning konkret narxni aniqlash uchun birlashadigan va natijada ko’chmas mulk ayriboshlanishi yuzaga kelishi mumkin bo’lgan tashkiliy tadbirlar tizimi». Ko’chmas mulk bozori – bu 2 » Shoha’zamiy.Sh.Sh. Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari. Toshkent “ Iqtisod - moliya ” 2015 -460 b . 7 barcha ko’chmas mulk sotuvchilari va xaridorlarining ayni vaqtda mavjud bo’lgan barcha talab va takliflari orasidagi o’zaro bog’liqlik yuzaga keladigan va ko’chmas mulk bilan bog’liq barcha joriy operatsiyalar yig’indisi amalga oshiriladigan iqtisodiy-huquqiy hudud». Ko’chmas mulk bozori o’zida ko’chmas mulk obyektlariga kapital kiritish sohasi va ko’chmas mulk bilan bog’liq operatsiyalarda yuzaga keladigan iqtisodiy munosabatlar tizimini aks ettiradi. Bu munosabatlar investorlar o’rtasida ko’chmas mulkni oldi-sotdi jarayonida, ipoteka, ko’chmas mulk obyektlarini ijaraga berish jarayonlarida yuzaga keladi. 1-rasm. Ko’chmas mulkni tasniflash 3 Milliy ko’chmas mulk bozori - bir-biridan sinxron rivojlanishi, narxlar va xavf-xatarlar darajasi, ko’chmas mulkka invеstitsiyalarning samaradorligi va ayniqsa qonunchilik holati, siyosiy va ijtimoiy barkarorligi bilan farqlanib turuvchi mintaqaviy va maxalliy bozorlarning jamuljamligidir. Ko’chmas mulk bozorining o’ziga xosligi shundan iboratki, ko’chmas mulkning o’rtacha xaridori, odatda, ko’chmas mulk obyеktlarini sotib olish yoki 3 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. 10 с 8 ularga invеstitsiya kiritish tajribasiga, shuningdеk bitimlarning haqiqiy narxlari haqidagi ma'lumotga ega bo’lmaydi. Ko’chmas mulk bozorini tartibga solishning asosiy maqsadlari quyidagilar: 4  fuqarolarning ko’chmas mulkka bo’lgan konstitutsion huquqlarni va ularga egalik qilish bilan bog’liq majburiyatlarini amalga oshirish;  ko’chmas mulk bozorida uning barcha ishtirokchilari uchun ma’lum tartib va sharoitlarning va sharoitlarning belgilanishi;  bozor ishtirokchilarini insofsizlik, tovlamachilik va jinoiy tashkiliotlar hamda jinoyatchilardan himoyalash;  talab va taklifga muvofiq ravishda ko’chmas mulk obyektlariga bo’lgan bahoning erkin belgilanishini ta’minlash;  ishlab chiqarish sohasidagi tadbirkorlik faoliyatini rag’batlantiruvchi investitsiyalar uchun sharoitlar yaratish;  ekologik muhitni sog’lomlashtirish, iqtisodiy o’sishga erishish, ishsizlik darajasini pasytirish, uy-joy muammosini va boshqa jamoat masalalarini hal qilish:  ko’chmas mulk obyektlari va ko’chmas mulk bozori ishtirokchilarini odilona soliqqa tortish;  mamlakat va viloyatlardagi uy-joy muammosi uchun qulay sharoitlarni yaratish. Ko’chmas mulkni tartibga solish tamoyillari: 1. Tadbirlarni taqsimlash - turli xildagi ko’chmas mulk obyektlari (turar joy va noturar joy obyektlari, yer va o’rmon uchastkalari va boshqa obyektlar) munosabatlarini boshqarishga nisbatan maxsus yondashuvlarni qo’llash. 2. Ma’lumotlarning ochiqligi – qaror qabul qilish uchun ko’chmas mulk bozorining barcha ishtirokchilari va obyektlari haqida to’liq va ochiq ma’lumotlardan foydalanish. 4 Yodgorov V . U ., Mirjalilova D . SH . Ko ’ chmas mulkdan foydalanishni tashkil etish va boshqarish . O’quv qo’llanma.-T.: Toshkent arxitektura-qurilish instituti, 2014. -200 b 9 3. Qonunchilikning oshkoraligi –qonunlar va boshqa me’yoriy hujjatlar loyihalarini ommaviy muhokama qilish. 4. Raqobatbardoshlik – ko’chmas mulk bozorida xizmatlar sifatini oshirish va qiymatini pasaytirish mexanizmi sifatida. 5. Tartibga soluvchi organlar orasida vakolatlarning taqsimlanishi – qonunlar ishlab chiqish va ularni tatbiq etish bitta shaxsda mujassamlashmasligi kerak. 6. Davlat va munisipial mulk bo’lgan ko’chmas mulk obyektlari tegishli regionlar aholisining umumiy egaligi va foydalanishida bo’ladi. 7. Qonun hujjatlari tomonidan belgilangan qoidalar va tadbirlarning oddiy va tushunarliligi, mulkdorlarni himoyalashning ishonchliligi. 8. Uy-joy bozorida tavakkalchilik guruhi fuqarolari – voyaga yetmaganlar, yakka nafaqaxo’rlar, nogironlar va hokazolarni himoyalash bo’yicha qo’shimcha tadbirlarni qo’llash. 9. Ko’chmas mulk bozorini boshqarish vazifalarini davlat organlari va professional ishtirokchilar o’rtasida ratsional taqsimlash. 10. Ko’chmas mulkni boshqarish sohasidagi siyosat hududlarni zonalashtirishning tasdiqlangan chizmalariga muvofiq ravishda yerlardan samarali foydalanishni va olib borilayotgan ijtiomoiy siyosatga muvofiq tarzda yer to’lovlari bo’yicha imtiyozlarni berishdan budjetdan manzilli kompensatsion to’lovlarga asta-sekin o’tish bilan soliqqa tortishda faqatgina manzilli va asoslangan imtiyozlar berishni ta’minlashi zarur. 11. Aholi manfaatlarini ko’zlagan holda ko’chmas mulk obyektlariga egalik qilish, foydalanish, va tasarruf etish tartibini belgilovchi qonun va boshqa me’yoriy hujjatlarni davlatning vakolatli organlari qabul qiladi. 12. Amaldagi qonunchilikka asoslangan ravishda ijro etuvchi organlari davlat ko’chmas mulkini tasarruf etishni amalga oshiradi. 10 13. Davlat va munisipial ko’chmas mulk obyektlarini xususiylashtirish va nodavlat obyektlarga huquqlarni badalli ravishda o’tkazish invertizatsiya qiymati bo’yicha emas, balki bozor qiymati bo’yicha amalga oshirilishi kerak. 14. Ko’chmas mulk obyektlaridan, jumladan, ular bilan amalga oshiriladigan bitimlardan undiriladigan soliqlar va soliqsiz to’lovlar belgilangan me’yorlariga muvofiq ravishda bo’linadi. 