• Всего документов: 5844
  • Число пользователей: 15251

Информация о документе

Цена 19900UZS
Размер 1.0MB
Покупки 0
Дата загрузки 20 Декабрь 2024
Расширение docx
Категория Экономика

Продавец

Bahrom

Дата регистрации 05 Декабрь 2024

245 Продаж

Uy-joylar qiymatini baholash amaliyoti (konkret obyekt misolida)

20qonunlarni, tabiiy ofatlarni kiritish mumkin. Sun’iy omillar - bu faktorli tizimda epizodik tarzda mavjud bo’luvchi va maqsadli-sub'yektiv ravishda hosil qilinuvchi omillar. Ularga, masalan, davlatning regulyativ siyosati va menejment ta'sirlarini kiritish mumkin. Umumiy omillar har qanday obyektning bir necha ko’rsatkichlarga ta'sir ko’rsatadi. Maxsus omillar esa alohida obyektga xos ko’rsatkichga ta'sir etadi. Ularga quyidagilarni keltirish mumkin: - Tashqi omillar - iqtisodiy globallashuv tendentsiyalari va muammolari iqtisodiy sikllar va ularga mos inqirozlar jahon bozoridagi qiymat va narxlar global va mintaqalar miqyosidagi: tabiiy ofat va kataklizmlar, urush va revolyutsiyalar, terrorizm va h.k. dunyoning yetakchi davlatlarining global va jahon mintaqalari miqyosidagi siyosatlari dunyodagi har bir davlatning o’ziga xos rivojlanish tendentsiyalari, muammolari va shu kabi boshqalar. - Ichki makro omillar - jamiyatning tanlagan ijtimoiy-madaniy, ijtimoiy- iqtisodiy va siyosiy rivojlanish modeli, unda millat mentaliteti, urf-odati, psixologiyasi va uning hududiy xususiyatlari mamlakat va uning hududlarida inson omilining rivojlanishi darajasi, innovatsion salohiyati mulkchilik tizimi modeli, xususiy mulkning himoyalanganlik darajasi mamlakatning barqarorligi va kredit reytingi milliy bozor infratuzilmasining rivojlanganlik va ochiqlik darajasi, hupfiya bozorning ko’lami davlat institutlarining rivojlanganlik va korruptsiyalanganligi darajasi biznes va mulk huquqlarini kafolatlanganligi mamlakatning tabiiy va iqtisodiy resurslarga egaligi, geografik joylashuvi, unda resurslarning hududlar bo’yicha taqsimlanganligi ko’rsatkichlari mamlakatdagi mavjud makroiqtisodiy sharoit, biznes va investitsiya muhiti, milliy va hududiy iqtisodiyotning raqobatbardoshligi va h.k. - Ichki mezo va mikro omillar - biznes riski, raqobatbardoshlik va moliyaviy xavfsizlik darajasi, reytingi korporativ boshqaruv siyosati modeli va reytingi, bunda transparentlilik va investorlar haq-huquqlarini himoyalanganlik darajasi tadbirkorlik sub'yektlarining biznes va investitsion faolligi, iqtisodiy 14Iste’mol qiymati bilan bir qatorda ko’chmas mulkning bahosiga ko’chmas mulk egasining uni yaratishga (xarid qilishga) sarflagan xarajatlari sezilarli ta’sir ko’rsatadi. Bu jihatdan ko’chmas mulk qiymatining bir qancha turlari mavjud. Xususan: Iste’mol qiymati yoki foydalanish qiymati ko’chmas mulkning uni sotishni xayoliga ham keltirmayotgan konkret mulkdor uchun qimmati (foydaliligi)dir. Ko’chmas mulkning pul hisobidagi obyektiv bahosi uning funktsional foydalanish turi va baholashdan oldingi davrlarda olingan moliyaviy-iqtisodiy ko’rsatkichlardan kelib chiqib amalga oshiriladi. Bozor qiymati yoki almashinish qiymati bitimni amalga oshirayotgan subyektlar hamma kerakli ma’lumotlarga ega bo’lib, aqlan ish tutadigan raqobat sharoitida ko’rilayotgan ko’chmas mulkka bo’lgan huquq ochiq bozorda sotilishi mumkin bo’lgan eng maqbul bahoni o’zida aks ettiradi. Bunda bahoni belgilashga xech qanday favqulotda vaziyatlar ta’sir qilmasligi kerak. Investitsion qiymat daromad keltiradigan ko’chmas mulk uchun xosdir. Odatda, ko’chmas mulkdan tadbirkorlik maqsadlarida foydalanishga bog’liq holda, xaridor-investor tomonidan kutilayotgan moliyaviy-iqtisodiy ko’rsatkichlardan kelib chiqib baholanadi. Boshlang’ich (balans) qiymati – buxgalteriya hisobiga oid obyektiv kategoriya bo’lib, egasining ko’chmas mulkni xarid qilish va uni foydalanishga yaroqli holga keltirish bilan bog’liq xarajatlarini aks ettiradi. Boshlang’ich qiymatdan kelib chiqqan holda amortizatsiya ajratmalari hisoblanadi. O’rnini bosish qiymati baholanayotgan o’tmishda qurilgan ko’chmas mulkni tavsiflaydi va yangi, ekvivalent foydali, zamonaviy loyiha normalari, arxitekturaviy-rejali va konstruktiv echimlar asosida loyihalashtirilgan, zamonaviy muhandislik qurilmalari va materiallardan foydalangan holda quriladigan ko’chmas mulkni yaratishga ketadigan xarajatlarni aks ettiradi. Tiklash (yoki qayta ishlab chiqarish) qiymati hozirgi narxlarda avval qurilgan obyektning aynan bir xil nusxasini qurishga ketadigan xarajatlar yig’indisidir. Bunda aynan o’sha arxitekturaviy-rejali va konstruktiv echimlar 13fuqarolik-huquqiy shartnoma predmetlaridan farq qiladi. Ya’ni, bunda shartnoma predmeti ko’chmas mulk bo’lgani holda fuqarolarning yashashi uchun mo’ljallangan bo’ladi. Uy-joyga nisbatan mulk huquqini qo’lga kiritish muayyan shartlar asosida amalga oshiriladi. Unga nisbatan mulk huquqini amalga oshirish chegaralari ham o’ziga xos jihatlarga ega. Uy-joy ko’chmas mulk bo’lgani uchun (garchi, bu fuqarolar o’rtasidagi munosabatlar bo’lsa ham), ushbu munosabatlarga davlat tomonidan aralashuv mavjud bo’ladi. Bu bilan ommaviy manfaatgina emas, fuqarolik-huquqiy munosabat ishtirokchilarining huquq va qonuniy manfaatlari ham ta’minlanadi. Shu sababdan ham uy-joy qiymatining shakllanishiga bir qator omillar (uy- joyning joylashgan yeri, uy-joyning qurilishi, uy-joy va uning atrofi obodonligi, uy-joyning qavati, yashash xonalari soni, hajmi, plani (qo’shilgan, ajratilgan), qo’shimcha xonalar mavjudligi, kvartiraning mo’ljali, xonaning balandligi va h.) ta’sir etadii. Fikrimizcha, uy-joylarning butligi uning murakkab ashyoligi, bir nechta mustaqil ashyolardan tashkil topgan mulkiy kompleks sifatidagi xususiyatlari bilan belgilanadi. Bu, o’z navbatida, bir butun holda uning maqsadiga muvofiq ravishda umumiy foydalanishni nazarda tutadi. Yuqoridagilar kelib chiqib aytish mumkinki, ko’chmas mulkning bir turi sifatida uy-joylarning qiymati va bahosi o’zaro chambarchas bog’liq. Ularning har ikkisi bozor bilan ham xuddi shunday chambarchas bog’liqlikda. Qiymat sezilarli darajada subyektiv kategoriya, u bozor subyektlarining ko’chmas mulkning foydaliligi haqidagi tahminlaridan va umidlaridan kelib chiqadi. Baho esa nisbatan obyektiv kategoriya va uni aniqlash oson. Ko’chmas mulkning bahosi – bu xaridor oldi-sotdi shartnomasi asosida ko’chmas mulkka egalik huquqi evaziga sotuvchiga beradigan yoki berishga tayyor bo’lgan, sotuvchi esa shartnoma natijasida oladigan yoki olishga tayyor bo’lgan ma’lum miqdordagi pul. 13 Tabiiyki, xaridor va sotuvchining ko’chmas mulkning foydaliligi (ya’ni iste’mol qiymati) haqidagi tasavvurlari turlichadir. Shu bilan bog’liq ravishda sotuvchi bahosi va xaridor bahosi ajratiladi. Va faqat bozor mexanizmigina bu baholarni tenglashtira oladi. 13 To‘ychiyev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxtiy K.A. Ko‘chmas mulkni baholash asoslari. O‘quv qo‘llanma. – T.: “Adolat”, 2000,48-b. 59Xariddan keyingi xarajatlarga, masalan, bino yoki uning bir qismini demontaj qilish xarajatlari, er uchastkasining ifloslanishini bartaraf etish xarajatlari kabi xarajatlar kiradi. Bozor shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitim tuzilgan sanadan baholash obyektini baholash sanasiga qadar o’tgan vaqtga qarab sotuvlarning narxlariga tuzatishlar kiritishni nazarda tutadi. Analog joylashgan yerga qarab uning narxiga tuzatish kiritishni amalga oshirish uchun baholovchi taqqoslanayotgan obyektlar joylashgan yer bilan bog’liqfarqlarni aniqlashi va ko’chmas mulk obyektining narxiga bu farqlar qo’shgan hissani hisoblashi lozim. Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritish qiymatga mazkur farq qo’shgan hissa bilan belgilanadi. Tuzatish kiritishni amalga oshirish chog’ida o’rganiladigan fizik tavsiflarga quyidagilar kiradi: binoning katta-kichikligi, qurilish sifati, qurilish materiallari, arxitekturaviy uslubi, binoning yoshi vaholati, funktsional jihatdan foydaliligi, yer uchastkasi hajmi va unda qurilgan imoratlar maydoni, jalb qiluvchanligi, obodonlashtirilganligi va qulayliklari, uchastka ekologiyasi. Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritishda obyektning uning daromadiga ta’sir etadigan tavsiflari, chunonchi: foydalanish xarajatlari, boshqarish sifati, ijarachilarning ishonchliligi, ijara narxidagi chegirmalar, ijara shartnomasi shartlari, ijara shartnomasi tugaydigan muddat, ijarani uzaytirish variantlari o’rganiladi. Foydalanish turiga qarab tuzatish kiritish analog sifatida baholash obyekti bilan muvofiq kelmaydigan eng samarali foydalanishli obyekt tanlangan holdaqo’llaniladi. Agar analog qiymatiga ko’chmas mulk hisoblanmaydigan komponentlar (masalan, biznes uchun asbob-uskunalar, mebel) kiritilgan bo’lsa, ularning qiymati analog qiymatidan chegirib tashlanishi lozim. Analoglar soni bilan tuzatishlar kiritish amalga oshirilayotgan taqqoslash elementlarining nisbatiga doir mavjud axborotga qarab, baholovchi tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy va sifatga oid usullarini qo’llaydi. Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko’paytirilgan baholash obyekti 32taqqoslama o’lchovlar. Bunda quyidagi shart bajarilishi lozim: S 1 + S 2 + S 3 = 1 (3) 23 Turli xil baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari o’rtasida jiddiy tafovut mavjud bo’lsa, baholovchi olingan tafovut sabablarining tahlilini baholash to’g’risidagi hisobotda keltirishi lozim. Baholash natijasining yuqori chegarasidan 30 foizdan ortiq qiymatga ega bo’lgan tafovut jiddiy tafovut deb hisoblanishi lozim. Muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, turli baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari uchun taqqoslama o’lchovlarni aniqlash orqali amalga oshiriladi, bunda baholovchi baholash maqsadini va baholash natijalaridan foydalanish mo’ljalini, baholash obyektining xususiyatini, qiymat turini, baholash yondashuvlarini qo’llashda foydalanilgan axborot hajmi va sifatini hisobga olishi lozim. Muvofiqlashtirish usuli va taqqoslama o’lchovlarning tanlanishi hamda bunda, baholovchining barcha mulohazalari va farazlari baholash to’g’risidagi hisobotda asoslanishi lozim.Baholash obyektining yakuniy qiymati pul hisobida yagona kattalik sifatida ifodalanadi. I bob bo’yicha xulosa Mazkur bobda uy joylar qiymatini baholashning nazariy va metodologik asoslari ko’rib chiqildi. Shuningdek, ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylar va uning qiymati baholash obyekti hamda predmeti sifatida iqtisodiy adabiyotlarda berilgan ta’riflar tahlil etildi. Ta’riflarga ko’ra, ko’chmas mulk – o’zining xususiyatiga ko’ra yerga bo’g’langan, muayyan naflilikka ega bo’lgan uy-joylar, kvartiralar, bino va inshootlar, yer uchastkalari va boshqalardir. Bundan tashqari, markur bobda uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulk bozoriga ta’sir etuvchi omillar tasniflandi va ularga tavsif berildi. Uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari sifatida baholash yondashuvlari ko’rib chiqildi. Unga asosan, uy-joylar qiymatini baholashda daromadga asoslangan yondashuv, xarajatga asoslangan yondashuv, qiyosiy solishtirishga asoslangan yondashuvlar qo’lllanilmoqda. 23 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 63Taklif narxi 404 344 500 375 165 000 354 322 500 1 000 440 000 1 kv.metr uchun narxi 3 850 900,0 4 575 183,0 3 893 654,0 8 337 000,0 Qiyosiy yondashuvni qo’llashda avvalo, ma’lum bozor bahosi bilan baholanayotgan obyektga analog bo’lgan ko’chmas mulk obyekti tanlanadi; ularning texnik-iqtisodiy parametrlari solishtirilgandan so’ng, tafovutlar qayd etiladi va zarur tuzatishlar qiymat ko’rinishida kiritiladi, tayanch qiymati aniqlanadi. Modomiki, barcha ko’rilayotgan parametrlar bo’yicha ikkita aynan bir xil ko’chmas mulk obyekti mavjud bolmay qolsa, taqqoslanayotgan obyektlarning sotuv narxlariga tuzatishlar kiritish zaruriyati yuzaga keladi. Analoglar topish jarayonida baholovchi analoglarni ishonchli manbadan haqqoniy ravishda topishi talab etiladi. Chunki obyektning yakuniy qiymatini aniqlashda taqqoslash yondashuvining o`ziga yarasha o’rni bor. Shunday qilib, bu usul bilan aniqlangan ko’chmas mulk obyektining qiymati, analog-obyektning baholanayotgan obyektdan farqini hisobga oluvchi tuzatishlar bilan birgalikdagi o’rtacha bahosiga teng: (9) 49 bu yerda: B sotuv – o’xshash (analogik) obyektning sotuv bahosi (bir turdagi analoglar yig’indisi); K tuzat – tuzatishlar. Mavjud hisob-kitoblar asosida MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon qiymatini qiyosiy yondashuv orqali baholash natijasiga ko’ra, baholash obyektining qiymati 498 501 000 so’mni tashkil etdi. Ko’rilgan amaliy misol doirasida obyektning yakuniy bozor qiymatini aniqlash va ekspert xulosa loyihasini shakllantirildi. Uy-joy obyektining yakuniy qiymatini tahlil qilish va baholash natijasida baholash yondashuv usullari qo’llanilib uning bozor qiymati baholandi. Barcha yondashuvlar o’ziga xos kamchiliklarga ega bo’lganligi sababli baholash 49 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari 8va inson tomonidan bajarilgan unga tegishli yaxshilanishlar sifatida ta’riflanadi. Bu moddiy, sezilib turadigan “ashyo” bo’lib, uni yerdagi, shuningdek uning usti va ostidagi hamma inshootlar bilan birgalikda ko’z bilan ko’rish va ushlab ko’rish mumkin. “Ko’chmas mulk” tushunchasini ikki xil ma’noda ko’rib chiqish mumkin: “o’z mohiyatiga ko’ra” va “yuridik”. Ko’chmas mulk “o’z mohiyatiga” ko’ra deyilganda - uchastkalardagi yerlarni cheklanganligi, ya’ni yerning o’zi ko’chmas mulk sifatida ishtirok etishi hamda qo’lbola yaxshilangan yer uchastkalarki, ularning ustida qurilgan yoki barpo etilgan turli xildagi qurilish yoki insonlar ehtiyojini yanada ko’proq qondirish uchun u yerda qurilgan inshootlar (misol uchun, yer uchastkasida qurilgan naveslar nafaqat meva va sabzavotlarni etishtirish, balki ularni qadoqlash, saqlash va sifatli holda etkazib berish, yer uchastkalariga ishlov berish jarayonidagi tanaffuslarda dam olish imkonini yaratadi) hamda “yaxshilangan yer” ma’nodagi uchastkalarning ustida joylashgan bino va inshootlar alohida ko’rilmasdan (masalan, shaxar markazidagi ko’p qavatli uylarning yerda joylashuvi) balki bir butun uchastka sifatida ko’riladi. 5 Ko’chmas mulk “yuridik” (qonun bo’yicha) jihatdan deyilganda ko’char, yer uchastkalari bilan muqim bog’lanmagan obyektlar, davlat qonunchilik dalolatnomalariga asosan “ko’chmas mulk” kategoriyasidagi ko’chmas mulk obyektlariga kiradigan ko’chmas mulk obyektlari tushuniladi, masalan, ro’yhatdan o’tish va mulkchilik huquqini ro’yhatdan o’tkazish ham kiradi. 6 Yuqorida keltirilgan ta’riflarda yer va u bilan bog’liq barcha narsalar haqida tushuncha beriladi. Ko’chmas mulk obyektlarini jismoniy mohiyatidan kelib chiqqan holda tasniflayotganda ularni yer bilan bog’liq va yerga bog’liq bo’lmagan guruhlarga ajratish lozim. Ko’chmas mulk obyektlarining asosiy belgilari ko’chmas mulkka tegishli bo’lgan aniq ko’rsatkichlar orqali aniqlanadi (1-rasm). 5 To‘ychiyev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxtiy K.A. Ko‘chmas mulkni baholash asoslari. O‘quv qo‘llanma. – T.: “Adolat”, 2000,48-b. 6 I.Zokirov. Fuqarolik huquqi. –Toshkent: TDYUI, 2009. 45- b. 18Omil va voqelik (obyekt deb olinsa) o’rtasidagi bog’liqlikni ifodalash mumkin, agarda omil ta'siri ostidagi obyekt xossasini sintetik tarzda olingan (topilgan) ko’rsatkich yordamida aks etishini hisobga olsak, unda ushbu ko’rsatkich shartli ravishda omil kuchi va xarakterini adekvat ifodalaydi deb qabul qilish mumkin. Shu yo’sinda mulkni obyekt deb olib, unga ta'sir etuvchi omillarni bozor ko’rsatkichlari orqali ifodalash mumkinligi ayon bo’ladi. Bunda obyektni faktorli tizim deb qabul qilish mumkin. Bundan tashqari, ko’chmas mulkning bevosita o’ziga ta’sir etuvchi omillar ham mavjud. Ko’chmas mulkka uning bozor muhitidan kelib chiqqan holda bir qator omillar ham ta’sirini ko’rish mumkin. Xususan, ko’chmas mulk va uning bozoriga ta’sir etuvchi omillarni quyidagilarga ajratish mumkin: 5- rasm. Ko’chmas mulk obyektiga ta’sir qiluvchi omillar 16 Joylashgan joyi - muhim omil hisoblanib, binoning chekkaroqda yoki markazda joylashganligiga qarab ham bahoning sezirlarli farqiga olib kelishi mumkin. Konstruktiv (me’moriy) loyiha - binoning loyihasining yaxshi bajarilganligi, tabiiy yoritilganlik darajasi, kishi e’tiborini jalb qiluvchi tashqi ko’rinishi va texnik talablariga javob berishi. Kommunal xizmat - tabiiy gaz, issiq va sovuq suv, elektr va boshqa xil muhandislik kommunikatsiyalarning mavjudligi. 16 Асаул А.Н Економика недвижимости: учебник для вузов, 2-ое изд./ - СПб.: Питер, 2008. – 272 с. 3Mavzuning dolzarbligi. Bugungi kunda butun jahon ko’chmas mulk bozori o’ta tez su’ratlar bilan rivojlanib, tobora takomillashib bormoqda. Hozirda butun dunyo mamlakatlari boshidan kechirayotgan islohatlar ko’chmas mulkka bo’lgan ishonch va qiziqishining behuda emasligini yana bir bor tasdiqladi. Shu o’rinda e’tirof etish kerakki, respublikamiz Prezidenti va hukumati tomonidan ko’chmas mulkni baholash, mulkni davlat tasrrufidan chiqarish, fuqarolarimizning mulkka bo’lgan loqayd qarashlarini tubdan o’zgartirish, mulkka egalik qilish, foydalanish va tasrruf etishdagi iqtisodiy va huquqiy savodxonligini oshirishga mustaqilligimizning dastlabki yillaridanoq alohida e’tibor qaratib kelinayotganligini davlatimiz tanlagan bozor iqtisodiyotiga o’tish modeli naqadar oqilona va uzoqni ko’zlagan dastur ekanligini tasdiqladi. Hozirgi kunda mulkchilik munosabatlarining o‘zgarishi va xususiy mulkning vujudga kelishi barcha mulk turlari bo’yicha, jumladan ko‘chmas mulk qiymatini baholash faoliyatining rivojlantirish muhim ahamiyat kasb etmoqda. Shu bilan birga ko‘chmas mulk bozori va uning qiymatini baholash xizmatlari bozori jadal sur’atlar bilan rivojlanib, ular o‘zaro bog‘liqlikda tobora takomillashib bormoqda. Bugungi kunda davlatimiz tomonidan olib borilayotgan islohotlardan ko‘chmas mulk qiymatini baholash, jamiyatda xususiy mulkni rolini oshirish, mulkchilik tizimini yanada rivojlantirish bo’yicha bir qancha me’yoriy-huquqiy baza yaratilib, isloh etib borilmoqda. Jumladan O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirishning chora-tadbirlari to‘g‘risida” 2018-yil 1-iyundagi PQ-3764-sonli qarori yuqoridagi fikrlarimizning isboti sifatida qarashimiz mumkin. Bozor iqtisodiyoti sharoitida, xususiy mulkka egalik qilish, undan foydalanish hamda tasarruf etishda uning qiymatini adolatli baholarda aniqlash bugungi kundagi eng muhim muammolardan biri sanaladi. Bugungi kunda ushbu muammoni hal etishda baholovchi tashkilotlarning rolini oshirish, xususiylashtirish 73Example Procedia Engineering Volume 196 , 2017, Pages 383-390. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877705817330850 5. Internet saytlari www.lex.uz – (O’zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari ma’lumotlari milliy bazasi sayti). www.stat.uz –( O’zbekiston Respublikasi Davlat Statistika qo’mitasi sayti). www.ziyonet.uz – (O’zbekiston Respublikasi ta’lim portal). www.dom.vsem.uz – (O’zbekiston bo’yicha ko’chmas mulklar sayti). www.sion.uz – (Toshkentdagi ko’chmas mulk sayti). www.olx.uz – (Bepul e’lonlar sayti). www.uybor.uz – (Aqlli ko’chmas mulk qidiruvi). 5644 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 45 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 51III BOB. MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” BAHOLASH TASHKILOTI TOMONIDAN UY-JOY QIYMATINI BAHOLASH AMALIYOTI 3.1. Uy-joylar qiymatini daromadli va xarajatli yondashuvlari bo’yicha baholash Ko‘chmas mulkni, ya’ni uy-joy yoki noturar joylarni baholashda baholashning xarajatli, qiyosiy va daromadli yondashuvlaridan foydalangan holda ko‘chmas mulk qiymati baholanadi. Ma’lumki, uy-joylar qiymatini baholashda mazkur uch xil yondashuvni qo’llash aynan shu obyektning turlicha bo’lgan 3 xildagi qiymatini keltirib chiqaradi. Ma’lum obyektning so’nggi bahosi uch xil usulni qo’llash orqali olingan natijalarni tahlil qilgandan so’ng keltirib chiqariladi. Baho berishda bu yondashuvlar bir-birini istisno qilmay, balki o’zaro to’ldiradi va ulardan har biri bir necha usullarni birlashtiradi. MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon qiymatini baholash ikki xil yondashuv asosida, ya’ni xarajatli va qiyosiy yondashuv asosida amalga oshirilgan. Mazkur baholash obyektini baholashda daromadli yondashuv qo’llanilmagan. Ushbu yondashuvni qo’llamaslik sababli quyidagicha asoslanadi: Baholashga daromad yondashuvi barqaror daromad keltiruvchi obyektlarga nisbatan qo’llaniladi. Ushbu yondashuvni qo'llash ko'chmas mulkning muayyan daromadni olib kelish qobiliyatini tahlil qilishni nazarda tutadi, odatda operatsion daromad ko’chmas mulkni sotishdan olinadigan daromad shaklida ifodalanadi. Bu borada, baholash obyekti bo’lgan uy-joy doimiy yashash uchun emas, balki uni ijaraga berishdan va keyinchalik sotishdan olingan daromad obyekti sifatida qabul qilinadi. Buyurtmachidan olingan ma'lumotlarga ko'ra, ushbu uy-joy faqat turar- joy uchun ishlatilgan. Mulk egasi uni daromad olish maqsadida ijaraga berishni rejalashtirmagan, shu sababli baholash ishi davomida daromad yondashuvdan 45Mazkur ko’p qavat uy-joyni baholash 2019-yil 9-yanvarda baholash tashkiloti bilan tuzilgan 17-sonli shartnomaga asosan kredit olish uchun garov maqsadida amalga oshirilgan. Baholash obyekti to’g’risidagi hisobotda axborotlar tizimida muhim o’rinni egallovchi makroiqtisodiy va hududiy ko’rsatkichlar tahlili keltirildi. Shunga ko’ra, Davlat statistika qo’mitasining rasmiy ma’lumotlari asosida makroiqtisodiy ko’rsatkichlar tahlil etildi. 2018-yilning yanvar – martida O’zbekiston Respublikasi YaIM hajmi joriy narxlarda 64 958,0 mlrd. so’mni tashkil etdi va o’tgan yilning mos davri bilan taqqoslaganda 5,1 % ga o’sdi. YaIM deflyatori indeksi 2017-yilning yanvar – martidagi narxlarga nisbatan 137,4 % ni tashkil etdi. Aholi jon boshiga hisoblangan YaIM 1 986 ming so’mni tashkil etdi va bu ko’rsatkich o’tgan yilning mos davriga nisbatan 3,3 % ga yuqoridir. Iqtisodiy o’sish sur’ati milliy iqtisodiyotning asosiy tarmoqlarida kuzatilgan ijobiy o’sish sur’atlari bilan bog’liqdir. Iqtisodiyotning barcha tarmoqlarida yaratilgan yalpi qo’shilgan qiymat (keyingi o’rinlarda YAQQ) hajmi YaIM umumiy hajmining 83,8% ini tashkil etdi va 5,0% ga o’sdi (YAIM mutloq o’sishiga ta’siri 4,4% punktni tashkil etdi). Mahsulotlarga sof soliqlarning YaIM tarkibidagi ulushi 16,2% ni tashkil etdi va 5,3% darajasida o’sish qayd etildi. YaIM o’sish sur’atiga xizmatlar sohasi eng katta ta’sir ko’rsatdi (2,2 %) va bu soha o’tgan yilning yanvar-martiga nisbatan 4,4% ga o’sdi. Jumladan, savdo, yashash va ovqatlanish bo’yicha xizmatlar 1,1% ga, tashish va saqlash, axborot va aloqa – 7,1% ga va boshqa xizmatlar - 4,6% ga o’sdi. Sanoat tarmog’ining qo’shilgan qiymatida 5,0%lik o’sish qayd etildi. Sanoat ishlab chiqarishining YaIM mutloq o’sish sur’atiga ijobiy ta’siri 1,3 % darajasida baholandi. Sanoat tarmog’idagi o’sish tog’-kon sanoati va ochiq konlarni ishlash tarmog’i qo’shilgan qiymatining 20,7% ga, ishlab chiqaradigan (qayta ishlash) sanoat tarmog’i qo’shilgan qiymatining 1,8% ga va boshqa sanoat tarmoqlarining 5,8% ga o’sishi hisobiga ta’minlandi. 57www.olx.uz saytidagi mavjud analoglar to’g’risidagi ma’lumotlar bo’yicha yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini qiyosiy birlik usuli uchun analoglarning hisob-kitoblari ma’lumotlariga asoslanildi. Mavjud ma’lumotlarga asoslanib, baholangan uy-joy binosi uchun yig’ilgan amortizatsiya aniqlandi. Ko’rib chiqilgan binolar va inshootlarning kadastr ma’lumotlariga muvofiq, bino uchun jismoniy eskirishi quyidagicha bo’ldi: 11- jadval Baholangan uy-joy uchun eskirish hisoblash 46 № Obyekt nomi Qurilgan yili Samarali yosh, yil Jismoniy hayotning muddati Jismoniy eskirish, Ifiz = (EV / FJ) * 100 1 Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon 2018 yil 0 100 0,0% Umuman olganda, xarajatli yondashuv asosida baholangan obyekt qiymati quyidagicha bo’ldi: 12- jadval Baholangan uy-joy uchun xarajatli yondashuv qiymatini hisoblash 47 № Obyekt nomi Tiklash qiymati Ishlab chiqaruvchinin g foydasi Yig’ilgan eskirish, % Jami qiymati 1 Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon 467 245 000 0,0% 0% 467 245 000 Xarajatli yondashuv asosida baholash natijalariga ko’ra, Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadonning qiymati 467 245 000 so’mni tashkil etdi. 3.2. Uy-joylar qiymatini qiyosiy yondashuv bo’yicha baholash Qiyosiy yondashuv - bozor sotuvlari tahliliga asoslangan va bozor iqtisodiyotida ko’pchilik ko’chmas mulk obyektlarini baholash uchun ishlatiladi. 46 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari 47 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari 46Ko’p kvartirali turar joy binolari qurilishi, shuningdek sanoatning bazaviy tarmoqlari korxonalari qurilishi va modernizatsiyasi bilan bog’liq investitsiya loyixalarini amalga oshirish bo’yicha keng ko’lamli ishlar natijasida qurilish tarmog’ida 12,2 % ga o’sish qayd etildi. YaIM ning mutloq o’sishida qurilish tarmog’ining ijobiy hissasi 0,8 f.p. darajasida baholandi. 2018 yilning yanvar – marti yakunlariga ko’ra, qishloq, o’rmon va baliq xo’jaligida ham 1,8 % darajasida ijobiy o’sish sur’ati kuzatildi. Mazkur tarmoqdagi o’sish sur’ati hisobidan YaIM ning 0,1 f.p. o’sishi ta’minlandi. Respublika bo’yicha YaIM ning shakllanishida Toshkent shahri 16,2 % ulush bilan eng katta hissa qo’shdi. Toshkent viloyati 9,1 % va Qashqadaryo viloyati 6,3 % ko’rsatkich bilan keyingi o’rinlarni egalladi. Respublika YaIM ni shakllantirishda eng kam ulush Sirdaryo (1,6 %), Jizzax (1,9 %) va Xorazm (2,9 %), viloyatlariga to’g’ri keldi. 2018-yilning 12 oyida iste’mol tovarlari va xizmatlar narxlari indeksi o’rtacha 14,3 %ga oshdi. Baholash hisobotida ko’chmas mulk bozoriga oid bo’lgan axborotlar ham tahlil etilgan. Unga ko’ra, Toshkentda birlamchi bozorda sotiladigan uy-joy ko'pincha ko'p qavatli elita uylarida joylashgan bo'lib, o'rtacha narxi Toshkent shahrida 1 m 2 uchun 1000 AQSh dollarini tashkil etadi. Bunday uylar asosan xususiy qurilish kompaniyalari tomonidan qurilgan va aholiga ipoteka krediti bo'yicha sotilgan. Respublikamizning viloyat markazlarida birlamchi bozorda, asosan, “Qishloq qurilish bank” mablag'lari hisobiga qurilgan va ipoteka kreditlari uchun sotiladigan ikki qavatli uylarda joylashgan uy-joylar sotilmoqda. 2018-yilning kuz mavsumining o'rtalaridan boshlab uy-joy bozorida o'rtacha taklif narxining dinamikasi qurilish materiallari, turar joylar va kvartira segmentlari bo'yicha o'rtacha narxlar pasaygan. Takliflarning o'rtacha bahosidagi o'zgarishlarning haqiqiy dinamikasi soha mutaxassislari tomonidan prognoz ko'rsatkichlarini barqarorlashtirishning optimistik taxminlarini tasdiqlamadi. Sababi, o'rtacha taklif darajasining darajasi avvalgi oyga nisbatan (-2) % kamaydi. Barcha turdagi uylar uchun 1 kvadrat metr o'rtacha narx taklifi 2018-yil oktyabrda 708 AQSh dollarni tashkil etgan. 69XULOSA “Uy-joylar qiymatini baholash amaliyoti (konkret obyekt misolida)” mavzusidagi bitiruv malakaviy ishi yuzasidan quyidagi xulosalarga kelindi: - ko’chmas mulk obyektlarini baholashda asosan xarajat yondashuvi usullariga ko’proq e’tibor berish kerak. Xarajatlarga oid yondashuvda qurilish bahosini shartnomaviy joriy narxda aniqlashning metodik usullaridan, ya’ni rersurs va yiriklashtirilgan usullardan foydalanish ko’chmas mulk qiymatining ishonchlilik va aniqlik darajasini sezilarli darajada oshiradi; - uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulk bozorida doimo yangilanib turuvchi, sotuvlarning qiymatini qamrab oluvchi, obyektlarning iqtisodiy tavsiflari bo’yicha ma’lumotlar bazasini shakllantirish. Bu turdagi ma’lumotlar bazasi ko’chmas mulk obyektlarini baholash jarayonining va undan olinadigan natijalar sifatining sezilarli darajada yaxshilanishiga hamda obyektlar qiymatining aniqligini oshirishga asos bo’ladi; - iqtisodiyot tarmoqlari bo’yicha asosiy ko’rsatkichlar, ularning o’zgarish dinamikasi va baholash obyektining bozordagi holatiga ta’sirini o’rganish; - baholash obyektining qiymatini baholash uchun, uning qiymatiga ta’sir qiluvchi omillar yig’indisi yoki alohida omillar ta’siri to’g’risida tasavvurga ega bo’lishi talab etiladi. Ularga obyektning joylashgan joyi, transport qulayligi, ijtimoiy infrastruktura, seysmik omillar, hududning (atrof-muhitning) ifloslanganligi, tabiiy muhit kabi omillarni misol qilish mumkin. Bu omillar ko’p qavatli uy xonadonining yakuniy qiymatiga sezilarli ravishda ta’sir qiladi; - ko’chmas mulk obyektlari narxlari dinamikasini tadqiq qiluvchi markazlarni va tashkilotlarni tashkil etish; - analog obyektlar haqida yetarlicha ko’p darajada ma’lumotlarning mavjud bo’lgan sharoitda, statistik usullarini tanlash, baholashning modellarini yaratish va ular orqali asoslangan xulosa bashoratlarni olish; - andozalar va namunalar sifatida baholash xujjatlarining turli xillarini tayyorlash va tasdiqlash; 723. Darslik va o’quv adabiyotlari 11. Alimov R., Berkinov B., Xodiev B. Ko’chmas mulkni baholash.