15. Ko’chmas mulk bozorini tartibga solishning turli ko’chmas mulk obyektlariga bo’lgan huquqlarni tartibga soluvchi jahon tajribasini hisobga olgan holda o’z tarixi va an’analariga ega bo’lgan, o’zbekcha tizimini qo’llash. Ko‘chmas mulk bozorining aniq segmentlari mulkdan foydalanish, joylashuv, keladigan daromad potensiali, ijarachilarning odatiy xarakteristikalari, investitsion motivasiya va ko‘chmas mulkni almashtirish jarayonida tan olingan boshqa belgilar bilan ifodalanadi. O‘z o‘rnida, ko‘chmas mulk bozorlari turli ijtimoiy, iqtisodiy, davlat va iqtisodiy xarakterlarni ko‘rsatadi. Ko‘chmas mulk bozori segmentlarining tadqiqoti, ko‘chmas mulk bozorining umumiy shartlariga taalluqli joylashuv, raqobat, shu bilan birga, talab va taklif kabi parametrlar bo‘yicha o‘tkaziladi. 1. Turar-joy ko‘chmas mulki (ko‘p kvartirali, bir oilali uylar, kvartiralar va xonalar). 2. Tijorat ko‘chmas mulki (idora, savdo, sanoat-ishlab chiqarish, ombor binolari, mehmonxonalar, restoranlar). 3. Sanoat ko‘chmas mulki (sanoat shirkati, binolar). 4. Qurilishi tugallanmagan turli maqsadlardagi yer uchastkalari (shahar yerlari, qishloq xo‘jalik va ov yerlari, qo‘riqxonalar,foydali qazilmalarni qidirish zonalari). 5. Maxsus maqsadlardagi ko‘chmas mulk (konstruktiv ifodasi bo‘yicha chegaraviy foydalanishga ega obyektlar (masalan, cherkov, aeroport, qamoqxona va boshqalar). Ko’chmas mulk bozorining tuzilmasi 2-rasmda keltirilgan bo’lib, unda: S-ko’chmas mulk sotuvchisi, H- ko’chmas mulk haridori, R- rieyeltorlar ko’chmas mulk bozorining 11 professional ishtirokchisi, A- auksion, NR- nodavlat regulyativ tashkilotlar, DR- davlat regulyatori. Mazkur modelda har bir ishtirokchi bir-biri bilan uzviy bog’liq. Chunki, ko’chmas mulk bozori modeli boshqa bozorlarga nisbatan qisqartirilgan modeldir. Bu esa boshqa turdagi mulk bozorlari uchun ixtisoslashgan model sifatida qaraladi. 2-rasm. Ko’chmas mulk bozorining funksional-tuzilmaviy modeli 5 Auksion (A) ko’chmas mulk savdosi kimoshdi savdosi orqali sotiladi. Sotuvchi (S) – ko’chmas mulkini sotib undan foyda olish maqsadida o’zini obyektini sotuvchi yuridik yoki jismoniy shaxs va davlatdir. Haridor (H) – ko’chmas mulkdan naf olish maqsadida undan foydalanish, tassarruf etish yoki hadya qilish maqsadlarida mablag’ bilan ta’minlangan yuridik va jismoniy shaxs va davlat bo’lishi mumkin. Rieltor (R) - malaka sеrtifikatiga va litsеnziyaga ega bo’lgan, yakka tartibdagi tadbirkorlik faoliyatini amalga oshiruvchi jismoniy shaxsdir. Rieltorga litsеnziya ko’chmas mulk bozorida faqat axborot va maslaxat xizmatlari ko’rsatish uchun bеriladi. Rieltor o’z fuqarolik javobgarligini sug’urta qilish polisiga ega bo’lishi kеrak. 6 Davlat regulyatori (DR) va nodavlat regulayatorlar (NR) ko’chmas mulk bozorini qonuniyligini tartibga solib turadi. 5 Shoha’zamiy.Sh.Sh.Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari Toshkent “Iqtisod-moliya” 2015 -460 b. 6 Riyeltorlik faoliyati to’g’risidagi qonun,2010 йил 22 декабрь, 5- modda. 12 Regulyativ kanallarga davlat regulyatori ( DR) va nodavlat regulayatorlar (NR) kiradi. Savdo operatsion kanallar A orqali 3 ta elementni bo’glaydi – R, H, S. Funksional operatsin kanallarr orqali S va H, S va R, H va R o’zaro bog’langan. Ko’chmas mulk bozoriga qarasak, auksion, sotuvchi va haridorning vazifasini rieltorlik firmalari bajarishini ko’ramiz. Ko’chmas mulkka bo’lgan talab Qd uning bozor bahosi Pa va yalpi daromadga bog’liq: Q d =D(P a , Y) (1) Taklif esa Qs tovarning bozor narxi Pa va xomashyo narxiga Px bog’liq: Q s =S(P a , P x ) (2) Bozordagi talab va taklif muvozanati: Q d =Q s (3) (1), (2) va (3) tenglamalar bozorning iqtisodiy modelini ko’rsatadi. Ulardagi Px va Y – ekzogen parametrlar. Endogen parametrlar (V) – Pa va Q (sotilgan ko’mas mulklar soni). Bularni o’zaro bog’lagan holda, talab va taklifning muvozanat modelida ko’rish mumkin. Modelda taklif egri chizig’i xomashyoning o’zgarmas bahosida taklif etilayotgan tovar hajmi va uning narxi orasidagi nisbatni ko’rsatadi. Taklif egri chizig’i yuqoriga yo’nalgan, sababi Pa qanchalik yuqori bo’lsa, ko’chmas mulk shuncalik ko’proq qurib sotuvga chiqariladi. 3-rasm. Muvozanat modeli 7 7 Shoha’zamiy.Sh.Sh. Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari T.:Iqtisod-moliya,2015. 460b. 13 Modelda taklif egri chizig’i xomashyoning o’zgarmas bahosida taklif etilayotgan tovar hajmi va uning narxi orasidagi nisbatni ko’rsatadi. Taklif egri chizig’i yuqoriga yo’nalgan, sababi P a qanchalik yuqori bo’lsa, ko’chmas mulk shunchalik ko’proq qurib sotuvga chiqariladi. Talab va taklifga ta’sir etuvchi asosiy omillar: -iqtisodiy: aholi va biznes daromadining darajasi, moliyaviy omillar mavjudligi, ijara to‘lov stavkalarining darajasi, qurilish-montaj ishlari va qurilish ashyolari narxi, kommunal xizmatlar uchun tariflar; – ijtimoiy: aholi soni o‘zgarishi, aholining zichligi, ta’lim darajasi; – ma’muriy: soliq stavkalari va hududiy to‘siqlar; – ekologik: ko‘chmas mulk joylashgan rayonning qurib qolish yoki suv toshqinlariga uchrash holatlari,ekologik holatni yomonlashuvi yoki yaxshilanishi. Grafikda ikkala chiziqning kesishuv nuqtasi bozordagi narxning muvozanatini ko’rsatadi, talab va taklif bir-biriga mos keladi. Bu model ham ko’chmas mulk bozori uchun shartlidir. Boshqarish tizimlari nazariyasiga asosan V I A nisbatini bozorning o’tkazish funksiyasi sifatida ifodalash mumkin: 8 W(Qd, Qs)=B/A (4) Agar W(Q d ,Q s ) va A o’zgaruvchilarning qiymatlari ma’lum bo’lsa, B o’zgaruvchini bozorning iqtisodiy modeli bo’yicha natijaviy funksiya deb atasa ham bo’ladi. Bu funksiya bozorning iqtisodiyotdagi rolini na faqat “barometr” sifatida, balki tovarlarni raqobat, talab va taklif tasirida taqsimlanishi va qayta taqsimlanishi jarayonlarning regulyatoridir. 8 Берталанфи Л. Общая теория систем-обзор и результатов. “Системные исслодования” Ежегодник М.: Наука, 1969; Современная теория систем управления /Под ред. К.Т.