- T.:Iqtisod-moliya, 2005 - 310 b. 12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов, 2-ое изд. - СПб.: Питер, 2008. – 272 с. 13. I.Zokirov. Fuqarolik huquqi. –Toshkent: TDYUI, 2009. - 145 b. 14. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь Университети Рутджерс (АҚШ). - М.,1992. - 268 с. 15. M.Ikramov, M.Miraxmedov, V.Yodgorov, D.Mirdjalilova. “Ko’chmas mulk iqtisodiyoti”. Darslik. Toshkent. 2018 yil. - 186 b. 16. Микерин Г.И., Гребникова В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 688 с. 17. To‘ychiyev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxtiy K.A. Ko‘chmas mulkni baholash asoslari. O‘quv qo‘llanma. – T.: «Adolat», 2000 yil, - 148 b. 18. Shoha’zamiy Sh.Sh. Mulk nazariyasi, qiymati va narxi.-T.: Fan va texnologiya, 2012. – 264 b. 19. Sh.Sh.Shoha’zamiyning “Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari” nomli o’quv qo’llanmasi, (Tanlangan ma’ruzalar. T.: Iqtisod-moliya, - 2015. - 310 b.) 4. Davriy nashrlar (gazeta va jurnallar) 20. “LIDER KONSALT SERVIS” baholovchi tashkilotning ma’lumotlari 21. Nicolas Borzykowski, Andrea Baranzin, David Maradan. Scope Effects in Contingent Valuation: Does the Assumed Statistical Distribution of WTPnMatter? Ecological Economics Manufacturing. Volume 144, 2018 pages 319–329 // https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2341874914201848 22. István Hajnal, Miklós Hajdu . Model for the Market Valuation of Public, “Quasi-market” Properties, using the Valuation of a Museum Building as an 42olingan tafovutlar sabablarining tahlili, natijalarni muvofiqlashtirish usulining tanlanishini asoslash, qo’llanilgan baholash yondashuvlarining yaroqliligi, aniqligi va asosliligiga nisbatan muhimlik mezonlari tavsifi, baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash 10-son MBMSda ko’rsatilgan. 2.2. Baholash obyekti sifatidagi uy-joy to’g’risida axborot tizimi: makroiqtisodiy, hududiy joylashuv ko’rsatkichlari va baholash obyekti tavsifi Uy-joylar qiymatini baholash davomida baholash hisoboti baholash obyekti to’g’risidagi ma’lumot, makroiqtisodiy va hududiy ko’rsatkichlar to’g’risida axborotlar jamlangan ma’lumotlar tahlil etiladi. Quyida MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon qiymatini baholash doiraisda tuzilgan hisobot ma’lumotlari ko’rib chiqiladi. Baholash obyekti to’g’risida mavjud axborotlar to’planib, obyekti haqida quyidagi umumiy ma’lumotlar shakllantirilgan: 5- jadval Baholangan uy-joy to’g’risidagi umumiy ma’lumot 31 Joylashuvi Toshken t shahri, xonadon. Ya shnobod, Farg’ona yo'li ko’chasi, 4 5 uy, 2 4- Umumiy maydoni 100,08 kv.metr Yashah maydoni 65,28 kv.metr Muhandislik kommunikatsiyalari mavjudligi Elektrlashtirish (shahar), suv ta’minoti (issiq va sovuq - markazlashtirilgan), kanalizatsiya, gaz ta'minoti, isitish (markazlashtirilgan), telefonlarni o'rnatish Qurilish maydonchasining seysmikligi O'zbekiston Respublikasi hududining umumiy seysmik rayonlashtirish xaritasiga ko'ra (KMK 2.01.03-96 “Seysmik rayonlarda qurilish”), bino 8 ball zilzila zonasida joylashgan Cheklovlarning mavjudligi Yo’q Kvartiraning holati (subyektiv baho) Juda yaxshi Transport xavfsizligi Shahar jamoat transportida xizmat ko’rsatiladigan hudud Jamoat transportidan qancha masofada joylashganligi 50 metr uzoqlikda Infratuzilmani rivojlantirish darajasi Yaxshi rivojlangan infratuzilma Baholangan uy-joy to’g’risidagi umumiy ma’lumot asosida aytish muminki, baholash obyektining umumiy maydoni 100,08 kv.metr va yashah maydoni 65,28 kv.metrni tashkil qiladi. 6Ishning xulosa qismida uy-joylar qiymatini baholash yuzasidan ko’rib o’tilgan ma’lumotlar yuzasidan tegishli xulosalar shakllantirilgan. 21barqarorligi, geografik va iqtisodiy erkinligi, hududiy taqsimlanishi hududlar va iqtisodiyot tarmoqlari hamda ichki bozorlarning barqarorligi va bir-biri bilan bog’liqligi moliya va kredit tizimining, mulk va xizmat turlari bo’yicha ichki bozorlarning rivojlanganligi, barqarorligi va raqobatbardoshligi iqtisodiyot tarmoqlari va tadbirkorlik sub'yektlarining ekologik madaniyati, innovatsionlik darajasi; raqobat turi va usullari, iqtisodiy harajatlar va h.k. - Ichki nano omillar – inson va oila jipsligi (birdamligi), totuvligi, madaniyati, qadr-qimmati, urf-odatlari, mentaliteti va haq-huquqlari, uning iqtisodiy va siyosiy faolligi insonlarning o’rtacha yoshi, turmush, bilim va daromadlari darajasi hamda uy xo’jaliklarining rivojlanganligi uy xo’jaliklari kapitali, mol-mulki, daromadi, uy-joy bilan ta'minlanganligi darajasi va h.k. Sub'yektiv omillar shaxslar faoliyati bilan bog’liq ravishda namoyon bo’ladi. Alohida xo’jalik sub'yekti doirasidagi omillarga quyidagilarni kiritish mumkin: menedjment, kompaniya traditsiyalari, bozor segmentiga orientatsiyalanishi, korporativ, iqtisodiy, moliyaviy, ishlab chiqarish, mehnat va ijtimoiy himoya siyosatlari, psixologik muhit va h.k. Bularning barchasida xizmatchi va ishchilar, hamda shaxs omili katta ahamiyatga ega. Xulosa qilganda, ko’chmas mulk sifatida uy-joylar qiymatini baholashda qo’llaniladigan ko’rsatkichlar va unga ta’sir etuvchi omillar juda ko’p. Bu oimllar albatta, uy-joylar va boshqar ko’chmas mulk qiymatini baholashda ta’sir etish xususiyatiga ega. 1.3. Uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari Uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari bo’yicha mamlakatimizda 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti ishlab chiqilgan. O’z navbatida, ushbu 10-son MBMSning maqsadi ko’chmas mulk qiymatini baholashning atama va tushunchalarini, axborotga qo’yiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo’yiladigan talablarni o’rnatuvchi 58U baholovchi oson erisha oladigan bozor axborotiga asoslanadi va ko’chmas mulk obyekti haqida oddiy, mantiqan asoslangan mulohaza olishga imkon beradi . Qiyosiy yondashuv doirasida amalga oshiriladigan jarayonlarning asosiy mazmuni shundan iboratki, ko’chmas mulk obyektini sotib oluvchi unga analog bo’lgan ko’chmas mulk obyekti sotib olingan narxdan yuqorisini to’lamasligidir. Baholash obyekti qiymatini aniqlashda qiyosiy yondashuvdan foydalanish uchun baholovchi kamida uchta analogni tanlab olishi lozim. Taqqoslash analoglarini tanlash uchun asosiy mezon baholash obyektiga o’xshash bo’lgan eng samarali foydalanishdir. Baholash obyekti qiymatini sotuvlarni taqqoslash usuli bilan baholashda taqqoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, ko’chmas mulk tipi bilan belgilanadi. Taqqoslash birligi sifatida quyidagilar qo’llaniladi: - bino yoki er uchastkasining maydon birligi (kvadrat metr, sotix, gektar) narxi; - binoning hajm birligi (kub metr) narxi; - tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan baholash obyektlari uchun o’rin, nomer narxi va boshqa o’lchov birliklari. Baholovchi qaysi taqqoslash elementi bo’yicha analog va baholash obyekti o’rtasidagi farqni aniqlagan bo’lsa, shu taqqoslash elementi analogining narxiga tuzatishlar kiritadi. Topshiriladigan mulkiy huquqlarga tuzatishlarni hisoblash uchun analog daromadining manbalari, tuzilishi va uni ijaraga berish shartlari haqida axborot mavjud bo’lishi lozim. Moliyalashtirish shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitimlar tuzishda baholash obyektiga nisbatan kreditlash sxemalari va haq to’lash shakllarida farqlar mavjud bo’lgan holda amalga oshiriladi. Sotuv shartlariga qarab kiritiladigan tuzatishlar xaridor va sotuvchi o’zaro munosabatlarining tahlili asosida aniqlanadi. 27yo’li bilan baholash obyekti qiymatining yagona miqdorini chiqaradi. Taqqoslashning hisobga olinishi shart bo’lgan asosiy elementlariga topshirilayotgan mulkiy huquqlar, moliyalashtirish shartlari, sotuv shartlari, xariddan keyingi xarajatlar, bozor shartlari, oylashgan yeri, baholash obyektining fizik tavsiflari, baholash obyektining iqtisodiy tavsiflari, foydalanish turi, ko’chmas mulk tarkibiga kirmaydigan qiymat komponentlari kiradi. Yuqorida ko’rsatilgan taqqoslash elementlarining dastlabki beshtasi bo’yicha analoglarning narxlariga tuzatishlar kiritish birin-ketin bajariladi va har bir keyingi tuzatish oldingi tuzatish natijasiga qo’llaniladi. Qolgan taqqoslash elementlari bo’yicha tuzatishlar kiritish mustaqil asosda har bir taqqoslash elementi uchun alohida bajariladi. Taqqoslama sotuvlarning tuzatishlar kiritilgan qiymatlarini yagona qiymatga muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, o’rtacha o’lchangan qiymatni hisoblash yo’li bilan amalga oshiriladi, bunda analoglar narxlarining eng kam tuzatishlar kiritilgan qiymatlariga eng katta og’irlik beriladi. Narx va daromad nisbati usuli o’xshash obyektlar bo’yicha narx va daromad nisbatining tahlilligi va mazkur tahlil natijasidan baholash obyektini baholashda foydalanishga asoslanadi. Daromad turiga qarab yalpi renta multiplikatori yoki kapitallashtirish umumiy stavkasi qo’llaniladi. Narx va daromad nisbati usulini yalpi renta multiplikatori yordamida qo’llaganda baholovchi baholash obyektining yalpi (potentsial yoki haqiqiy) daromadini hisoblaydi, sotuv narxi va tegishli daromad qiymati haqida axborot mavjud bo’lgan analoglar to’plamini shakllantiradi, zarur holda analoglarning baholash obyekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi. Shuningdek har bir analog bo’yicha sotuv narxini yalpi daromadga bo’lish yo’li bilan yalpi renta multiplikatorini hisoblaydi. Qolaversa, barcha analoglar bo’yicha yalpi renta multiplikatorining o’rtacha o’lchangan qiymatini aniqlaydi va baholash obyektining yalpi daromadini yalpi renta multiplikatorining o’rtacha o’lchangan qiymatiga ko’paytirish yo’li bilan baholash obyekti qiymatini hisoblaydi. 302 1 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 36professional xizmatlar ko’rsatib o’tilgan. Baholovchi tashkilot qonun hujjatlariga muvofiq, bunlardan boshqa qo’shimcha professional xizmatlar ham ko’rsatish huquqiga egadir. Baholash faoliyatini tartibga solish bo’yicha qanchalik me’yoriy hujjatlar ishlab chiqilmasin mamlakatimizda bu faoliyat bo’yicha bir qancha mummolar ham mavjud. O’zbekiston Respublikasi Prezidentining “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirish chora-tadbirlari to’g’risida”gi Qarorida bir qator muammo va kamchiliklar professional baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirishga hamda baholovchi tashkilotlarga bo’lgan ishonchni oshirishga to’sqinlik qilayotganligi ko’rsatib o’tilgan. Jumladan: - baholash faoliyatini davlat tomonidan tartibga solish funktsiyasini xususiylashtirish sohasidagi davlat boshqaruvi organi zimmasiga yuklash oqibatida baholash faoliyatini davlat tomonidan tartibga solish jarayonida yuzaga keladigan manfaatlar to’qnashuvining mavjudligi; - baholovchi tashkilotlar kapitalining eng kam miqdoriga bo’lgan yuqori talablarning mavjudligi professional mutaxassislarning baholash xizmatlari bozoriga kirishini cheklamoqda, buning oqibatida baholash ishlari sifati ularga, ayniqsa, biznesni baholash hamda bank va sug’urta faoliyatida ortib borayotgan talablarga mos kelmasligi; - baholovchilar malakasi va kasbiy mahoratining qoniqarsiz darajadaligi, shuningdek, turli obyektilar qiymatini baholashning alohida shartlarini hamda ularning yutuqlarini rag’batlantirishni hisobga olmaydigan baholovchilarni tayyorlash va qayta tayyorlash tizimining samarasizligi; - baholashga yagona yondashuvni va bozor kon’yunkturasini hisobga olishni ta’minlamaydigan, tez o’zgarib borayotgan bozorning zamonaviy shartlariga javob bermaydigan, ularning xalqaro standartlar bilan yetarlicha uyg’unlashmagan mulkni baholash milliy standartlarining mavjudligi; - jamoat birlashmalarining baholash faoliyatini yanada rivojlantirish va takomillashtirish, baholash haqidagi hisobotlar sifatini oshirish bo’yicha takliflarni 7I BOB. UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI 1.1. Uy-joylar, mulk huquqi va uning qiymati baholash obyekti hamda predmeti sifatida Ma’lumki, uy-joylar ko’chmas mulkning bir turi sifatida baholash obyekti hisoblanadi. Shu sababli, bu borada ko’chmas mulk tushunchasi, uning turlari va asosiy belgilar, xususiyatlarini nazariy jihatdan ko’rib o’tish muhim hisoblanadi. Ko’chmas mulk obyektlari va bozorini o’rganish ularning mohiyatini aks ettiruvchi so’z va iboralarning tahlilini nazarda tutadi. Fuqarolik Kodeksida mulk obyekti sifatidagi ko’chmas mulk obyektining huquqiy munosabatlarini ko’chmas mulk belgilab beradi. “Mulk” atamasi aniq bir shaxsga tegishli mulkiy huquqlar yig’indisini ifodalaydi, ya’ni “mulk huquqi shaxsning o’ziga qarashli mol-mulkka o’z xohishi bilan va o’z manfaatlarini ko’zlab egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etishi” (O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksi 164-modda) tushuniladi. Binobarin, “ko’chmas mulk” va “qo’zg’almas mulk” tushunchalari, bu fuqarolik huquqining moddiy obyekti, birinchi navbatda, egalik huquqidir mulk (ko’chmas mulk) obyektining huquqiy munosabatlarini, ya’ni ko’chmas mulk obyektiga bo’lgan huquqlar yig’indisini belgilaydi. Obyektilarning ko’chmas mulkka va ko’char mulkka bo’linishi 2 , ularning jismoniy mohiyatiga emas, balki huquqiy (qonuniy) jihatlariga asosan amalga oshirilgan. Shuningdek, “ko’chmas mulk – real yer va butunlay moddiy mulkdir.Ular er usti va ostidagi yoki yerga biriktirilgan barcha moddiy mulklarni qamrab oladi”. 