Леондеса.-М.; Наука, 1970 -512 с.; Александров А.Г. Оптимальные и адаптивные системы. – М.: Высшая школа, 1989. -263с 14 4-rasm. Ko’chmas mulk bozori muvozanatiga erishish modeli. 9 Bu modeldagi sonlar ularning elementlarini bozorga ta’sirini anglatadi. Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar yordamida ko’chmas mulkni bozor muomalasini amalga oshirish funksiyasini (talab va taklif ) bajaradi. Milliy real iqtisodiyot ko’chmas mulkni muomalasini amalga oshirish vazifasini bajaradi. Makroregulyator (M) – umumiy regulyativ muvozanatlashtirish funksiyasini bajaradi. 5-rasm. Milliy real iqtisodiyot (MRI) va ko’chmas mulk bozorini umumiy makroregulyator (M) orqali o’zaro bog’liqlikda faoliyat ko’rsatishning tuzilmaviy modeli. 10 9 Shoha ’ zamiy . Sh . Sh . Mulk , qiymat va narxning nazariy asoslari T .: Iqtisod - moliya ,2015. 460 b .171- bet . 10 Shoha ’ zamiy . Sh . Sh . Mulk , qiymat va narxning nazariy asoslari T .: Iqtisod - moliya ,2015. 460 b . 205- bet . 15 Bu modelda: TO – milliy real iqtisodiyot va ko’chmas mulk bozoriga bir vaqtda ta’sir ko’rsatuvchi tashqi omillar; QChK - ko’chmas mulk bozori indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari; NChK - real iqtisodiyot sektorlari indikatorlari bo’yicha chiqish ko’rsatkichlari; QFO va NFO – makroregulyator (M) tomonidan ishlab chiqariladigan hamda mos ravishda ko’chmas mulk bozori va makroregulyator tuzilmalariga ta’sir etadigan ichki omillar. Bu omillarning barchasi bir-biriga uzviy ta’sir qilib turadi. Ko‘chmas mulk bozorini ajralib turadigan xususiyatlari quyidagilar hisoblanadi:  baho shakllanishini individualligi;  transaksion chiqimlar baland darajasi;  birinchi va ikkinchi darajali bozorlar o‘zaro faoliyati muhim roli;  baho, foydalilik va tavakkalchilikni regional iqtisodiyot holatiga bog‘liqligi;  tavakkalchilikning rang-barangligi -tovarni bozordagi past likvidligi;  bozorning o‘zini o‘zi boshqarishni baho mexanizmlarini zaifligi. Ushbu sabablar foydasiga ko‘chmas mulk,uni iqtisodiy qarorlar qabul qilishdagi tahlilining muhimligini aniqlovchi tahlil qilishni qiyinlashtiradigan bir nechta omillar bilan ajralib turadi.  ishonchli ma’lumotni topish qiyin ekanligi;  analogik bitimlar sonini cheklanganligi (ba’zida esa ularni umuman yo‘qligi);  bozor rivojlanish tendensiyasini aniqlovchi omillar har-xilligi. Ko‘chmas mulk bozorida segmentasiya ko‘plab asoslardan o‘tkazilishi mumkin: geografik joylashuv, fizik xarakteristikalari, obyektlarni funksional tayinlashgani yoki hatto asoslar kompleks bo‘yicha ham. Segmentasiya uchun bir marta va umrbod asos yo‘q va bo‘lishi mumkin ham emas. 16 KMQBXBning maqsadi – mulk qiymatini baholash bilan bog’liq erkin raqobatga asoslangan malakali xizmatlar ko’rsatish uchun baholochi va mulkdor o’rtasidagi ochiq munosabat, obyektiv konyunktura, yetarli, zaruriy va qulay shart-sharoitlar yaratish. KMQBXBning vazifasi- uning ushbu maqsadiga erishishi bilan bog’liq funksiyalarni amalga oshirishni ta’minlash. 1.2. Rieltorlik xizmatlari bozorinig nazariy, uslubiy va huquqiy asoslari. Ko’chmas mulk bilan bog’liq “Makler”, “Broker ”, “Rieltor” degan tushunchalar va ular negizida yotgan faoliyat (xizmat) turlari O’zbekistan uchun nisbatan yangi iktisodiy tushunchalar va institutsional fenomen kisoblanganlig i sababli, ularning mazmun-moxiyati nimada, degan savol urinli buladi. “Makler (nemischa — makler)” degan so’z dunyoda hanuzgacha keng qo’llaniladi. Uning negizida Ko’chmas mulk (asosan, yer va uy-joylar) oldi-sotdisi, ijarasi va vositachiligini hamda birja savdosida bitimlar tuzish bilan bog’liq maleriat xizmatini professional tarzda amalga oshiruvchi shaxslar tushuniladi. “Rieltor” (aniqroq “rielter” - inglizcha: “Realter”) degan so’z ingliz tilidagi “Realty” so’zi asosida paydo bulib, Ko’chmas mulk bilan bog’liq faoliyatni “rieltor (inglizcha - Realter)”, rieltorlik kompaniyasi (agentligi, tashkiloti, firmasi) tomonidan amalga oshirilishini anglatadi. Zero, hozirda Amerika maklerlarining milliy assotsiatsiyasi “rielter” so’zini ishlatishni tavsiya qilgan bo’lsada, AQSHda Ko’chmas mulk bo’yicha mutaxassislarni 250 yildan ortiq davr davomida “broker (inglizcha — “Broker ”)" ham deb hanuzgacha atashadi. Ularning yordamchilarini (rasmiy ishonchli vakillarini) esa “agent (inglizcha - “Agent”)lar” deb yuritishadi. Ushbu assotsiatsiyaning tavsiyasi bilan hozirda (XXI asrning boshidan) Rossiyada ham “rielter (rieltor)” so’zi qo’llanila boshlandi. O’zbek tilida avval xalq orasida odatiy qo’llanilgan “dallol”, “vositachi” degan tushunchalar mavjud bulib, ma'lum darajada ular mazmuniga o’xshash, lekin, faqat Ko’chmas mulk, ayniqsa, uy-joy vositachiligi bilan bog’liq bo’lgan “makler” degan so’z 17 XX asrning boshidan qo’llanila boshlandi, “rieltor” degan so’z esa XX asrning oxiri va XXI asrning boshlaridan paydo bo’ldi. Mamlakatimizda “makler” degan so’z uy-joy fondining xususiylashtirilishi natijasida uy-joy bozori shakllanishi bilan bog’liq holda yana qo’llanila boshlandi. Bu so’z ilk bor Rossiya uy-joy bozori ishtirokchilari tilidan XX asrning boshlarida (taxminan, 1902-1918 yillarda) Turkistonda ramziy ravishda va keyinchalik Uzbekistonda pinhona (norasmiy, lekin xalq orasida keng) qo’llanilgan. Ushbu so’z 1991 yildan to 2010 yilning oxirigacha milliy uy-joy bozorimiz faoliyatida va xalq orasida refleksiv tarzda keng qo’llanilgan. Lekin 2010 yilning 22 dekabrida O’zbekistan Respublikasining “Rieltorlik faoliyati to’g’risida” №O’RQ-269-sonli qonuni qabul qilinishi munosabati bilan “makler” so’zi o’rniga rasman yangi terminlar “rieltor”, “rieltorlik faoliyati”, “rieltorlik tashkiloti”, “rieltorlik xizmatlari” qo’llanilib kelinmoqda. Bunda mazkur terminlar bilan birga, rieltorlik faoliyati mexanizmiga ko’chmas mulk ob'ektlari (KMO) bo’yicha munosabatlar jarayoniga KMOga va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlarni tuzish chog’idagi “vositachilik”, KMOning va ularga bo’lgan huquqlarning “savdosini tashkil etish”, KMOni “ishonchli boshqarish”, ko’chmas mulk bozorida “axborot va maslaxat” xizmatlari mazmuni bilan bog’liq tushunchalar kiritildi. Rieltorlik xizmatlari, birinchidan, ko'chmas mulk bozorining samarali ishlashini ta'minlashga, ikkinchidan, aholining eng muhim ehtiyojlaridan biri - uy-joy sharoitlarini yaxshilashga bo'lgan ehtiyojni hal qilishga qaratilgan turli xil tadbirlarning butun majmuasini ifodalaydi. Rieltorlik xizmatlari ko chmas mulk bilan bevosita yoki bilvosita bog liq bo lganʻ ʻ ʻ iqtisodiyotning turli sohalari va tarmoqlarini ham qamrab oladi. Qurilish, xususiylashtirish, kommunal xo‘jaligi va uy-joy, bank va pul muomalasi, investisiya faoliyati, kredit va sug‘urta tizimlari, ta’lim, qishloq xo‘jaligi shular jumlasidandir. Rieltorlik xizmatlari ko'chmas mulkning butun sohasini qamrab oladi. Rieltorlik xizmatlarining iste'molchilari ham jismoniy (fuqarolar), ham yuridik shaxslardir. Ularning 18 asosiylari hali ham jismoniy shaxslar bo'lib, ular ko'rsatilayotgan xizmatlarning 80% dan ortig'ini tashkil qiladi. Zamonaviy bozor iqtisodiyoti o'zining barcha xilma-xilligi, rivojlangan infratuzilmasi, davlatning faol tartibga soluvchi roli, resurslarni tejaydigan intensiv iqtisodiy o'sishning sharti sifatida yuqori darajada rivojlangan texnologiyalardan foydalanish bilan tavsiflanadi. Rieltorlik faoliyatining predmeti - rieltorlik xizmatlari va ular asosida mulkiy munosabatlarni amalga oshirish. Rieltorlik faoliyati institutlarining mijozlari - ko’chmas mulk bozorining talab va taklif sub'ektlari xamda rieltorlik xizmat- larining iste'molchilari bo’lgan jismoniy va yuridik shaxslar. Rieltorlik faoliyati institutlarining maqsadi - o’z mijozlariga rieltorlikning professional xizmatlarini ko’rsatish asosida fonda olish. Rieltorlik faoliyati institutlarining vazifasi - o’z mijozlari naf (manfaat)li hak-huquqlari maqsadi xususida ularga rieltorlikning professional xizmatlarini ko’rsatish asosida, o’zaro bog’liq bo’lgan ko’chmas mulk bozorida va rieltorlik xizmatlari bozorida ob'ektiv narxlar shakllanishini ta'minlash. Umuman olganda, rieltorlik faoliyatining rivojlanishi ko’chmas mulk bozori va unga hamohang (mos) bo’lgan rieltorlik xizmatlari bozori rivojlanishishini belgilaydi. O’zbekistonda qabul qilingan rieltorlik faoliyati modeli jahon tajribasining ushbu sohadagi mavjud modellariga tayanadi. O’zbekiston Respublikasi “Rieltorlik faoliyati to’g’risida” qonunida rieltorlik faoliyati mexanizmi berilgan. Unga ko’ra, rieltorlik faoliyati yuridik va jismoniy shaxslarning ko’chmas mulk ob'ektlariga va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan bog’liq xizmatlarni shartnoma asosida ko’rsatish bo’yicha tadbirkorlik faoliyatidir. Rieltorlik faoliyati (xizmatlari) turlari rieltorlik tashkilotlari va rieltor tomonidan ushbu qonun qoidalariga asosan amalga oshiriladi. Yuqorida keltirilgan tushuncha va qoidalar mazmunidan kurinib turibdiki, rieltorlik tashkilotlari va rieltorlar ko’chmas mulk bozori (KMB) infratuzilmasining muhim biznes 19 sub'ektlaridir. Umuman olganda, rieltorlik tashkiloti va rieltor professional xizmat ko’rsatish instituti sifatida vakolatli (rieltorlik xizmatlarini ko’rsatish bo’yicha shartnoma asosida mulkdorning rasmiy vakili sifatida) professional sotuvchi va xaridor, ishonchli boshqaruvchi va ko’chmas mulk savdosini tashkillashtiruvchi hamda maslahatchi-tadqiqotchi va tahliliy axborot manbai sifatidagi KMBda zarur bulgan faoliyatlarni bajarish asosida ushbu bozorning tartibli rivojini belgilaydi. Ushbu faoliyatlarning fundamental asoslarini idrok qilish muhim ahamiyatga ega. Bunda ijtimoiy-iqtisodiy sistemologiyaga asoslangan mulk to’g’risidagi multifan ta'limoti qoidalariga 11 va ular bilan bog’liq adolatli qiymatning nazariy- metodologik kontseptsiyaga asoslanuvchi rieltorlik faoliyatining va uning ob'ekti bo’lmish zamonaviy ko’chmas mulk hamda ular bilan bog’liq bozorlar tizimining nazariy- metodologik asoslari xamda mavjud me'yoriy-huquqiy metodologiya qoidalari nazarda tutiladi. Ko’chmas mulk va unga bo’lgan huquqlar tizimi kategoriyalari bo’yicha iqtisodiyot va huquq ilm-fanlari va amaliyotida ko’p asrlar davomida jamlangan boy bilimlar, jumladan, shakllangan terminologik apparat, nazariy, faktologik va metodologik bazislar, hozirgi zamonda rieltorlik faoliyati va ko’chmas mulkning keng ma'nodagi mazmun-mohiyatini tizimli o’rganish imkonini beradi. Vaholanki, zamonaviy ko’chmas mulk (ZKM) uni ekvivalent ifodalovchi mulkiy huquqlar triadasi (uchligi), iqtisodiy va texnik-texnologik parametrlar tizimiga ega substantsiya deb kompleks qaralishi lozim. Aynan mazkur negizda zamonaviy rieltorlik faoliyati talqin qilinishi mumkin, zero rieltorlik faoliyati fuqarolik huquqlari ob'ektlari (FHO) sifatida qaraluvchi ZKMka bo’lgan huquqlar triadasini mulkdorning rasmiy vakili sifatida amalga oshirilishiga xizmat qiladi. Umuman olganda, fuqarolik huquqlarining ob'ektlariga (FHO) ashyolar, shu jumladan, pul va qimmatli qog’ozlar,boshqa buyumlar, mol-mulk, shu jumladan, mulkiy huquqlar, ishlar va xizmatlar, ixtirolar, sanoat namunalari, fan, adabiyot, san'at asarlari va intellektual faoliyatning boshqa 11 Shoxa’zamiy Sh.Sh.Mulk,qiymat va narxning nazariy asoslari.Tanlangan maruzalar.-T.:Iqtisodiyot-moliya, 2015- yil.460 bet 20 natijalari,shuningdek, shaxsiy nomulkiy huquqlar va boshqa moddiy hamda nomoddiy boyliklar kiradi. 