3 Shu nuqtai nazardan “ko’chmas mulk jumlasiga yer uchastkalari, yer osti boyliklari, binolar, inshootlar, ko’p yillik dov-daraxtlar va yer bilan uzviy bog’langan boshqa mol-mulk, ya’ni belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar etkazmagan holda joyini o’zgartirish mumkin bo’lmaydigan obyektlar kiradi”. 4 Bundan tashqari, iqtisodiy adabiyotlarda ko’chmas mulk fizik yer uchastkasi 2 O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksi 83- modda. 3 Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь Рутджерс Университети - М.,1992.268 с. 4 O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksi 83- modda. 4834 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tayyorlandi. 35 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tayyorlandi. 65jarayonida shubhalarga olib keladi, shuning uchun tuzatishlar kiritish asosida obyektning bozor qiymati aniqlanadi. Xarajatli yondashuv yig’ilgan eskirishni chiqarib tashlagandagi tiklash qiymatidan olindi. Bu yondashuvning ustunlik tomoni shuki, unda ma’lumotlar aniq ko’rsatilgan. Kamchilig tomoni esa, eskirishni baholash bir muncha qiyin bo’lib, binoning butun joyini eskirishini aniqlash mushkul hisoblanadi. Qiyosiy yondashuv baholanayotgan obyektni o’ziga o’xshash bo’lgan 3 ta analogni qiyoslash yo’li bilan amalga oshiriladi. Bu usulning ustunlik tomoni sotuvchi va sotib oluvchilarning bozor kon’yukturasiga bo’ladigan reaksiyalarini hisobga olish lozimligi va qolaversa o’xshash bo’lgan obyektni topishdagi qiziqishlaridir. 14- jadval Baholash yondashuvlari natijalari (so’mda) 50 № Baholash yonshuvning nomi Jami qiymati 1 Xarajatli yondashuv 467 245 000 2 Qiyosiy yondashuv 498 501 000 Jami 485 999 000 Baholash natijalarini tasdiqlash mobaynida obyektining yakuniy qiymatini o’lchash va taqqoslash jarayonida olingan natijalarni turli usullarni qo’llash orqali quyidagi usullardan biri bilan amalga oshiriladi: - barcha mezonlarni hisobga olgan holda baholovchi tomonidan amalga oshiriladigan tahlil asosida og’irliklar tanlovidan iborat bo’lgan mantiqiy muvofiqlashtirish amalga oshirildi; - baholashning turli yondashuvlari yordamida olingan natijalarning og’irliklarini aniqlash uchun matematik tarozida muayyan obyektni baholash xususiyatlarini hisobga olgan holda qo’llaniladigan hisoblash usulining afzalliklari yoki kamchiliklarini tasvirlaydigan bir necha mezonlardan foydalaniladi. Baholash natijasining haqqoniyligini aniqlovchi asosiy omillarga boshlang’ich ma’lumotlarning to’liqliligi, ularning ishonchliligi, ularning aniqligi 50 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash kompaniyasi hisoboti ma’lumotlari asosida tayyorlandi. 40belgilangan aktivlar ta’minoti ostida moliyalashtirish bilan shug’ullanuvchi boshqa tashkilotlar topshirig’i bo’yicha o’tkaziladigan mulkni baholash uchun qo’llaniladi. Ushbu MBMSda bozor qiymatini o’lchashning barcha usullari, uslublari va tartibotlari, agar ularni qo’llash mumkin bo’lsa, ulardan o’rinli va to’g’ri foydalanilsa, bozorga oid mezonlarga asoslangan bozor qiymatini umumiy tarzda ifodalashga olib keladi. Sotuvlarni qiyoslash usuli yoki bozor qiyoslashlariga bog’liq boshqa usullar bozorni o’rganishdan kelib chiqishi kerak. Qurilish xarajatlari va eskirish miqdori xarajatlar va jamg’arilgan eskirishni bozor ma’lumotlari bo’yicha hisob-kitob qilish asosida aniqlanishi lozim. Daromadlarni kapitallashtirish usuli yoki diskontlangan pul oqimi usuli bozor tomonidan aniqlanadigan pul oqimlariga hamda bozor ma’lumotlariga asoslangan daromadlilik stavkalariga asoslanishi kerak. Baholash usullarining qaysi biri maqbul va o’rinli ekanligi mavjud axborot hamda bozordagi va aktivning o’zi atrofidagi vaziyat bilan belgilansa-da, hamma usullar bozor ma’lumotlariga asoslangan bo’lsa, yuqorida ko’rsatilgan tartibotlarning istalgan birortasidan foydalanish bozor qiymatini aniqlashga olib kelishi kerak. 30 Ko’chmas mulk turi sifatida uy-joylarning qiymatini baholashda 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” talablaridan foydalaniladi. Ushbu standartning asosiy maqsadi ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylar qiymatini baholashda foydalaniladigan asosiy tushunchalarni ta’riflash, axborotga qo’yiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo’yiladigan talablar belgilashdan iboratdir. Ushbu standart bo’yicha uy-joylar qiymatini baholashdagi yondashuvlar va ulardagi usullarni qo’llash tartibi 1 bobda ko’rsatib o’tildi. Bu MBMS huquqiy mexanizm sifatida uy-joylar qiymatini baholash xulosalarini aks ettiruvchi baholash hisobotini tuzilish qoidalari ham o’zida aks ettiradi. Unga ko’ra, uy-joylar qiymatini baholash to’g’risidagi hisobotning titul varag’ida baholash to’g’risidagi hisobotning ro’yxatga olish raqami, baholash obyektining nomi va manzili, aniqlanayotgan qiymat turi, baholash va hisobot 3 0 5-son MBMS “Ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholash” milliy standarti 24Kapitallashtirish stavkasi va yalpi yoki sof renta multiplikatori o’zgartirilayotgan daromad turiga muvofiq bo’lishi lozim. 1- jadval Kapitallashtirish stavkasi hisoblash usullari 20 Hisoblash usullari Hisobash formalasi Kapitallashtirish stavkasini bozorni siqish usuli bilan hisoblash qiyosiy ko’chmas mulk obyektlarining sotuv narxlari va SOD qiymatlari haqidagi bozor ma’lumotlariga asoslanadi va quyidagi formula bo’yicha hisoblanadi: R - kapitallashtirish stavkasi; n - qiyosiy ko’chmas mulk obyektlari soni; I i - i-chi ko’chmas mulk obyektining sof operatsion daromadi; V i - i-chi ko’chmas mulk obyektining sotuv narxi; w i - i-chi natijaning o’lchovi (salmog’i). Kapitallashtirish stavkasini bog’liq investitsiyalar usuli bilan hisoblash ko’chmas mulk obyekti jalb qilingan mablag’lardan foydalanib xarid qilingan holda amalga oshiriladi. Kapitallashtirish umumiy stavkasi o’rtacha o’lchangan qiymat sifatida hisoblanadi: R = m*R m + (1 – m ) R e , R m - jalb qilingan mablag’lar uchun kapitallashtirish stavkasi (ipoteka o’zgarmas stavkasi) bo’lib, u kredit bo’yicha har yilgi to’lovlarning ipoteka krediti summasiga nisbati sifatida aniqlanadi; R e - xususiy kapital uchun kapitallashtirish stavkasi bo’lib, u qiyosiy obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlariga ko’ra daromadning soliq solingunga qadar qiymatini xususiy kapital miqdoriga bo’lish yo’li bilan aniqlanadi; m - ipoteka qarzi koeffitsienti bo’lib, u investitsiyalarning umumiy summasida jalb qilingan mablag’lar ulushini ko’rsatadi va ipoteka krediti summasini investitsiyalarning umumiy summasiga bo’lish yo’li bilan aniqlanadi. Kapitallashtirish stavkasini kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan hisoblash ko’chmas mulk qiymatining o’zgarishi prognoz qilingan holda qo’llanadi va ikki qism: R = R on + R of pul mablag’laridan foydalanganlik uchun tavakkalchiliklarni va muayyan investitsiyalar bilan bog’liq boshqa omillarni hisobga olgan holda investorga to’lanishi lozim bo’lgan kompensatsiya hisoblanadigan kapital uchun daromaddorlik stavkasi R on ; boshlang’ich qo’yilmalar summasining qaytishini belgilaydigan va aktivlarning eskiradigan qismiga qo’llaniladigan kapitalning qaytish me’yori R of dan iborat bo’lgan kapitallashtirish stavkasini hisoblashni nazarda tutadi. Ko’chmas mulk obyektining tarkibiy qismlaridan biri (yer uchastkasi yoki yaxshilashlar) qiymati haqida zaruriy boshlang’ich ma’lumotlar mavjud bo’lsa, boshqa tarkibiy qism qiymati ko’chmas mulkning qiymatini unga muvofiq bo’lgan 2 0 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 47 8- jadval Xonalar soni bo’yicha 1 kv.metr uchun uy-joyning o’rtacha taklif narxi 34 Xonalar soni 2018-yil sentyabr 2018-yil oktyabr O’zgarishi (%) 1-xonali 721 716 - 1 2-xonali 709 692 - 2 3-xonali 737 712 - 3 4-xonali 733 740 1 Ko’p xonali 716 720 1 Bu borada, o'rtacha tanlov narxlarining pasayishidagi eng katta dinamika 3 xonali kvartira segmentida qayd etildi, Ya’ni 2018-yil sentaybda 737 AQSH dollaridan bir oyda 712 AQSH dollarigacha pasaygan. G'ishtli uy-joylar bo’yicha takliflarning o'rtacha narxini tahlil qilish shuni ko’rsatadiki, o'rtacha narxlarining o'sish dinamikasi 1, 4-xonali va ko'p xonadonli kvartira segmentlarida kuzatildi. Bu boradagi eng katta o'sish 1 xonali uy-joylarda qayd etildi, ya’ni 2%ga o’sgan. Eng katta pasayish 3 xonali kvartira segmentida qayd etildi, ya’ni ulardagi ko’rsatkich 3% yoki 20 AQSH dollariga pasayganligini kuzatish mumkin. 9- jadval 1 kv.metr uchun g’ishtli uy-joylar uchun o’rtacha taklif narxi, AQSH dollarida 35 Xonalar soni 2018 -yil sentyabr 2018-yil oktyabr O’zgarishi (%) 1-xonali 738 751 2 2-xonali 764 751 - 2 3-xonali 775 755 - 3 4-xonali 793 802 1 Ko’p xonali 782 790 1 Shahar hududlarida uy-joylarning narxlaridagi o’zgarishlar tahlili. Tumanga qarab o'rtacha kvartira narxining oylik o'zgarishi (-3) - (+ 3)% oralig’ida edi. Hududlar bo’yicha uy-joylardagi narxlarning tahlili shuni ko’rsatmoqdaki, uy-joylar uchun o'rtacha taklif narxining pasayishi 11 tatumandan 10 tasida kuzatildi. Bu pasayish dinamikasi o’rtacha 1-3 % oralig’ida kuzatildi. Eng katta pasayish tendensiyasi Olmazor va Uchtepa tumanlaridagi uy-joylardagi narxlarida Umumiy ko’rsatkichlar Xususiy ko’rsatkichlari Iqtisodiy ko’rsatkich Ijtimoiy ko’rsatkichKimyoviy ko’rsatkichHuquqiy ko’rsatkichFizik ko’rsatkichTexnik ko’rsatkich 17Umuman olganda, omil va voqelikning davriy muddatda bir-birini keltirib chiqarish xususiyati mavjud bo’lishi mumkin. Boshqacha qilib aytilsa, omillar kopleks ravishda bir-biri bilan bog’liqlikda namoyon bo’ladi va obyektlarga ta'sir ko’rsatadi, natijada ma'lum bir oqibat rivojlanishini shakllantiradi. O’z navbatida, bunday oqibat ma'lum bir vaqtdan so’ng namoyon bo’lgan omillarga ta'sir ko’rsatuvchi keyingi omillar kompleksi bo’lib shakllanadi. Omillarni bilish, ularni voqeliklarga ta'sirini tanlangan ko’rsatkichlar orqali baholashni amalga oshira olish, bunday ko’rsatkichlar darajasiga (miqdoriga) omillar va voqeliklarni bog’liqlikda boshqarish orqali ta'sir ko’rsatish va shu yo’sinda tegishli qaror qabul qilish mexanizmini topish imkonini beradi. Aytish mumkinki, omillar - bu tanlab olingan ko’rsatkichlarga ta'sir etuvchi sababiy unsurlar. Shu nuqtai nazardan iqtisodiy omillarni, iqtisodiy kategoriya singari, aks etuvchi iqtisodiy ko’rsatkichlar obyektiv xarakterga ega. Shu o’rinda, ko’rib chiqilayotgan “ko’rsatkich” va “omil” tushunchalarining farqi shartlidir, chunki har bir ko’rsatkich boshqa bir undan yuqori darajadagi (unga bog’liq bo’lgan) ko’rsatkichning omili sifatida ko’rilishi mumkin yoki aksincha (4-rasm). 4- rasm. Ko’chmas mulk ko’rsatkichlarining bir-biriga bog’liqligi 15 15 Ushbu chizma Sh.Sh.Shoha’zamiyning “Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari” nomli o’quv qo’llanmasi (Tanlangan ma’ruzalar. T.: Iqtisod-moliya, - 2015.) asosida muallif tomonildan mustaqil tuzilgan. 1O‘ZBEKISTON RESPUBLIKASI OLIY TA’LIM, FAN VA INNOVATSIYALAR VAZIRLIGI __UNIVERSITETI Ro’yxatga olindi №__________ Ro’yxatga olindi №__________ “_____” ____________20 y. “_____” ____________20 y. “___________________________ “ KAFEDRASI “_____________________________ “ FANIDAN DIPLOM ISHI Mavzu:________________ Bajardi:_________________________________ Tekshirdi:_______________________________ ______________ - 20___ Uy-joylar qıymatını baholash MUNDARIJA KIRISH…………………………………………………………. betlar 3 50Respublikasi Prezidentining Qarorlari va Farmonlari me’yoriy-huquqiy baza sifatida namoyon bo’ladi. Uy-joylar qiymatini baholashda bir qator axborotlar manbaidan foydalanilib, ularni baholovchi tashkilot obyekt egasidan, ko’chmas mulkka oid bozorlardan hamda obyektni o’rganish asosida o’zi to’plagan ma’lumotlardan foydalanadi. Baholovchi tashkilot baholash yondashuvlari va usullarini asosli ravishda tanlash va qo’llash uchun zarur va yetarli bo’lgan hajmda baholash obyekti haqida axborot va bozorga oid axborotni yig’ish va tahlil qilishni amalga oshiradi. 12tutiladi. Bu usul mulk huquqining ma’lum ashyoga nisbatan paydo bo’lishi yoki bu ashyoga nisbatan mulk huquqining ilgari ma’lum shaxsga tegishli bo’lishi bilan bog’liqdir . 11 Ko’chmas mulkning belgilarini tavsiflashda uning hayotiylik siklini ko’rish muhim o’rin tutadi. Quyidagi rasmda ko’chmas mulk obyektining hayotiylik sikli tasvirlangan. Rasmdan ko’rinib turibdiki, ko’chmas mulk obyektining hayotiylik siklida ikkita katta bosqichdan iborat hisoblanadi. 1- bosqich boshlang’ich bosqich hisoblanib, bu davrda obyekt loyihalash, uni muayyan xarajtlar asosida qurishni nazarda tutadi. 2- bosqchi esa iqtisodiy bosqich bo’lib, bu bosqchida ko’chmas mulk obyektidan foydalanish natijasida qandaydir moddiy va ma’naviy ehtiyojlar qondiriladi, ko’chmas mulkdan bevosita foydalaniladi va u moddiy ko’rinishda daromad olib keladi. Yuqoridagi ikki bosqichdan so’ng ko’chmas mulk obyekti yaroqsiz holga keladi va utilizatsiya qilinadi. Utilizatsiya bosqichi 3- rasm. Ko’chmas mulk obyektining hayotikliy tsikli grafik tasviri 12 Uy-joylar o’zining bir qator xususiyatlari bilan ko’chmas mulk hisoblangan boshqa fuqarolik huquqi obyektlaridan farqli jihatlari mavjud. Avvalo, uy-joyga doir shartnomalar maxsus tartib va shakllarda tuziladi, uning predmeti odatdagi 1 1 I.Zokirov. Fuqarolik huquqi. –Toshkent: TDYUI, 2009. 45- b. 12 M.Ikramov, M.Miraxmedov, V.Yodgorov, D.Mirdjalilova. “Ko’chmas mulk iqtisodiyoti”. Darslik. Toshkent. 