12 Ta'kidlash joizki, rieltorlik tashkiloti faoliyatining yuqori transparentligiga erishishda axborot (informatsion) ta'minotining to’liqligi, aniqligi, ishonchliligi, muntazamligi printsiplariga asoslangan axborot va xisobotlar bazasi va tizimining shakllantirilishi mulkchilik tizimi samaradorligini oshiradi, mulkiy munosabatlar jarayonida adolatli qiymat kontseptsiyasi nuqtai nazaridan ishonchli qarorlar qabul qilish imkonini beradi. Aynan shunday holat ZKMni emas, balki uning uch fantomi ko’rsatkichlari asosida qiymatni baholash negizida iqtisodiy, huquqiy va texnik-texnologik fantomlarni boshqarish zaruratini yuzaga keltiradi. Bu esa o’z-o’zidan ZKM va u bilan bog’liq uchta fantomni kapital, ko’chmas mulk obyekti ob'ekti (tovari), mulkiy munosabatlar vositasi, axborot manbai va retseptori (sezgir qabul qilib oluvchi), baholash va boshqarish ob'ekti bo’lishiga asos bo’ladi. Bularning barchasi tegishli axborot bilan ta'minlangan mulkiy huquqlar va ular bilan bog’liq mulkiy munosabatlarning ZKM mulkdori (jumladan, rieltorlik faoliyati instituti) tomonidan ijtimoiy-iqtisodiy-informatsion-huquqiy-texnologik realizatsiyasini (amalga oshirilishini) keltirib chiqaradi. Bunda huquqiy fantomlar ularga ekvivalent iqtisodiy va texnik-texnologik fantomlar bilan xarakterlanuvchi ZKM kapital, tovar va mulkiy munosabatlar vositasi sifatida KMB muomalasida bo’ladi, rieltorlik faoliyati instituti esa bir vaqtning o’zida KMBda va unga ekvivalent bo’lgan rieltorlik xizmatlari bozorida professional faoliyat yuritadi. Rieltorlik institutlari turli tashkiliy-huhuqiy shakllarda tashkil etilishi va davlat ro'yxatidan, qayta tashkil etilishi va tugatilishi tegishli qonun xujjatlarida belgilangan tartibda amalga oshiriladi. Umuman olganda, rieltorlik institutlari biznes sub ekti va jamoatchilik (nodavlat-ʼ notijorat) tashkiloti shakllarida bo'lishi mumkin. O'zbekistan Respublikasida rieltorlik instituti biznes sub ekti sifatida quyidagi ʼ 12 O'zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksining 6- va 7- boblari,81-moddasi 21 tashkiliy-huhuqiy shakllarda bo'lishi va mahalliy hokimiyat organidan davlat ro'yxatidan o'tishi mumkin: 1) yuridik shaxs maqomiga ega bo'lmagan yakka tartibdagi xususiy tadbirkor (faqat axborot va maslahat xizmati ko'rsatadigan rieltor-jismoniy shaxs); 2) xususiy firma; 3) mas uliyati cheklangan yoki qo'shimcha mas uliyatli jamiyat;ʼ ʼ 4) kooperativ, shirkat; 5) aktsiyadorlik jamiyati. Rieltorlik sohasida davlat regulyativ boshqaruvi bilan bir qatorda, jamoatchilik regulyativ institutlari ham mavjud. Bunday institutlar o'zini o'zi regulyatsiya qiluvchi nodavlat-notijorat tashkilotlar (UUR) bo'lib, ular rieltorlik institutlar uyushmasi yoki birlashmasi shaklida tashkil etiladi. Nodavlat-notijorat tashkilot shaklidagi UUR rieltorlik tashkilotlari va rieltorlar uyushmasi yoki birlashmasi yoxud fondi sifatida O'zbekistan Respublikasi Аdliya vazirligi ro'yxatidan qonunda belgilangan tartibda o'tkaziladi. Rieltorlik tashkilotlari va rieltor O'zbekistan Respublikasi Davlat Raqobat qo'mitasining maxsus litsenziyasi asosida professional rieltorlik xizmatini ko'rsatishga haqli. Ushbu qo'mita (baholash, birja va rieltorlik faoliyatini litsenziyalash boshqarmasi) rieltor va rieltorlik tashkilotining qonun xujjatlarida (O'zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 2011 yil 10 - maydagi 129-son «Rieltorlik faoliyatini litsenziyalash to'g'risida nizomni tasdiqlash xaqida»gi qarori bilan) belgilangan litsenziya talablariga va shartlariga rioya etish ustidan nazoratni amalga oshiradi. Mazkur rieltorlik faoliyatini litsenziyalash to'g'risidagi nizomga ko'ra, rieltorlik faoliyati cheklanmagan muddatga litsenziyalanadigan qo'yidagi rieltorlik xizmatlari turlarini ko'rsatish yo'li bilan amalga oshiriladi: - ko'chmas mulk ob ektlariga va ularga bo'lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish ʼ 22 chog'ida vositachilik qilish; - ko'chmas mulk ob ektlarining va ularga bo'lgan huquqdorning savdosini tashkilʼ etish; - ko'chmas mulk ob ektlarini ishonchli boshqarish (trast); ʼ - ko'chmas mulk bozorida axborot va maslaxat xizmatlarini ko'rsatish. Rieltorlik xizmatlarining bir necha turlarini amalga oshirmoqchi bo'lgan litsenziya talabgori rieltorlik xizmatlarinnng ustav kapitalini maksimal miqdorda shakllantirish nazarda tutilgan turi bo'yicha shakllantirilgan ustav kapitaliga ega bulishi kerak. Rieltorlik institutlari bir-biriga qo'shilish, qo'shib olish, o'zaro birlashish, ajralish yo'llari bilan qayta tashkil etilishi mumkin. Shu bilan birga, ular o'z mulkdorlari ehtiyoji yoki sud qarori bilan tugatilishi hamda faoliyat yo’nalishlari va tashkiliy-huquqiy shakllarini o'zgartirishi mumkin. 1.3.Ko’chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasining tarkibiy qismlari Ko’chmas mulk bozorining quyidagi asosiy tarkibiy qismlarini ajratish mumkin: 13  tegishli qonunlar va turli darajadagi (umummilliy, mintaqaviy, mahalliy)boshqa normativ-huquqiy hujjatlar ko'rinishidagi ko'chmas mulk bozorini huquqiy qo'llab-quvvatlash.;  ko'chmas mulkni hisobga olish va unga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish;  shaharsozlik-ko'chmas mulkdan foydalanishning huquqiy rejimini o'rnatish, er uchastkalarini shakllantirish, qurilish, rekonstruktsiya qilish orqali yangi ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish;  ko'chmas mulkni baholash va soliqqa tortish;  ko'chmas mulk bozorida faoliyat standartlarini va ko'chmas mulk standartlari standartlarini belgilash, standartlarga rioya etilishini nazorat qilish; 13 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва "Высшее образование", 2008 год. 23  ko'chmas mulk bozori faoliyatini takomillashtirish bo'yicha axborot ta'minoti, takliflarni tayyorlash va amalga oshirish;  ko'chmas mulk bozorida kasbiy faoliyatni o'rgatish. Komponentlarning har biri alohida tarkibiy qismlarga ega. Masalan, baholash va soliqqa tortish komponentiga quyidagilar kiradi: 1) soliq maqsadlari uchun ommaviy baholashning yagona usullarini tayyorlash va tasdiqlash, 2) baholashni ishlab chiqarish, 3) bajarilgan bahoni tasdiqlash, 4) soliq yig'ish va boshqalar. Bundan tashqari, ko’chmas mulk bozorining har bir tarkibiy qismi bir yoki bir nechta ko'chmas mulk bozori sub'ektlari tomonidan boshqariladi. Ko’chmas mulk bozorining oqilona tashkil etilishi birinchi navbatda funktsiyalarni taqsimlashga asoslangan bo'lishi kerak: bir tomondan, federal idoralar, davlat hokimiyati qonun chiqaruvchi organlari, mahalliy o'zini o'zi boshqarish organlarining ijro etuvchi va qonun chiqaruvchi organlari vakillari tomonidan faqat va faqat davlat tomonidan amalga oshirilishi mumkin bo'lgan funktsiyalar, boshqa tomondan, davlat tomonidan tasniflanishi mumkin bo'lmagan va bo'lmasligi kerak bo'lgan funktsiyalar, va adolatli raqobat sharoitida jismoniy shaxslar tomonidan amalga oshirilishi kerak. Shubhasiz, ko'chmas mulk bozorini infratuzilma bilan ta'minlash bo'yicha quyidagi funktsiyalar davlat yoki munitsipal funktsiyalar qatoriga kiritilishi kerak:  qonunlarni, boshqa normativ-huquqiy hujjatlarni tayyorlash va qabul qilish, shuningdek ularning qo'llanilishini nazorat qilish;  ko'chmas mulkka bo' lgan huquqlarni davlat ro 'yxatidan o' tkazish, shuningdek huquqlarni ro 'yxatdan o' tkazish maqsadida ularni hisobga olish;  hududlarni rivojlantirishni rejalashtirish (masalan, shaharlarning bosh rejalarini tayyorlash va tasdiqlash shaklida), hududlarni huquqiy rayonlashtirish qoidalari - 24 yerdan foydalanish va rivojlantirish qoidalari orqali ko'chmas mulk maqsadini belgilash;  soliq maqsadlarida ko'chmas mulkni ommaviy baholashning yagona usullarini tayyorlash va joriy etish, ko'chmas mulkdan foydalanganlik uchun soliqlar va boshqa to'lovlarni yig'ish. Funktsiyalarni ajratish ancha qiyin davlat va munitsipal, ya'ni mahalliy darajada bajarilishi kerak bo'lganlar. Jahon tajribasi shuni ko'rsatadiki, vakolatlarni taqsimlash uchun barcha mamlakatlar uchun mos bo'lgan yagona stsenariy mavjud emas va har bir holatda Markaziy hokimiyat va mahalliy o'zini o'zi boshqarish o'rtasida vakolatlarni taqsimlashning mavjud sxemasi tarixiy evolyutsiya va turli darajadagi manfaatlar kurashining natijasidir.ko'chmas mulk bozorini tartibga solish huquqi uchun hokimiyat. Ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulk bozorini infratuzilma bilan ta'minlash bo'yicha davlat yoki munitsipal funktsiyalar quyidagilarni o'z ichiga olmaydi:  ko'chmas mulk ob'ektlarini er uchastkalari rejalari, binolar, inshootlar, inshootlarning texnik pasportlari shaklida hisobga olish uchun hujjatlarni tayyorlash;  davlat organlari tomonidan tasdiqlangan yagona usullardan foydalangan holda soliq maqsadlarida ko'chmas mulkni ommaviy baholashni amalga oshirish. Davlat va nodavlat funktsiyalarining aralashishi ko'chmas mulk bozori infratuzilmasini mantiqsiz tashkil etishga olib keladi va uning rivojlanishiga to'sqinlik qiladi. Xususan, adolatli raqobatni rivojlantirish imkoniyatlarini to'sib qo'yadigan va bozor ishtirokchilariga ko'rsatiladigan turli xil xizmatlar narxining oshishiga olib keladigan monopoliya paydo bo'ladi. Bularning barchasi ko'chmas mulk aylanmasining ko'lami va tezligini cheklaydi, umuman iqtisodiyotning samaradorligini pasaytiradi. Rieltorlik xizmatalari o’z faoliyatini amalga oshirish jarayonida boshqa rieltorlik tashkilotlari bilan infratuzilmaviy bog’liqlikda bo’ladi. Rieltorlik xizmatalarining bozor infratuzilmasi (RXBI) o’ziga xos tarkib, aloqalar va 25 xususiyatlarga ega. Rieltorlik xizmatalarining bozor infratuzilmasi uni tashkil etuvchi o’zaro bog’liq tarkibiy unsurlar va ularning bir-birlari bilan bog’liq funktsiyalaridan iborat bo’ladi. Bunda RXBI unsurlari funktsiyalarining normal bajarilishi maxsus ijtimoiy-iqtisodiy-informatsion- huquqiy-texnologik mexanizm asosida tashkillashtiriladi va amalga oshiriladi. Bu mexanizm infrato’zilma unsurlari tomonidan ularning belgilangan operatsiyalari va funktsiyalari kuchi ila harakatga keltiriladi. RXBI rieltorlik sohasi maqsadlari va vazifalariga mos keluvchi mazmun va tarkibda tashkillashtirilgan bo’ladi. Bunda RXBI alohida mavqega egaki, unda Rieltorlik xizmatalari boshqa infratuzilmalarning unsurlari bir-birlari bilan bog’liq holda bozor munosabatlariga kiradi. Demak, RXBI boshqa turdagi infratuzilmalarni ko’chmas mulk ob'ektlari bilan bog’liq xizmatlar doirasida birlashtirib, ular uchun raqobatli bozor munosabatlari muhitini yaratadi, ularning hayotiylik holatini ko’rsatadi va rivojlanishini belgilaydi. Umuman olganda, Rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasi - rieltorlik xizmatlari va ko’chmas mulklarning erkin (ochiq) muomalasi va resurslarning samarali aylanmasi bilan bog’liq iqtisodiyotning alohida mexanizmi bo’lib, bir-biri bilan uzviy bog’liq o’ziga xos xususiyat va xossalarga ega unsurlardan iborat tashkiliy tuzilma va mulkiy munosabatlarga ega bo’lgan murakkab tizim sifatida shakllanadi va rivoj topadi. Rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasi murakkab dinamik tizim bo’lganligi uchun uning unsurlari faoliyati (operatsiyalari) va funktsiyalari urnatilgan me'yorlar va iqtisodiy rivojlanishning belgilangan maqsadlari, vazifalari va kursatkichlari doirasida tartiblashtirilish