2018 yil. 186-bet. 2-5 yil 60-100 yil 1-6 oy 123 4 5 6 7 Boshlang’ich bosqich Iqtisodiy bosqich (8) yillarOb’yekt foyda keltirishining intensivligi 66va ularning bozor qiymati talablariga mosligi kabi omillar kiradi. Bozor ma’lumotlarini baholovchi bozorning bevosita o’zidan yoki internet ma’lumotlaridan olishga haqli. Obyektning yakuniy bozor qiymatini aniqlash maqsadida 2 xil yondashuv asosida olingan natijalar har birining aniqlangan o’lchov koeffitsentlariga ko’paytiriladi hamda o’lchov qiymatlar aniqlanadi. Ushbu yakuniy ekpert xulosasi sifatida aytish mumkinki, MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon qiymatini qiyosiy yondashuv orqali baholashda obyektining qiymati 498 501 000 so’mni, xarajatli yondashuvda 467 245 000 so’mni tashkil etdi. Umumiy holatda obyektning bozor bahosi 485 999 000 so’mni tashkil etgan. III bob bo’yicha xulosa Ko’chmas mulk sifatida uy-joylarning bozor qiymatini aniqlashda uch xil yondashuv usullari qo’llanildi. Ya’ni: Xarajat yondashuvida obyektning yangi qayta tiklash qiymati aniqlanib, barcha turdagi to’plangan eskirishlarni va tadbirkorlik foydasi hisobga olinadi. Ko’chmas mulkning qiymati odatda faqatgina ko’chmas mulkning narxi va unga belgilangan ijara haqining stavkasi orqali aniqlanib qolmasdan, shu bilan birga, xarajatlarni yangi bino qurilishining optimal fizik holati va optimal funksional foydaliligi ham inobatga olinadi. Ko’chmas mulk obyektini daromad yondashuvi daromad olish motivatsiyasini va qanday qilib daromad tahlil qilinishi mumkinligida namoyon bo’ladi. Daromad yondashuvining daromadni kapitalizatsiyalash usulida daromad olib kelish qobiliyatiga ko’ra, sotiladigan va sotib olinadigan, shuningdek bozor ma’lumotlari mavjud bo’lgan vaziyatlar asosida ko’chmas mulk obyektining qiymati aniqlanadi. Umuman olganda, qiyosiy yondashuv baholanayotgan obyektning analoglari 446- jadval Baholash obyektining texnik tavsifi to’g’risida axborot 32 Uy-joyning qurilish elementlari Nomlari Xususiyatlari Poydevor Temir-beton, lenta turi Tayanch devorlari G’ishtli Pol Beton Qatlamlar Temir-beton taxta plitalari Tom Temir beton plitalar ustida tom yopish. Baholash obyektining texnik tavsifi to’g’risida axborot uy-joyning qurilish elementlari ko’rsatib o’tingan. Unga ko’ra, uy-joyning poydevor, tayanch poydevor, pol, qatlamlar, tom qismlari aks ettirilgan. Mazkur obyektini baholashda quyidagicha baholash vazifasi belgilab olingan (7-jadval). 7- jadval Baholashga oid vazifalarning belgilanishi 33 Baholovchi MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” Baholovchi tashkilotning javobgarligini sug'urta qilish ma’lumoti Baholash tashkilotining fuqarolik javobgarligi sug'urtalangan. 2018-yil 31-oktabrdagi № 0267219-sonli litsenziya Sug'urta muddati - 2018 yil 31 oktyabrdan 2019-yil 30-oktyabrgacha. Sug'urtachi: “KAFOLAT” AJ Baholash obyekti 5 qavatli ko'p qavatli binoning ikkinchi qavatidagi 4 xonali uy- joy Baholash uchun asos 2019-yil 9-yanvardagi 17-sonli shrtnoma Baholash obyektining joylashgan joyi Toshkent shahri, xonadon. Yashnobod, Farg’ona yo’li ko’chasi, 45 uy, 24- Baholash sanasi 09.01.2019 yil. Baholash hisoboti tuzilgan sana 10.01.2019 yil. Baholashning maqsadi va baholash natijalarini maqsadli ishlatish Garovga qo'yilgan qarz majburiyatlari uchun Qiymat turi Bozor qiymati Yerga mulk huquqi qiymati O'zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standartining (N 10-son) “Ko'chmas mulkni baholash” V bobining 58-bandiga asosan aniqlanmagan. Milliy baholash standartlariga muvofiqligi O'zbekiston Respublikasining mulkni baholashning milliy standarti (1- son MBMS) “Baholashning umumiy tushunchalari va printsiplari”; “Bozor bahosi - baholash usuli sifatida” O'zbekiston Respublikasi mulkini baholash milliy standarti (2-son MBMS); O'zbekiston Respublikasining mulkini baholash milliy standarti (5-son MBMS) “Kreditlar, ipoteka va qarz majburiyatlarini ta'minlash uchun baholash”; “Mulkni baholash” O'zbekiston Respublikasi mulkini baholash milliy standarti (10-son MBMS). Foydalanilgan ma'lumotlarning ro'yxati Kadastr hujjatlari nusxasi. 01/08/2019 raqamiga 1-1004-19-00205 raqamli registr kadastr raqami 32 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tayyorlandi. 33 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tayyorlandi. 38kerak. Baholash nazariyasida yer iqtisodiy tushunchasi farovonlik manbasi va qiymat obyekti sifatida bazaviy hisoblanadi. Erdan qanday foydalanish baholash amaliyoti kechadigan muhitni tashkil etuvchi geografik, qonunchilik, ijtimoiy va iqtisodiy tasavvurlar bilan belgilanadi. 3- jadval Uy-joylarni baholashni o’tkazishda er tushunchasi 28 Iqtisodiy kontseptsiya Iqtisodiy konsepsiya nuqtai nazaridan yer, avvalambor, mulkiy huquqlar amal qiladigan fizik substantsiya, bu mulkiy huquqlar qonun tomonidan ijtimoiy manfaatlar foydasiga cheklab qo’yilishi mumkin. Yer muhim farovonlik manbasi bo’lib, u pul ifodasida yoki ayirboshlash qiymatida o’lchanadi. Geografik kontseptsiya Yerning geografik konsepsiyasi yerning fizik elementlarini, uning taqsimlanishi hamda erdan foydalanuvchi odamlarning faoliyatini bayon qilishga qaratilgan. Bu kontseptsiya fizik tavsiflarining farqlanishini va alohida olingan mintaqa uchun ular birikuvining muhimligini tan oladi. Yuridik kontseptsiya Ko’chmas mulk yuridik konsepsiyasining mohiyati nafaqat yer yoki tuproqni, balki tabiat xususiyatidan qat’i nazar, yer bilan bog’liq hamma narsani o’z ichiga oladi, masalan, daraxtlar va o’simliklar, yoki jamiyatning ta’siri, masalan, uylar va boshqa qurilmalar. Ko’chmas mulkka nafaqat yer yuzasi, balki uning ustidagi hamma narsalar kiradi. 2- son MBMS “Bozor qiymati baholash bazasi sifatida” deb nomlanib, ushbu MBMSning maqsadi – bozor qiymatining umume’tirof etilgan ta’rifini berish. Standart shuningdek, baholashning maqsadi va funktsiyalari bozor qiymatini hisoblashdan iborat bo’lganda ushbu ta’rifga va mulkni baholashda uni qo’llashga bog’liq umumiy mezonlarni ham izohlaydi. 2-son MBMSga muvofiq, bozor qiymati - bu munosib tarzda marketing o’tkazilgandan keyin tuzilgan tijorat bitimi natijasida manfaatdor sotuvchi va manfaatdor xaridor o’rtasida aktivning baholash sanasida ayirboshlanishi mumkin bo’lgan pul miqdori bo’lib, bunda har bir taraf etarlicha axborotga ega bo’lgan holda, oqilona va ixtiyoriy ravishda harakat qilgan deb tushuniladi. Uy-joylar qiymatini baholashda foydalanishdagi ishtiluvchi 3-son MBMS “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari”ning maqsadi bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalarini aniqlash va tushuntirish hamda ularni qo’llash uchun standartlarni belgilash, shuningdek ular va bozor qiymati o’rtasidagi 28 1-son MBMS “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari” asosida tuzilgan. 29taxmin qilinganda sotuvlar qiyosiy tahlili usuli, taqsimlash usuli, ajratish usuli, yer rentasini kapitallashtirish usuli, yer uchun qoldiq usuli, mo’ljallanayotgan yer uchastkasidan foydalanish usullaridan biri bilan hisoblanadi. 2- jadval Xarajatga oid yondashuv bilan qiymatni hisoblash formulalari 21 Yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati mo’ljallanayotgan foydalanish usuli bilan quyidagi formula bo’yicha hisoblanadi: V e — yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati; i — yil raqami; j — yer uchastkasida yaxshilashlarni yaratish bo’yicha xarajatlarni amalga oshirish davrining so’nggi yili; E i — xarajatlarni amalga oshirishning i-chi yilida er uchastkasidan foydalanishning tanlangan variantiga muvofiq mazkur uchastkada yaxshilashlarni yaratish bo’yicha xarajatlar; I i — prognoz davrining i-chi yilida yaxshilashlardan foydalanishdan olingan daromad; D — diskontlash stavkasi; n — prognoz davrining oxirgi yili; V n — baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini qiyosiy birlik usuli bilan hisoblash bunday yaxshilashlar uchun qabul qilingan qiyosiy birlikni yaratish xarajatlariga doir ma’lumotlardan foydalanishga asoslanadi. Yaxshilashlarni tiklash yoki almashtirish xarajatlari quyidagi formula bo’yicha aniqlanadi: TX = TX i * N yoki AX=AX i * N TX — yaxshilashlarni tiklash xarajatlari; AX — yaxshilashlarni almashtirish xarajatlari; TX i — i-chi qiyosiy birlikka to’g’ri keladigan tiklash xarajatlari; AX i — i-chi qiyosiy birlikka to’g’ri keladigan almashtirish xarajatlari; N — qiyosiy birliklar soni. i-chi qiyosiy birlikka to’g’ri keladigan tiklash yoki almashtirish xarajatlari o’xshash yaxshilashlarning qurilish qiymati haqidagi bozor ma’lumotlariga ko’ra yoki tiklash qiymatining yaxlitlangan ko’rsatkichlari to’plamlaridan foydalangan holda, tegishli tuzatishlar kiritish yo’li bilan hisoblanadi. Yig’ilgan eskirish qiymati iqtisodiy yosh usuli bilan quyidagi formula bo’yicha hisoblanadi: E y = (HYo / IXM) * YaQ, E y — yig’ilgan eskirish; HYo — yaxshilashlarning haqiqiy yoshi; IXM — iqtisodiy xizmat muddati; YaQ — yaxshilashlar qiymati. Yig’ilgan eskirish qiymati ajratish usuli bilan quyidagi formula bo’yicha hisoblanadi: E y = E jis + E funk + E yuz , E y — yig’ilgan eskirish; E jis — jismoniy eskirish; E funk — funktsional eskirish; E yuz — yuzaki (iqtisodiy) eskirish. Yaxshilashlarni tiklash yoki o’rniga belgilash xarajatlari qurilish bilan bevosita bog’liq bo’lgan to’g’ridan-to’g’ri xarajatlar va yaxshilashlarni amalga oshirishda qilinadigan, lekin qurilish-montaj ishlari tarkibiga kiritilmaydigan 64 91- rasm. Ko’chmas mulk obyektlarining belgilari 7 Ko’chmas mulkning birinchi xossasi – aniq bir ko’chmas mulk obyektining yer yuzasiga bog’liqligi, uning koordinatalar sistemasiga nisbatan geotsentrik joylashgan, harakatsiz, muallaq mavjud bo’lishi hisoblanadi. 8 Ko’chmas mulkdan uzoq muddat davomida foydalaniladi. Bu vaqt mobaynida ko’chmas mulk o’zgarib turadi va uni foydalana oladigan darajada ushlab turish muhim hisoblanadi. Bino va inshootlar, ko’chmas mulklar ta’mirlanish va texnik xizmat ko’rsatilishiga muhtoj bo’ladi. Bu ko’chmas mulk obyektlarini boshlang’ich holatda ushlab turishga sabab bo’ladi. Vaqt o’tishi bilan yer uchastkalarining mahsuldorligi kamayib, yerning sifati pasayadi. Yer 7 M.Ikramov, M.Miraxmedov, V.Yodgorov, D.Mirdjalilova. “Ko’chmas mulk iqtisodiyoti”. Darslik. Toshkent. 2018 yil. 186-bet. 8 Nicolas Borzykowski, Andrea Baranzin, David Maradan. Scope Effects in Contingent Valuation: Does the Assumed Statistical Distribution of WTPnMatter? Ecological Economics Manufacturing. Volume 144, 2018 pages 319–329 // https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2341874914201848 KO’CHMAS MULK OBYEKTLARI Asosiy belgilari Funksional belgilari Xususiy belgilari Statsionarlik (qo’zg’almaslik) Ishlab chiqarish obyektlari Ko’chmas mulk ob’yektlariga qarab aniq ko’rsaikichlar orqali aniqlanadi Yer yuzasiga bog’liqlik Kenglikda harakatlana olmaslik Tovar ishlab chiqarish va xizmat ko’rsatishda qatnashish Xilma-xillik Moddiylik Natural- jism shakli O’ziga xos noyoblik Qiymat shakli Insonlar yashashi va xizmat ko’rsatish учун sharoit yaratadi Umrboqiylik Noishlab chiqarish obyektlari Takrorlanmaslik 34kiritish tartibi to’g’risidagi nizomni tasdiqlash haqida”gi qarori, 2008-yil 28- iyuldagi “Baholash to’g’risidagi hisobotlarning haqqoniyligini ekspertizadan o’tkazish mexanizmini tasdiqlash haqida” qarori, va “Mulkni baholash milliy standartlari” va boshqa bir qator me’yoriy hujjatlar qabul qilingan. 8- rasm. Uy-joylar qiymatini baholashning huquqiy mexanizmi (asoslari) 24 Ko’chmas mulk obyekti sifatida uy-joylar qiymatini baholashni tashkil etishda O’zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to’g’risida”gi Qonunida baholash faoliyati, baholash obyektlari, qiymatning turlari va ularni qo’llash sohalari tushunchalari bilan bog’liq masalalarning keng doirasi qonun yo’li bilan tartibga solish mexanizmlari huquqiy jihatdan tartibga solinganligini ko’ramiz. 25 Uy-joylar qiymatini baholashda mazkur qonundagi “Baholash obyektining bozor qiymati” (7-modda) va “Baholash obyektining bozornikidan farqlanuvchi 24 Talaba tomonidan tuzilgan. 2 5 O’zbekiston Resupblikasining “Baholash faoliyati to’g’risida”gi qonuni. O’zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to’plami, 2009 y. 15-son, 178-modda. 67to’g’risidagi axborotga asoslandi, unda ko’chmas mulkni o’xshash takliflar 23To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli eng tipik yillik daromadni qiymatga uni daromadning baholash obyektiga o’xshash ko’chmas mulk obyektlari qiymatiga nisbati haqidagi bozor ma’lumotlari tahlili asosida hisoblangan kapitallashtirish stavkasiga bo’lish yo’li bilan to’g’ridan-to’g’ri o’zgartirishga asoslangan: (1) 19 bu yerda: V - baholash obyektining qiymati, I - sof operatsion daromad, R - kapitallashtirish umumiy stavkasi. To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usulini qo’llaganda baholovchi: - baholash obyektidan kutilayotgan daromadni hisoblaydi; - kapitallashtirish stavkasi yoki renta multiplikatorini hisoblaydi; - baholash obyekti qiymatini daromadni kapitallashtirish stavkasiga bo’lish yoki yalpi yoki sof renta multiplikatoriga ko’paytirish yo’li bilan aniqlaydi. O’zgartirilishi lozim bo’lgan kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi turlaridan biri olinadi: ehtimol tutilgan yalpi daromad, ya’ni ko’chmas mulkdan u to’liq yuklangan sharoitda hamda barcha yo’qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda olinishi mumkin bo’lgan daromad; ehtimol tutilgan yalpi daromaddan maydonlardan to’laligicha foydalanmaslik tufayli yuz bergan yo’qotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda ko’chmas mulk obyektidan bozor maqsadlarida normal foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo’shish yo’li bilan olinadigan haqiqiy yalpi daromad; haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya ajratmalarini o’z ichiga olmaydigan operatsion xarajatlarni ayirish yo’li bilan olinadigan sof operatsion daromad. Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tuzilishi va mavjud axborotga qarab, bozorni siqish usuli, bog’liq investitsiyalar usuli, kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish kabi usullardan biri bilan hisoblanadi. 19 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 61- analoglar narxlarining o’sib yoki kamayib boruvchi qatorida baholash obyektining o’rnini aniqlash maqsadida baholash obyekti va analoglarning qiyosiyligi tahliliga asoslangan nisbiy qiyosiy tahlil usuli; - baholovchining yoki jalb qilingan mutaxassislarning baholash obyekti va analoglar xususidagi subyektiv fikriga asoslangan ekspertiza yo’li bilan baholash usuli. - Baholash obyektini baholash uchun qo’llaniladigan tuzatishlarni hisoblash usullarining turlari va sonini tanlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholash to’g’risidagi hisobotda baholovchi tomonidan asoslantirilishi lozim. Qiyosiy yondashuv bo’yicha Toshkent shahrining Mirobod tumanida joylashgan ko’chmas mulk bozorini o'rganish natijasida baholash obyektiga o'xshash 4 ta o'xshash obyekt aniqlandi (obyektlar bo'yicha ma'lumotlar bazasi xususiy sotuvchilar va Internet manbasi: www.uybor.uz). Yig'ilgan ma'lumotlar quyidagi jadvalda tartibga solingan. 13- jadval Qiyosiy yondahuv bo’yicha aniqlangan analoglar to’g’risida ma’lumot 48 1-analog obyekt 2-analog obyekt 3-analog obyekt 4-analog obyekt Analog obyekt turi Turar- joy Turar- joy Turar- joy Turar- joy Joylashgan manzili Yashnabod tumani Yashnabod tumani, Aviasozlar ko’chasi Yashnabod tumani, Aviasozlar ko’chasi 1 uy Yashnabod tumani, Sodiq Azimov ko’chasi Xonalar soni 4-xonali 4-xonali 4-xonali 4-xonali Umumiy maydoni 105,0 82,0 91,0 120,0 Joylashgan qavati va qavatlar soni 4/5 3/4 2/4 3/4 Qurilish materiali G’ishtli G’ishtli G’ishtli G’ishtli Muhandisl ik kommunik atsiyala ri holati Barcha zarur sharoitlarga ega Barcha zarur sharoitlarga ega Barcha zarur sharoitlarga ega Barcha zarur sharoitlarga ega Telefon Mavjud Mavjud Mavjud Mavjud Mebel va uskunalar mavjudligi Mebel va texnologiya bilan ta’minlangan Mebel va texnologiya bilan ta’minlangan Mebel va texnologiya mavjud emas Mebel va texnologiya bilan ta’minlangan Qo'shimcha qulayli klar mavjudligi Yo'q Yo'q Yo'q Yangi qurilish 37ishlab chiqishda faolligining yetarli emasligi. 27 Shuningdek, uy-joylarning qiymatini baholashda mulkni baholash milliy standartlari (MBMS) asosiy huquqiy mexanizmlardan hisoblanadi. Yuqorida ko’rib o’tilanidek, uy-joylarning qiymatini baholashda foydlaniladigan quyidagi MBMSlari mavjud: - 1-son MBMS “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari”; - 2-son MBMS “Bozor qiymati baholash bazasi sifatida”; - 3-son MBMS “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari”; - 5-son MBMS “Ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholash”; - 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash”. 1- sonli MBMS “Baholashning umumiy tushuncha va printsiplari” MBMSlari uning asosida baholovchi tomonidan baholash obyekti qiymatining miqdori haqida professional fikr bildiriladigan bozor axborotidan foydalanish yo’li bilan fuqarolik huquqi obyektilari iqtisodiy aylanmasi va mulkiy munosabatlar, shuningdek iqtisod subyektlari shaffofligini ta’minlashga qaratilgan. 1-son MBMS O’zbekiston Respublikasida baholash faoliyatini amalga oshirishda qo’llaniladigan baholashning umumiy tushuncha va printsiplarini belgilaydi. Unga ko’ra baholash maqsadlari uchun ko’chmas va ko’char mulk (ashyolar) ajratiladi. Ko’chmas ashyolar (ko’chmaydigan mulk, ko’chmas mulk) jumlasiga yer uchastkalari, yer osti boyliklari uchastkalari, alohida ajratilgan suv obyektilari va yer bilan uzviy bog’langan hamma narsalar, ya’ni yerga birlashgan hamma obyektilar, yer usti va yer osti qurilmalari, inshootlarga uzoq muddatga birlashtirib qo’yilgan, biriktirib qurilgan, belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar etkazmagan holda joyidan ko’chirish mumkin bo’lmagan obyektilar, shu jumladan o’rmonlar, ko’p yillik dov-daraxtlar, binolar, inshootlar kiradi. Ushbu standartda uy-jyolar qiymatini aniqlashda muhim o’rin tutuvchi “yer va mulk tushunchalari”ga alohida ahamitya berilgan. Unga ko’ra, baholashni o’tkazishda yer tushunchasining iqtisodiy, geografik va yuridik kontseptsiyalarini farqlash 27 O’zbekiston Respublikasi Prezidentining 2018-yil 1-iyun “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirish chora-tadbirlari to’g’risida”gi Qarori. 70- baholash xizmatlari va munosabatlarini tartibga soluvchi qonunchilik huquqiy va me’yoriy hujjatlarni, xususan, baholashning milliy standartlarini takomillashtirish; - yuqori malakali baholovchi mutaxassislar, ekspertlarni tayyorlash va qayta tayyorlash va malakasini oshirish; - baholash ishlarining dasturiy ta’minotini ishlab chiqish. Umuman olganda, O’zbekiston iqtisodiyotini modernizatsiyalash sharoitida barcha iqtisodiy subyektlar, ya’ni davlat organlari, yuridik yoki jismoniy shaxslar uy-joylar qiymatiga to‘g‘ri va sifatli baho berilishiga ehtiyoj sezib, ular uchun sotish va sotib olish, ijara, garov, sug’urta, me`rosxo‘rlik huquqining bajarilishi, sud hukmining ijro etilishi va boshqa bir qancha faoliyatlarni amalga oshirilishi uchun o‘z vaqtida obyektni sifatli va ishonchli baholash katta ahamiyat kasb etadi. 10uchastkalarida ratsional aggrotexnik tadbirlarni o’tkazish orqali yerning mahsuldorligi va sifatini oshirish mumkin. Ko’chmas mulkning ikkinchi muhim xususiyati, xossasi - ko’chmas mulkdan iste’molning maxsusligidir. Ko’chmas mulkni “iste’mol” qilib bo’lmaydi, undan foydalaniladi. Biron-bir ko’chmas mulk obyektidan foydalanish uchun unga egalik qilish zarur. Ko’chmas mulkning egasi aniq bo’lishi va u shu ko’chmas mulkdan foydalanish huquqiga ega bo’lishi kerak. Shunday qilib, ko’chmas mulk hammaning kuchi, imkoni etadigan, jamiyat manfaatlari uchun yaratilgan emas. Ko’chmas mulk obyektini cho’ntakda ko’tarib yurib bo’lmagani uchun ham uning egasi ko’chmas mulkning o’ziga emas, balki undan foydalanish huquqiga egalik qiladi. Bunday huquq bir tomondan obyektning o’zi kabi boshqalar egaligidan himoyalansa, ikkinchi tomondan egalik huquq taqsimlanishi ham mumkin. Ko’chmas mulk egasi egalik huquqini boshqalar bilan bo’lishishi mumkin. Bu holatda u obyektga egalik qilib qolaveradi va istagan vaqtida boshqalarga berilgan huquqini qaytarib olishi mumkin. Ko’chmas mulk obyektiga egalik huquqi o’z ichiga shu obyektdan foydalanish huquqi va uni boshqarish huquqini oladi. Ko’chmas mulkining yana bir o’ziga xos xususiyati unga egalik qilish huquqining nisbiyligidadir. Bu huquq davlat tomonidan nazorat qilinadi va uning hajmi davlatlar olib borayotgan siyosat, vaqtga bog’liq bo’ladi. Egalik huquqi vaqt o’tishi bilan chegaralanishi ham mumkin. Bunday cheklashlar servitut deb ataladi. Masalan, yer uchastkasi jamoat joylariga borish yo’lini to’sayotgan bo’lsa, jamoat joyiga etib olish uchun shu uchastkadan odamlarni o’tkazib yuborish kerakligi servitutga misol bo’la oladi. Ko’chmas mulkka bo’lgan mulk huquqi tushunchasi ko’chmas mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish bilan bog’liq barcha huquqlar, manfaatlar va imtiyozlarni o’z ichiga oladi. Ko’chmas mulkka bo’lgan mulk huquqi odatda, fizik obyekt sifatidagi ko’chmas mulkning o’zidan farqli o’laroq, egalik qilishning qandaydir belgisi bilan ifodalanadi. Shunday qilib, ko’chmas mulkka bo’lgan mulk huquqi nomoddiy tushunchalar jumlasiga kiradi. 9 9 O’zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (1-son MBMS) “Baholashning umumiy tushuncha va printsiplari” Yer uchastkalari, yer osti boyliklari va ko’p yillik daraxtlar Bino va imoratlar Inshootlari Shahar, aholi punktlari va qishloq xo’jaligi yer Uy-joylar va madanoy yo’nalishdagi bonolar va Sanoat va turli kommunikatsiyalar 112- rasm. Ko’chmas mulkning turlari 10 Ko’chmas mulkning bir ko’rinishi sifatida uy-joylarga nisbatan mulk huquqi dastlabki va hosila asoslarda vujudga keladi. O’zbekiston Respublikasi Uy-joy kodeksining 22-moddasida uy-joyga nisbatan mulk huquqining vujudga kelish asoslari sanab o’tilgan. Ushbu moddaga binoan uy-joyga nisbatan mulk huquqining dastlabki asoslari quyidagilardir: - yakka tartibda uy-joy qurish; - yakka tartibda quruvchilarning shirkatlari tomonidan uy-joy qurish; - uy-joy obligatsiyalarini olish; - uy-joy qurish va uy-joy kooperativlarida ishtirok etish. Yuqoridagi holatlar o’zining xususiyati va huquqiy jihatdan tartibga solinishi bilan bir-biridan farqlanadi. Mulkka nisbatan egalik huquqini vujudga keltiruvchi hosila usuli deganda esa, muayyan shaxs tomonidan mulk huquqining olinishi bilan dastlabki mulk egasining huquqiga bog’liq bo’lgan usul nazarda 10 To‘ychiyev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxtiy K.A. Ko‘chmas mulkni baholash asoslari. O‘quv qo‘llanma. – T.: “Adolat”, 2000, 48-b. Ko’chmas mulk obyektlari Tarmoqlari va sertorlari bo’yicha taqsimlanishi Yo’nalishlar bo’yicha taqsimlanishi 62Binolarnin g holati Juda yaxshi Juda yaxshi Yaxshi Juda yaxshi 48 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari 55siyosiy, qonunchilikning o’zgarishi, atrof-muhit o’zgarishi kabi omillar natijasida o’z qiymatini yo’qotishini anglatadi. Baholash sanasida baholash obyektiga nisbatan bunday omillar aniqlanmaganligi sababli tashki eskirish qiymati aniqlanmadi. Baholash obyektining umumiy eskirish qiymati quyidagi formula orqali aniqlandi: 42 E y =E jis +E funk + E yuz, (6) 43 Yuqoridagilarni inobatga olgan holda, baholash hisobotida baholanayotgan uy-joyning qiymatini aniqlash uchun formula ishlatildi: Q xr.y = (Q t . + Q f – Q a ) + Q yer (7) 44 Q xr.y - mol-mulkning xarajat yondashuvi qiymati; Q t .– tiklash qiymati; Q yer – yerga nisbatan mulk huquqlarining qiymati; Q f - bu tadbirkorlik foydasi; Q a - to'plangan amortizatsiya summasi. Bino va inshootlarni tiklanish qiymati “Jismoniy shaxslarning mulki bo’lgan binolar va inshootlarni baholash uchun O’zbekiston Respublikasining shaharlari hamda shaharchalaridagi ko’p kvartirali turar joy uylarini tiklash qiymatining yaxlitlangan ko’rsatkichlari 1-to’plami” ga asosan aniqlandi. Bunda, quyidagi formuladan foydalanildi: S v.s. = S * S s.e. * K 1 * K 2 * K 3 * … K u * I 1 * I 2 * I 3 * … I U (8) 45 bu yerda: S v.s. – ko’chmas mulk obyektining tiklanish qiymati; S – ko’chmas mulk obyektining o’lchov birligi (hajm, yuza, pogon metri va h.k.); S s.e. – tiklash qiymatining yiriklashtirilgan ko’rsatkichi; K 1 * K 2 * K 3 *… K u – tuzatish koeffitsientlari (kapitallik guruhi, hududning zilzilabardoshligi, hududiy koeffitsient va h.k.); * I 1 * I 2 * I 3 * … I U – qurilish materiallari narxlari qimmatlashishining tegishli indekslari. Shuningdek, yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini qiyosiy birlik usuli bilan hisoblash maqsadida qiyosiy birlikni yaratish xarajatlariga doir ma’lumotlardan foydalanishga asoslanildi. 42 Ushbu formulaning kengaytmasi 1 bobda keltirilgan. 43 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 71FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO’YXATI 1. Normativ-huquqiy hujjatlar 1. O’zbekiston Respublikasi Konstitutsiyasi. 2014-yil 16-aprel (o’zgartirish va qo’shimchalar bilan). 2. O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi. 2017-yil (o’zgartirish va qo’shimchalar bilan). 3. O’zbekiston Respublikasining “Mulkchilik to’g’risida”gi qonuni. 2002-yil 13-dekabr (o’zgartirish va qo’shimchalar bilan). 4. O’zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to’g’risida”gi qonuni. 2009-yil 9-aprel (o’zgartirish va qo’shimchalar bilan). 5. O’zbekiston Respublikasi “Mulkni baholashni Milliy standartlari” 6. O’zbekiston Respublikasi Prezidentining “O’zbekiston Respublikasini yanada rivojlantirish bo’yicha Harakatlar strategiyasi to’g’risida” gi 2017-yil 7- fevraldagi PF-4947-sonli Farmoni. 7. O`zbekiston Respublikasi Prezidentining “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirish chora-tadbirlari to`g`risida”gi 2018-yil 1-iyundagi PQ-3764- sonli Qarori. 2. O’zbekiston Respublikasi Prezidenti asarlari va ma’ruzalari 8. Mirziyoyev Sh.M. Buyuk kelajagimizni mard va olijanob xalqimiz bilan birga quramiz. - Toshkent: “O‘zbekiston” NMIU, 2017. - 488 b. 9. Mirziyoyev Sh.M. Tanqidiy tahlil, qat’iy tartib-intizom va shaxsiy javobgarlik - har bir rahbar faoliyatining kundalik qoidasi bo‘lishi kerak. - Toshkent: “O‘zbekiston” NMIU, 2017. - 104 b. 10. Mirziyoyev Sh.M. O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining Oliy Majlisga murojaatnomasi. – T.: “O‘zbekiston” NMIU, 2019-yil. - 80 b. 41tuzilgan sana hamda buyurtmachi va baholovchining nomlari kabi rekvizitlar ko’rsatilishi ko’rastilgan. Hisobotning mundarijasida baholash to’g’risidagi hisobotning sahifalar raqamlari ko’rsatilgan barcha bo’limlari va kichik bo’limlari sarlavhalari sanab o’tiladi. Shuningdek, baholash hisoboti uchun ilova xatda xat raqami va sanasi, baholanayotgan mulkiy huquqlar ko’rsatilgan baholash obyektining nomi, baholash obyektining manzil (joylashgan yeri), baholashni amalga oshirish uchun asos, baholash maqsadini, baholash sanasi, baholanayotgan qiymat turi, eng muhim farazlar va cheklovchi shartlar, baholash natijasi, baholovchi tashkilot rahbarining imzosi kabilar bo’lishi kerak. MBMSga muvofiq, “Baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar” bo’limi amalga oshirilgan baholashning asosiy qoidalari bilan baholash to’g’risidagi hisobotdan foydalanuvchini qisqacha tanishtirish uchun mo’ljallangan. “Baholash obyektining tavsifi” bo’limi baholash obyekti va uni qurshagan muhitning sifat va miqdor jihatlarini tavsiflash uchun axborotlarni o’z ichiga oladi. Uy-joylar qiymati aks ettirilgan baholash hisobotining “Baholash obyekti bozorining tahlili” bo’limida baholash obyekti qiymatining hajmiga ta’sir etadigan bozordagi vaziyat omillarining yo’nalishlar bo’yicha tahlili kiritiladi. “Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili” bo’lim baholash obyektidan joriy va eng samarali foydalanishda uning bozordagi o’rni, odatdagi xaridor, ochiq bozorda mazkur turdagi ko’chmas mulk ekspozitsiyasining o’rtacha bozor davri va obyektidan bo’lg’usi foydalanishning ehtimol tutilgan xususiyatiga doir xulosalarni o’z ichiga olishi lozim. “Baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qo’llanilishi tavsifi” bo’limida baholash yondashuvlari va usullariga qisqacha sharh, qo’llanilgan baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va asoslanishi yoki biron-bir baholash yondashuvidan foydalanishdan voz kechishni asoslash, hisoblashlar va baholash obyekti qiymatini aniqlash tartibi kabilar bo’lishi talab etiladi. “Baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash” bo’limida esa foydalanilgan baholash yondashuvlari doirasida olingan natijalarni muvofiqlashtirish tartibi va usullari, natijalarni tafovut nuqtai nazaridan tekshirish, 35qiymati” (8-modda) tushunchalari muhim ahamiyatga ega. Yuqoridagi qonunda mulkni baholashning milliy standartlariga qo’yilgan talablar aniq ifodalangan bo’lib, ularda baholash tushunchalari