xususiyatiga ega. Rieltorlik xizmatlari bozori infratuzilmasida o’zaro bog’langan unsurlarning har biri o’zining alohida manfaati maqsadida boshqa unsurlar bilan bozor munosabatlarni amalga oshiradi. Bunda KMNBning institutsional va funktsional tuzilmalari ko’chmas mulkni boylikka va bozor tovariga aylantiradi. Yuqorida aytilganlardan kelib chiqib aytish mumkinki, RXBI unda umumbozor 26 qonunlari, kategoriyalari amal qilishi evaziga itstisodiyotning samarali faoliyatini ta'minlaydi, pul va tovarlarga muhtoj bo’lgan iqtisodiyot sub'ektlariga (xaridor, sotuvchi va ishlab chiqaruvchilarga) raqobatli va manfaatli ishlashiga, iste'molchilarga mablag’larini sifatli ko’chmas mulklarga sarflashga, davlatga esa iqtisodiy siyosatini ehtiyotkorlik bilan samarali amalga oshirishga ko’maklashadi. Bunda bozorning faoliyat mexanizmi davlat va iqtisodiyot sub'ektlari tomonidan bir-biri bilan bog’liqlikda harakatga keltiriladi. Falsafiy nuqtai nazardan, bozorda, jumladan, KMNBda ham, nafsiy naflilikka bo’ysungan bozor munosabatlari taraflari harakteriga mos bo’lgan, uning muhiti tabiatini belgilovchi dialektik-amaliy qonunlar va kategoriyalar hukm suradi . Mazkur qonun va kategoriyalar birligi va o’zaro bog’liqligi negizida ularning ekvivalentliligi printsipi (tamoyili) va o’zaro transformatsiyalanishi printsipi yotadi. MBT tarkibidagi ko’chmas mulk savdosi va rieltorlik xizmatlari bo’yicha o’zaro regulyativ (umumiy regulyator vositasida) bog’langan narxlar ob'ektiv shakllanuvchi shartli bozorning (KMNB) infratuzilmasi ko’chmas mulk ob'ektlarining foydali xususiyatlari yaratilishiga va iste'moliga, ularning bozor muhitida taqsimotiga ta'sir ko’rsatuvchi yordamchi, texnologik, tashkiliy, iqtisodiy va boshqa xil jarayonlardan iborat. Infratuzilma turlicha pogonalanadi:  xalq xo’jaligi – makropog’ona (mamlakat KMNBning miqyosida);  hududiy KMNB;  alohida qismi (KMNBning alohida qismi);  alohida ko’chmas mulk ob'ekti (KMO). KMNB infratuzilmasi shakllanishi jarayonini talqin qilishda to’rtta yondashuvni ko’rsatish mumkin:  muhandislik-texnologik (kasbiy ish yurituvchilar nuqtai nazaridan);  transaktsion (psixologik-xulq yondashuvi);  bozor va makrobozor - bozor iqtisodiyoti nazariyasi mutaxassislarining nuqtai nazaridan turib qaraladi; 27  ijtimoiy (ijtimoiy arboblar nuqtai nazaridan). Muhandislik-texnologik yondashuv nuqtai nazaridan KMNB infratuzilmasi - bu ko’chmas mulk ob'ektlari haqidagi haqqoniy axborotni turli iste'molchilar o’rtasida taqsimlanish maqsadidagi kasbiy faoliyat mexanizmlari to’plamidir. Asosiy vazifalari: 1. Barcha turdagi Ko’chmas mulk obyektlari bilan bitimlarni tuzish maqsadida, ularni ta'riflash standartlarini ishlab chiqish va joriy qilish. Bu vazifa tahlilchilar tomonidan kasbiy amaliyotchilar ishtirokida hal etiladi. 2. KMNBning yagona axborot bazasini yaratish va uning axborot ochiqligini ta'minlash (bozor tadqiqotchilari, axborot texnologiyalari mutaxassislarining ishtirokida amalga oshiradi). 3. KMOlariga va KMNBda kasbiy faoliyatga etalon talablarni shakllantirish va qonunchilikda mustahkamlash, shuningdek, KMNBda bitimlarni belgilab beruvchi yo’riqnoma va ruyxat hujjatlarini ishlab chiqish (KMNBni tartibga soluvchi davlat organlari, jamoat birlashmalari, kasbiy xodimlar va ixtisoslashgan tadqiqot tashkilotlarining tashabbuskor ishtiroki va nazoratida amalga oshiradi). 4. KMNBda etalon (modelli) faoliyat texnologiyalarining axborot bazalarini, ularni ishlab chiqish bo’yicha modelli pilot loyihalarini hamda KMNBning kasbiy ishtirokchilari o’rtasida ularni ko’paytirib tarqatish mexanizmlarini shakllantirish (jamoat kasbiy birlashmalari, tijorat va notijorat tadqiqot tashkilotlari amalga oshiradi). KMNBning infratuzilmasi transaktsion yondashuv nuqtai nazaridan talqin qilinsa - KMNB ishtirokchilarining ularga zarur resurslardan, eng kam xarajatli foydalanish uchun mexanizmlar to’plamidir. KMNBga nisbatan transaktsion xarajatlari 14 - bu haridorlar va sotuvchilar amalga oshirgan huquqlarni yaratish, almashish va himoya qilish bilan bog’liq bo’lgan barcha xarajatlardir. «Bozor transaktsiyasini amalga oshirish uchun, kim bilan bitam tuzish hamda 14 Уильямсон О.Экономические институт ы капитализма.Фирмы,рынки в отношении контрактации.- СПб.:1996. C .53 28 dastlabki muzokaralarni qaysi shartlar asosida o’tqazish afzalligini aniqlash, shartnomani tayyorlash, shartnoma shartlari bajarilayotganligiga ishonch hosil qilish uchun axborot yig’ish lozim va h-k. » 15 Asosiy vazifalari: 1. Axborot izlash bosqichlarida (muzokara olib borish, qaror qabul qilish, ishtirokchilar harakatlarini muvofiqlashtirish, huquqlarni nazorat qilish va buzilgan huquqlarni tiklash, buzuvchilarga jazolarni qo’llash) operatsiyalar (transaktsiyalar) o’tkazish harakatlarini minimallashtiruvchi KMNB ishtirokchilarining o’zaro munosabatlari kasbiy me'yorlari va standartlarini shakllantirish. Bu vazifalarni agentliklar raxbarlari, menejerlar, psixologlar, jamoat birlashmalarining maxsus bo’linmalari, kasbiy ta'lim tizimlarining bo’linmalari va tashkilotlari. 2. KMNB ishtirokchilari harakatlarini muvofiqlashtirish, izlanishlar va taxlillar, ko’chmas mulk bozorida tadqiqot va tahlil, nazorat va tartibga solishni ta'minlaydigan ko’chmas mulk bozorining infratuzilmasi institutini yaratish. 3. KMNB ishtirokchilarining o’zaro munosabatlari kasbiy me'yorlari va standartlarini rasmiy ta'riflash va ularni kasbiy muhitda ko’paytirib tarqatish. Metodologik yondashuv nuqtai nazaridan KMNBning infratuzilmasi - bu iqtisodiy tizim sifatida KMOlarining foydali xususiyatlarining yaratilishi va iste'moli jarayon- larining amalga oshuvidagi tub asosiy bozor tamoyillarini qo’llab-quvvatlaydigan va unga ajratilgan vazifalar doirasini samarali hal etishni ta'minlaydigan mexanizmlar to’plami. Asosiy vazifalari: 1. KMNBning monitoring va ishlashi jarayonlarini tadqiq etish tizimini yaratish, ushbu asosda bozorni isloh etish va rivojlantirishning yo’llari, usullari va vositalarini aniqlash (jamoat birlashmalarining tadqiqot bo’linmalari, kasbiy amaliy hodimlar ishtirokida, shuningdek, ko’chmas mulk bozorining tijorat tadqiqot tashkilotlari amalga oshiradi). 15 Коуз Р.Фирма,рынок и право.-М., 1993 . C .59. 29 2. KMNBning rivojlanishini boshqarishning maxsus davlat, jamoat va tijorat institutlarini tuzish:  maqsadi KMNBning rivojlanishiga yo’naltirilgan davlat organlari harakatlarini muvofiqlashtirish;  KMNBni isloh etish, tartibga solish va nazorat qilishga, KMNBda mulkdorni huquqqa qarshi harakatlardan himoya qilishga yo’naltirilgan davlat hokimiyati va mahalliy o’z-o’zini boshqarish organlarining ixtisoslashgan tarkibiy bo’linmalari;  KMNBning o’zini o’zi tartibga soluvchi va jamoat tashkilotlari, kasaba va iste'mol uyushmalari;  KMNBning ta'lim muassasalari va axborot markazlari;  KMNBning ayrim sohalari tadqiqotchilari va isloh etilishining tashabbuskorlari bo’lgan tijorat va notijorat tashkilotlari. Bu yondashuvning cheklanganligi shundan iboratki, metodologik yondashuvga xos bo’lgan makromodellashtirish KMOlarini yaratish, boshqarish va bozor muomalasining muayyan jarayonlarini amalga oshirishning chuqur qonuniyatlarini tegishli darajada kuzatishga imkon bermaydi. Ijtimoiy yondashuv nuqtai nazaridan KMNBning infratuzilmasi - bu KMOlarining foydali xususiyatlarining yaratilishi va iste'moli bilan bog’liq bo’lgan ijtimoiy vazifalarni samarali hal etish mexanizmlarining to’plami. Asosiy vazifalari:  KMNBning qonunchilik va me'yoriy bazasini rivojlantirish;  KMNB barcha ishtirokchilari tomonidan huquqiy va etika me'yorlariga rioya etilishi, ularning huquqlari va manfaatlarini himoya qilish ustidan ijtimoiy nazorat tizimini yaratish. Ijtimoiy yondashuvning cheklanganligi shundaki, umuman olganda, aholining manfaatlariga to’g’ri yunalganlik ham ba'zida ishlab chiqilgan , tavsiyalarning iqtisodiy nochorligiga olib kelishi va aholining o’ziga zarar keltirishi mumkin. Masalan, 30 yashovchilarning barcha toifalari uchun turarjoydan foydalanishga dotatsiya tizimini o’rnatish, shaharlar va turarjoy KMOlarining muhandislik infratuzilmasining katastrofik holatiga olib keladi. Navbatda turuvchilarga turarjoy yuzasidan imtiyozlar moliyalashtirish manbalari bo’lmagan holda belgilanishi ijtimoiy tanglikka olib keladi. Faqat KMNB infratuzilmasini shakllantirishga kompleks yondashuv, uning ishlash jarayonlarining sinxronlashtirishi va ularning eng yuqori samaradorligini ta'minlashi mumkin. KMNB infratuzilmasini shakllantirishga kompleks yondashuvning zaminida, uning infratuzilmasining muhandislik, transaktsion, bozor va ijtimoiy tarkibiy qismlarini KMNB institutlarining yaxlit, yagona tizimining o’zaro bog’liq va bir-birini to’ldiruvchi qismlari sifatida ko’rib chiqish yotadi. KMNBdagi faoliyat (xizmat va operatsiya) turlari u yoki bu bazaviy jarayonlar yigindisini qamrab oladi. KMNB bilan bog’liq institutlar doirasida shakllangan faoliyatlar nomi 1-jadvalda keltirilgan. 1-jadval. KMNB bilan bog’liq professional institutlar va ularning faoliyat turlari 16 KMNB bilan bog’liq professional institut Uning faoliyat turi Rieltor va rieltorlik tashkiloti Rieltorlik xizmatlarining barcha turlari Davlat kadastri Ko’chmas mulk davlat kadastri hisobini yuritish Developer (quruvchi) Ko’chmas mulk ob'ektlarini rivojlantirish va shakllantirish (development) Redeveloper Hududlarni rivojlantirish va o’zgartirish - ikkilamchi qurilish (redevelopment) Marketolog, reklama bo’yicha mutaxassis Marketing va reklama Loyihalovchi, kuruvchi va ekspert Qurilish bino va inshootlari bo’yicha loyihalash, qurilish va ta'mirlash, ekspertiza o’tqazish 16 31 Baholovchi Mulk kiymatini baholash Uy egalari shirkati va tashkilotning ekspluatatsiya bo’limi sifatida ko’chmas mulk boshqaruvchisi (rieltorlik institutlari emas) Ko’chmas mulkni (uy-joy sektori, ishlab ch chiqarish va administrativ bino va inshootlarini) boshqarish Sugurtalovchi Sug’urtalash Moliyachi, bankir, kreditor Kreditlash, moliyalash Analitik, investitsion konsalting - moliyaviy axborot, maslahat va reyting xizmatlari Bozor rivojlanishini o’rganish, taxdil kilish va prognozlash, maslahat va axborot, reytingni baxolash xizmatlarini ko’rsatish Sekyuritizatsiya (ipotekani qayta moliyalashtirish) bozori ishtirokchisi Ko’chmas mulk bilan ta'minlangan qimmatli- qog’ozlarni (uy-joy sertifikatlari, ipoteka obligatsiyalari) emissiya qilish va muomalasini amalga oshirish Ixtisoslashgan OAV, informatsion texnologiyalar bo’yicha mutaxassis Muammolarini yoritish va ma'lumotlar bilan ta'minlash Huquqshunos Yuridik xizmatlar Notarius Notarial xizmatlar O’rta maxsus va oliy ta'lim muassasalari Kadrlar tayyorlash, malakasini oshirish va ularni qayta tayyorlash Rieltorlik tizimida aniq va tasodifiy yo’l bilan yuzaga keluvchi moddiy va nomoddiy ob'ektlarga bo’lgan mulkiy huquq davlat va turli ijtimoiy mexanizmlar (urf-odatlar, qadriyatlar, ma'naviyat, diniy me'yorlar, korporativ normalar) tizimi tomonidan birgalikda himoyalanishi va tartibga solinishi zarur. Bunda ko’chmas mulk bo’yicha mulkiy munosabatlar mulkiy huquq (mulkka bo’lgan huquq) “triadasi”ni - “foydalanish, egalik qilish, tasarruf etish” - samarali amalga oshirilishini ta'minlashi lozim. 32 33

Ko‘chmas mulk va rieltorlik xizmatlari bozorlarini rivojlantirishning nazariy va metodologik asoslari

Sotib olish