va tamoyillari, baholash faoliyatida qo’llaniladigai atamalar va ta’riflari, qiymat turlariga qo’yiladigan talablari, boshlang’ich axborotga qo’yiladigan talablari, baholashni o’tkazish tartibi, baholash usullarini qo’llash xususiyatlari aks ettirilishi lozim 26 . Bundan tashqari, ushbu qonunga binoan baholashni o’tkazish asoslari ko’rsatilgan. Unga ko’ra, mulk natsionalizatsiya qilinayotganda, ipoteka krediti berilganda, taraflardan birining talabiga binoan mulk bo’linayotganda, mulk mulkdorlardan davlat zhtiyojlari uchuy sotib olinayotganda yoki qonun hujjatlarida nazarda tutilgai boshqacha tarzda olib ko’yilayotganda, soliqlar na boshqa majburiy to’lovlar to’g’ri to’lanishi ustidan nazorat o’tkazilayotganda baholash ishlarini o’tkazish majburiyligi belgilangan. Qonunda baholovchining huquqlari, majburiyatlari, mustaqilligi, baholovchi tashkilotlarning tarkibiy tuzilishi, unga bo’lgan talablar va baholash hisobotlari alohida o’rin tutadi. Shu sababli Ushbu Qonunning 2009-yilda qayta ko’rib chiqilib bir qancha o’zgartirishlar kiritildi. Jumladan, 4-moddada baholovchi tashkilot, baholovchi va baholovchining yordamchisi to’g’risida alohida tushuncha va talablar berilgan. Bu bilan baholovchining bilim malakasi yuqori bo’lishi, malaka sertifiqatiga ega bo’lishi, baholvchi tashkilot esa faoliyatini yuritish bo’yicha litsenziyaga ega bo’lishi bundan tashqari bu moddaning 3-qismida baholovchining yordamchisining huquqlari va majburiyatlari haqida belgilab qo’yilgan. Qonunning 14 va 15-moddalarida baholovchi tashkilotning huquq va majburiyatlari keltirilgan bo’lib, bundan tashqari 15 1 -moddasida baholovchi tashkilot tomonidan ko’rsatiladigan baholash to’g’risidagi hisobotlarning ishonchliligini ekspertiza qilish, investitsiya loyihalarini ishlab chiqish va tahlil qilish, biznes-rejalar tuzish, baholash jarayonini avtomatlashtirish va baholash faoliyatiga axborot texnologiyalarini joriy etish, baholash faoliyati sohasida ilmiy- tadqiqot ishlarini olib borish va ularning natijalarini tarqatish kabi qo’shimcha 26 O’zbekiston Resupblikasining “Baholash faoliyati to’g’risida”gi qonuni 9 moddasi. O’zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to’plami, 2009 y. 15-son, 178-modda. 4331 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tayyorlandi. 5SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan Toshkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon hisoblanadi. Ishning predmeti – uy-joylarning bozor qiymati baholash mexanizmi va bunda yuzaga keluvchi mulkiy, moliyaviy, iqtisodiy munosabatlar hisoblanadi. Bitiruv malakaviy ishining nazariy-amaliy ahamiyati. Bitiruv malakaviy ishining nazariy ahamiyati uy-joylarning qiymatini baholash metodologiyasida namoyon bo’ladi. Bitiruv malakiy ishining amaliy ahamiyati kelajakdagi professional faoliyatda obyekt qiymatini baholashning yondashuv va usullarini tizimlashtirish asoslari mumkinligida ko’rinadi. Bitiruv malakaviy ishi tarkibining qisqacha tavsifi. Bitiruv malakaviy ishi tarkibiy jihatdan kirish, uchta bob, xulosa, foydalanilgan adabiyotlar ro’yhatidan iborat. Bitiruv malakaviy ishi jami 64 betni tashkil qilib, unda 14 ta jadval va 8 ta rasm shakllantirilgan. Ishning kirish qismida mavzuning dolzarbligi, predmeti va obyekti, ishning maqsadi va vazifalari, nazariy-amaliy ahamiyati hamda malakaviy ish tarkibining qisqacha tavsifi yoritilgan. Ishning I bobida uy joylar qiymatini baholashning nazariy va metodologik asoslari ko’rib chiqilgan bo’lib, ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylar va uning qiymati baholash obyekti hamda predmeti sifatida yoritib berilgan. Uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulk bozoriga ta’sir etuvchi omillar tavsiflangan va tasniflangan hamda uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari bayon etilgan. Ishning II bobida uy joylar qiymatini baholashning huquqiy mexanizmi va axborot tizimi yorotb berilgan bo’lib, uy-joylar qiymatini baholashning tashkiliy- huquqiy mexanizmi aks ettrilgan. Ishning III bobida MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan uy-joy qiymatini baholash amaliyoti bilan tanishilgan. Unda uy-joylar qiymatini daromadli, xarajatli hamda qiyosiy yondashuvlar bo’yicha baholash ishlari amalga oshirilgan. 15hamda aynan bir xil materiallar va muhandislik qurilmalaridan foydalanish nazarda tutiladi. Qoldiq qiymati baholash momentiga boshlang’ich qiymatning ko’chmas mulkdan foydalangan davrda yaratilgan mahsulot yoki xizmatlarga o’tmagan qoldig’idir. Bu sof holda hisob kategoriyasi bo’lib, boshlang’ich (birlamchi) qiymatdan baholash momentiga yig’ilgan amortizatsiya ajratmalarining ayirmasiga teng. Tugatish qiymati – bu ko’chmas mulk egasi ko’chmas mulkni tugatish natijasida olishi mumkin bo’lgan pul miqdoridir. Misol uchun, keyingi foydalanish uchun yaroqli materiallar, konstruktsiyalar, muhandislik qurilmalari elementlarini ajratib olish va sotishdan keladigan pul mablag’lari summasi. Yuqoridagilarning barchasi ko’chmas mulkning alohida turi hisoblangan uy- joylar va ularga nisbatan mulk huquqining baholash obyekti bo’lishini, ular bilan bog’liq munosabatlar esa baholash predmeti sifatida namoyon bo’lishini ko’rsatmoqda. 1.2. Uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulk va uning bozoriga ta’sir etuvchi omillar tavsifi va tasnifi Uy-joylar qiymatini baholashga doir adabiyotlarda ta’kidlanishicha, ko’chmas mulk va uning bozoriga mulkning mulkning tabiati va hayot sikliga, mulkiy munosabatlarga, mulk qiymati va narxiga, xossalariga, ular shakllanadigan bozorlarga turli ichki fundamental, maxsus va tashqi omillar ta'sir qiladi. Shu o’rinda “omil” tushunchasiga berilgan ta’rifni ko’rish maqsadga muvofiqdir. “Omil - bu voqelikni (jarayonni, oqibatni, natijani) keltirib chiqaruvchi, uning rivojini shakllantiruvchi sababdir. Odatda har qanday omil va voqelikni idrok qilish va o’lchash uchun ular miqdoriy va sifatiy ko’rsatkichlar bilan ifodalanadi.” 14 14 Микерин Г.И., Гребникова В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. -688с; Alimov R., Berkinov B., Xodiev B. Ko’chmas mulkni baholash.- T.:Iqtisod- moliya, 2005.; Shoha’zamiy Sh.Sh. Mulk nazariyasi, qiymati va narxi.-T.: Fan va texnologiya, 2012. - 4maqsadida ko’chmas mulknink bozor qiymatini asosli baholash muhim ahamiyatga ega. 1 Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, garov ta'minoti bo’lgan uy-joylar qiymatini baholash metodologiyasini qo’llashga oid masalalar va ularning mazmun-mohiyati, hususiyatlari va jihatlarini mustaqil ravishda tahliliy ochib berish va tizimlashtirish asosida konkret bilimlarga ega bo’lish, muhim nazariy- amaliy xulosalar shakllantirish, shaxsiy fikr va qarashlarni asoslab berish qobiliyatiga erishish va ko’nikmasini egallash zarurati mazkur bitiruv malakaviy ishining dolzarbligini belgilaydi. Bitiruv malakaviy ishining maqsadi va vazifalari. Mazkur bitiruv malakaviy ishining maqsadi – uy-joylarning qiymatini baholashga oid yondashuv va usullar metodologiyasini qo’llanilishini o’rganib tegishli xulosalar shakllantirish hamda ularning negizida amaliy ko’nikmalarga ega bo’lish ҳисобланади. Yuqoridagi maqsadga erishish quyidagi vazifalar qo’yilgan: - uy-joylar va uning qiymati baholash obyekti hamda predmeti sifatida ko’rib chiqish; - uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulk bozoriga ta’sir etuvchi omillar tasniflash va tavsiflash; - uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslarini yoritib berish; - baholash obyekti sifatida tahlili, ya’ni hududiy joylashuv muhitini bayon etish, tavsifi va ko’rsatkichlarini o’rganish, bozori tahlilini yoritib berish; - uy-joylar qiymatini baholashning tashkiliy-huquqiy mexanizmlarini ko’rib o’tish; - MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan uy- joylar qiymatini daromadli, xarajatli, qiyosiy yondashuvlar bo’yicha baholash amaliyotini tahlil etish. Bitiruv malakaviy ishining obyekti va predmeti. Bitiruv malakaviy ishining obyekti - uy-joy sifatida baholangan MCHJ “LIDER KONSALT 1 “O’zbekiston Respublikasini yanada rivojlantirish bo’yicha harakatlar strategiyasi to’g’risida”gi O’zbekiston Respublikasi Prezidentining 2017 yil 7 fevraldagi PF-4947-sonli Farmoni . 22normalari va qoidalarini belgilashdan iboratdir. Mazkur standartlar muvofiq, ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylarning qiymatini baholashda daromadga oid, qiyosiy va xarajatga oid yondashuvlaridan foydalaniladi. 7- rasm. Uy-joylarni baholash yondashuvlari 18 10-son MBMS qoidalariga muvofiq, quidagi ko’chmas mulk obyektlari tatbiq etiladigan baholash obyektlaridir: - bo’sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkalari; - imorat qurilgan yer uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan yer uchastkalari). Har bir baholash yondashuvi doirasida 10-son MBMSda belgilangan usullarni tanlashni baholovchi baholash maqsadi, baholash obyektining xususiyati va rivojlanish imkoniyatlari, cheklovchi shartlar, axborot bazasi mavjudligi va uning to’liqligini hisobga olib mustaqil amalga oshiradi. Baholash obyekti qiymatini daromadga oid yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi baholash obyektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida qiymatning yagona miqdoriga o’zgartirishga asoslangan quyidagi usullardan birini qo’llaydi: 1) to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli; 2) pul oqimlarini diskontlash usuli. To’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish ko’rsatkichi eng samarali foydalanish ko’rsatkichiga muvofiq bo’lgan amaldagi ko’chmas mulk obyektini baholash uchun qo’llaniladi. 18 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 2amalıyotı (konkret obyekt mısolıda) I BOB. UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING NAZARIY VA METODOLOGIK ASOSLARI 7 1.1. Uy-joylar va uning qiymati baholash obyekti hamda predmeti sifatida……………….......................................................…….… 7 1.2. Uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulk bozoriga ta’sir etuvchi omillar tavsifi va tasnifi…………………………………. 15 1.3. Uy-joylar qiymatini baholashning metodologik asoslari…………………………………………………………… 20 II BOB. UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING HUQUQIY MEXANIZMI VA AXBOROT TIZIMI……………………… 31 2.1. Uy-joylar qiymatini baholashning tashkiliy-huquqiy mexanizmi………………………………………………………. 31 2.2. Baholash obyekti sifatidagi uy-joy to’g’risida axborot tizimi: makroiqtisodiy, hududiy joylashuv ko’rsatkichlari va baholash obyekti tavsifi…………………………………………………... 40 III BOB. MCHJ «LIDER KONSALT SERVIS» BAHOLASH TASHKILOTI TOMONIDAN UY- JOY QIYMATINI BAHOLASH AMALIYOTI………………………………….. 47 3.1. Uy-joylar qiymatini daromadli va xarajatli yondashuvlari bo’yicha baholash………………………………………………. 47 3.2. Uy-joylar qiymatini qiyosiy yondashuv bo’yicha baholash…………………………………………………………. 52 XULOSA………………………………..................................... 61 FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO‘YXATI………… 63 KIRISH 60bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo’llanilayotgan taqqoslash elementlari sonidan ko’proq yoki unga teng bo’lsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy usullaridan biri qo’llaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi: - taqqoslash elementiga qarab kiritiladigan tuzatishni mazkur elementga ko’ra farq qiladigan ikki obyektni taqqoslash yo’li bilan aniqlash imkoniyatini beradigan ma’lumotlar juftligini tahlil qilish usuli; - vaqt yoki joy belgisiga ko’ra qiymat o’zgarishining statistik qonuniyatlarini aniqlash maqsadida ma’lumotlarning sotuv narxi yoki joylashgan yer kabi o’zgaruvchilar bo’yicha guruhlashni nazarda tutadigan ma’lumotlar guruhlarini tahlil qilish usuli; - chiziqli tenglamalar sistemalarini matritsa sifatida echishga asoslangan chiziqli algebra usuli; - ko’chmas mulk obyektlarini korrelyatsion-regression yoki klasterli tahlil yordamida baholash usulini analoglar soni taqqoslash elementlari sonidan besh baravar ko’proq bo’lgan holda qo’llash maqsadga muvofiqdir; - grafik tahlil usuli, bunda baholovchi narxlarning o’zgarish grafiklari tahlili asosida qiymatning o’zgarish xususiyati haqida xulosalar chiqaradi; - xarajatlarni tahlil qilish usuli. U analogning texnik yoki huquqiy tavsiflarini baholash obyektiga keltirish uchun mazkur analogga nisbatan qilinishi lozim bo’lgan xarajatlar haqidagi ma’lumotlardan foydalanishga asoslanadi. Bunda tuzatishlar o’rtacha bozor ko’rsatkichlariga muvofiq kelishi lozim; - ko’chmas mulk bo’yicha ixtisoslashgan nashrlarda keltirilgan tavsiyalarga asoslangan ikkilamchi ma’lumotlarni tahlil qilish usuli; - baholash obyekti bilan taqqoslaganda analogning kamchiliklari yoki afzalliklari bilan belgilangan ijara stavkalaridagi tafovutni kapitallashtirish yo’li bilan tuzatishlarni hisoblashga asoslangan ijara farqlarini kapitallashtirish usuli. Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko’paytirilgan baholash obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo’llanilayotgan taqqoslash elementlari sonidan kamroq bo’lsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning sifatga oid usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi: 28Kapitallashtirish umumiy stavkasi foydalanilgan holda narx va daromad nisbati usulini qo’llaganda baholovchi: - baholash obyektining sof operatsion daromadini hisoblaydi; - sotuv narxi va sof operatsion daromad qiymati haqida axborot mavjud bo’lgan analoglar to’plamini shakllantiradi; - zarur holda analoglarning baholash obyekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi; - har bir analog bo’yicha sof operatsion daromadni sotuv narxiga bo’lish yo’li bilan kapitallashtirish umumiy stavkasini hisoblaydi; - barcha analoglar bo’yicha kapitallashtirish umumiy stavkasining o’rtacha o’lchangan qiymatini aniqlaydi; - baholash obyektining sof operatsion daromadini kapitallashtirish umumiy stavkasining o’rtacha o’lchangan qiymatiga bo’lish yo’li bilan baholash obyekti qiymatini hisoblaydi. Baholash obyekti qiymati xarajatga oid yondashuv bilan yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar tiklash qiymati (o’rniga belgilash qiymati)ning yig’ilgan eskirish hajmi chegirib tashlangan yig’indisi sifatida aniqlanadi. Baholash obyekti qiymatini xarajatga oid yondashuv bilan aniqlashda baholovchi yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini, yaxshilashlarni tiklash yoki o’rniga belgilash xarajatlarini, ko’chmas mulk obyektini yaratishda xususiy kapitaldan (investitsiyalardan) foydalanish tavakkali uchun tadbirkorga (investorga) to’lanadigan mukofotdan iborat bo’lgan tadbirkor daromadini, yaxshilashlarning yig’ilgan eskirishi hajmini, yaxshilashlarni tiklash yoki o’rniga belgilash xarajatlari va tadbirkor daromadining yig’ilgan eskirish hajmiga kamaytirilgan yig’indisi sifatida yaxshilashlar qiymatini, yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar qiymatining yig’indisi sifatida baholash obyekti qiymati kabilarni hisoblashi talab etiladi. Bo’sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati mazkur yer uchastkasidan eng samarali foydalanish yo’li 52foydalanilmadi. Quyidagi obyektni xarajatli va qisosiy yondashuv asosida baholash natijalari ko’rib chiqiladi. Xarajatga oid yondashuv bilan aniqlanadigan baholash obyektining qiymati er uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatidan va yig’ilgan eskirish chegirib tashlangan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki tadbirkor daromadini o’z ichiga oladigan almashtirish qiymatidan iboratdir. Baholash obyekti tarkibiga kiruvchi yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini aniqlash mazkur yer uchastkasini bo’sh turgan (yaxshilanmagan) deb qarash va undan eng samarali foydalanishni taxmin qilish yo’li bilan amalga oshiriladi. 38 Yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini qiyosiy tahlil usuli bilan hisoblash uchun baholovchi: - baholanayotgan yer uchastkasiga o’xshash yer uchastkalarining sotuvlariga doir axborotni tahlil qiladi; - baholanayotgan yer uchastkasini o’xshash yer uchastkalari bilan taqqoslashda qo’llaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi; - har bir taqqoslash elementi bo’yicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi; - yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini o’xshash yer uchastkalarining tuzatish kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yo’li bilan hisoblaydi. Yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati mo’ljallanayotgan foydalanish usuli bilan quyidagi formula bo’yicha hisoblanadi: 39 (4) 40 Xarajatli yondashuv asosida, yahshilashlarning yig’ilgan eskirish hajmi fizik, 38 István Hajnal, Miklós Hajdu . Model for the Market Valuation of Public, “Quasi-market” Properties, using the Valuation of a Museum Building as an Example Procedia Engineering Volume 196 , 2017, Pages 383-390. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877705817330850 39 Mazkur formulaning kengaytmasi 1-bobda keltirilgan. 40 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 16264b. 53funksional va tashqi (iqtisodiy) eskirishlar natijasida tiklash qiymatidagi yo’qotishlar yig’indisi sifatida aniqlanadi. Yig’ilgan eskirishni baholash uchun, baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri qo’llaniladi: - yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli; - yig’ilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki o’rniga belgilash qiymati bilan er uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo’li bilan hisoblangan yaxshilashlar qiymati o’rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan o’xshash obyektlarning sotuv narxlari tahliliga asoslangan bozor ekstraktsiyasi usuli; - yig’ilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo’lmaydigan) eskirish, funktsional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo’lmaydigan) va tashqi (iqtisodiy) eskirish yig’indisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli. Bozor ekstraktsiyasi usuli va iqtisodiy yosh usulini qo’llash uchun zarur axborotlar bo’lmaganligi sababli ushbu usullar foydalanilmadi. Yaxshilashlarni eskirish qiymatini aniqlashda ajiratish usulidan foydalanildi. Bunda jismoniy eskirish - ekpluatatsiya kilish jarayonida obyekt qiymatining tabiiy jarayonlar natijasida yukotilishidir. Bu xolat tabiiy eskirish, buzilish, chirish, zanglash, sinish va konstruktiv nuksonlar kabi kurinishlarda namoyon buladi. Eskirishning bunday turi bartaraf etiladigan va bartaraf etib bulmaydigan kurinishda namoyon bulshi mumkin. Bartaraf etiladigan jismoniy (Joriy ta’mir natijasida bartaraf etilishi mumkin bulgan eskirish) rejali ta’mir yoki kundalik ekspluatatsiya jarayonida obyekt kismlarini almashtirishni o’z ichiga oladi. Bino-inshootlar aloxida kismlarining, shuningdek butun binoning texnik holatini baholash, vizual kuzdan kechirish asosida, lozim hollarda esa o’lchash tekshirish, tugri chiziqdan og’ishini va tutib turuvchi konstruktsiyalarning zararlanish ulchamlarini amaldagi me’yoriy-uslubiy hujjatlardagi koidalarga asosan aniqlash asosida amalga oshiriladi. Ekspert usuli - maxsus ishlab chikilgan, konstruktiv elementlar va butun 26- baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati uning baholash sanasidagi qiymati bilan solishtirganda qanchaga o’zgarishini taxmin qilish yo’li bilan; - prognoz davri qaysi yilda tugagan bo’lsa, shu yildan keyin keladigan yil uchun daromad qiymatini to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirish yo’li bilan aniqlanadi. Diskontlash stavkasi quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi: - kumulyativ tuzish usuli bilan; - muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan; - o’xshash obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlarini ajratish usuli bilan. Diskontlash stavkasi qo’llanilayotgan pul oqimining turiga muvofiq bo’lishi va u bilan bir xil qiymatlarda hisoblanishi lozim. Baholash obyekti qiymatini qiyosiy yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi o’xshash obyektlar bilan bitimlarning bozor narxlariga doir axborot tahliliga asoslangan quyidagi usullardan birini qo’llaydi: - sotuvlarni taqqoslash usuli; - narx va daromad nisbati usuli. Bitimlarning narxlariga doir axborot etarli bo’lmagan holda, narxning pasayishiga chegirmani hisobga olib, taklif narxlariga doir axborotdan foydalanishga yo’l qo’yiladi. Sotuvlarni taqqoslash usulini qo’llaganda baholovchi: - ko’chmas mulk bozorining bir segmentiga mansub bo’lishi va ular bilan bitimlar bozorning shu segmentiga xos bo’lgan shartlarda amalga oshirilishi lozim bo’lgan analoglar to’plamini shakllantiradi; - baholash obyekti bozoriga xos bo’lgan taqqoslash birliklarini tanlaydi; - analoglarni baholash obyekti bilan taqqoslash elementlari (narx belgilovchi omillar) ga ko’ra, taqqoslash birliklaridan foydalangan holda solishtiradi va har bir taqqoslash elementi bo’yicha baholash obyektiga nisbatan har bir analog narxiga tuzatishlar kiritadi; - analoglar narxlarining tuzatish kiritilgan qiymatlarini muvofiqlashtirish 33II BOB. UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING HUQUQIY MEXANIZMI VA AXBOROT TIZIMI 2.1. Uy-joylar qiymatini baholashning tashkiliy-huquqiy mexanizmi O’zbekistonda mulk qiymatini baholashning tashkiliy-huquqiy asoslari amalga oshirilayotgan iqtisodiy islohotlar va davlat mulkini bosqichma-bosqich davlat tasarrufidan chiqarish jarayonlarining chuqurlashuviga muvofiq tarzda rivojlanmoqda. Hozirgi vaqtda bu asoslar qonun va qonun osti hujjatlari, mulk qiymatini baholash standartlarining milliy tizimi va boshqaruv organlarining boshqa tartibga soluvchi hujjatlari bilan namoyon etib, yaxlit bir mexanizmni tashkil etadi. Xususan, ko’chmas mulk obyektilari jumlasiga kiruvchi uy-joylar qiymatini baholashga oid bo’lgan Qonunlar, mulkni baholash bo’yicha milliy standartlar va boshqa normativ hujjatlar uy-joylar qiymatini baholashning tashkiliy-huquqiy mexanizmi hisoblanadi. Ushbu mexanizm orqali baholashga nisbatan yondashuv va talablarni aniqlash, uy-joylar qiymatini baholashda baholovchining mustaqilligi bilan bog’liq bo’lgan uning axloqiy-etik xususiyatlariga bo’yicha tegishli talablarni va baholovchi kasb mahorati darajasiga va amaliy ish tajribasiga nisbatan qo’yiladigan tegishli talablar o’zida mujassamlashtiradi. Bu borada ko’chmas mulk hisoblangan uy-joylar qiymatini baholashga doir bo’lgan mavjud huquqiy mexanizm (asoslari)ni quyida keltirilgan rasmda ko’rib chiqish o’rinlidir. Jumladan, bu borada 1999 yil 19 avgustda “Baholash faoliyati to’g’risida” Qonuni, Vazirlar Mahkamasining 2003-yil 8-maydagi 210-sonli “Baholash faoliyatini litsenziyalash to’g’risida”gi Qarori, va shu qaror asosida ishlab chiqilgan “Baholash faoliyatini litsenziyalash” to’g’risida Nizom, 1998-yil 21-yanvardagi 18-sonli “Jismoniy shaxslarga mulk huquqi tegishli bo’lgan bino va inshootlar bo’yicha ro’yxatga olish-baholash ishlarini amalga oshirish to’g’risida” qarori, 2009-yil 21-dekabrdagi “Mol-mulkni baholash standartlarini ishlab chiqish, tasdiqlash, ularga o’zgartirish va qo’shimchalar 19Seysmik omillar - qurilish obyektiga taalluqli bo’lib, konstruksiya zilzilaga yetarlicha chidamliligi. Binoning holati - yangi holatda, yengil ta’mir talab yoki ta’mirlanishi lozim bo’lgan holati. Bozorda raqobatbardoshliligi - baholanayotgan mulkka bo’ladigan talab va takliflar tahlili ko’rib chiqiladi, obyekt texnologik, daromad keltiruvchi mulk bo’lsa, uning bozordagi raqobatbardoshligi yuqori bo’ladi va qiymatiga ijobiy ta’sir ko’rsatadi. Tabiiy muhit omili - binoning yon-atrof xususiyatlarining o’zgarishi. Hududiy yoki ilmiy darajadagi zonalashtirishning o’zgarishidan, kommunal tizimidagi o’zgarishlardan kelib chiqishi mumkin. 6- rasm. Ko’chmas mulk va uning bozorlariga ta’sir omillar 17 Rasmda ko’rsatilgan omillar va ularning xususiyatlarini quyida batafsil ko’rib chiqamiz. Tashqi omillar - bu biror bir mamlakat yoki sub'yektga nisbatan tashqaridan doimiy yoki davriy ta'sir etuvchi omillar. Ichki omillar - bu biror bir mamlakat, uning hududi, iqtisodiyot tarmoqlari va sohalari doirasida doimiy yoki davriy ta'sir etuvchi omillar. Ularga, masalan, quyidagilarni kiritish mumkin: mulkchilik tizimi tuzilmasi, jamiyatning siyosiy va ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanish modeli, qadriyat, mentalitet, urf-odat, davlat siyosatlari, xususiy korporativ sektor siyosati, xo’jalik yurituvchi sub'yektlar va uy xo’jaliklarining faoliyati. Tabiiy omillar - bu tabiiy ravishda paydo bo’luvchi va faktorli tizimda doimiy mavjud, surunkasiga ta’sir etuvchi omillar. Ularga, masalan, tabiiy 1 7 Ushbu chizma Sh.Sh.Shoha’zamiyning “Mulk, qiymat va narxning nazariy asoslari” nomli o’quv qo’llanmasi (Tanlangan ma’ruzalar. T.: Iqtisod-moliya,-2015.) asosida muallif tomonildan mustaqil tuzilgan. 68bozorida mavjud vaziyatlar inobatga olinadi. Baholash jarayonida aniqlangan o’xshash malumotlar asosan taklif narxlari bo’ladi. Haqiqatda bitimlar ko’p hollarda shaffof emas va yashirin, ishonchsiz tasnifga ega bo’ladi, bitimning haqiqiy narxi esa faqat sotuvchi va sotib oluvchiga ma’lum bo’ladi. Shuning uchun barcha usullarni qo’llash asosida tuzatishlar kiritishga ehtiyoj tug’iladi. MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy, 24 xonadon qiymatini baholash ikki xil yondashuv asosida, ya’ni xarajatli va qiyosiy yondashuv asosida amalga oshirildi va yakuniy qiymati 485 999 000 so’mni tashkil etdi. Barcha yondashuvlar o’ziga xos kamchiliklarga ega bo’lganligi sababli baholash jarayonida shubhalarga olib keladi, shuning uchun tuzatishlar kiritish asosida obyektning bozor qiymati aniqlanadi. 25kapitallashtirish stavkasidan foydalanib hisoblash talab etiladigan tarkibiy qismiga mansub bo’lgan daromadni to’g’ridan-to’g’ri kapitallashtirishdan iborat bo’lgan qoldiq texnikasini yo’llash yo’li bilan aniqlanadi. Pul oqimlarini diskontlash usuli daromadlar va xarajatlarning o’zgarish dinamikasi muntazam bo’lmagan ko’chmas mulk obyektlarini baholash uchun qo’llaniladi. Baholash obyekti qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli bilan baholash obyektidan foydalanishdan kelgan pul oqimlarining prognoz davridagi joriy qiymatlari va baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymati yig’indisi sifatida aniqlanadi. Pul oqimlarini diskontlash usulini qo’llaganda baholovchi: - prognoz davri muddatini aniqlaydi; - prognoz davrida olinadigan pul oqimlari qiymatlarini hisoblaydi; - baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymatini hisoblaydi; - diskontlash stavkasini hisoblaydi; - baholash obyekti qiymatini pul oqimlarining joriy qiymatlari va baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymatini qo’shish yo’li bilan aniqlaydi. Prognoz davri sifatida, qoida tariqasida, shunday bir davr muddati olinadiki, uning mobaynida ko’chmas mulk obyekti xarajatlar va daromadlarning muntazam bo’lmagan oqimlarini yaratadi. Prognoz davrida olinadigan pul oqimlari o’lchovi sifatida quyidagi daromad turlaridan biri olinadi: - ehtimoliy yalpi daromad; - haqiqiy yalpi daromad; - sof operatsion daromad; - soliqlar to’langunga qadar qarzga xizmat ko’rsatish bo’yicha xarajatlar chegirib tashlangan sof operatsion daromadga teng bo’lgan pul oqimi; Pul oqimlari nominal yoki real o’lchovlarda hisoblanadi. Baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati: 49qayd etildi. Qolgan tumanlarda uy-joylar uchun o’rtacha hisobda 1-2 % pasayish tegishli bo’lgan. 10- jadval Toshkent shahri tumanlari bo’yicha ko’p qavatli uy-joy xonadonining 1kv. metr uchun o’rtacha narxi (AQSH dollari hisobida) 36 Hududlar 2018-yil sentyabr 2018-yil oktyabr O’zgarish (%) Bertemir 512 500 - 2 Mirobod 785 805 3 Mirzo-Ulug’bek 713 700 - 2 Olmazor 719 698 - 3 Sergeli 578 565 - 2 Uchtepa 689 665 - 3 Yashnobod 653 640 - 2 Chilonzor 758 744 - 2 Shayxontohur 825 818 - 1 Yunusobod 747 741 - 1 Yakkasaroy 789 772 - 2 Toshkent 723 708 - 2 Turar-joy binosining shahar markazidan uzoqlikda joylashganiga qarab 1 kv. metr uchun o’rtacha narxining o’zgarishi. Tahlil natijalari shuni ko’rsatadiki, eng qimmat uy-joylar 1-zonaga to’g’ri kelmoqda. Markazdan uzoqlashib borgani sari uy-joylarning narxlaridagi pasayishlar kuzatilgam Jumladan, 10-zonada 2017 yil dekabrda narxlar 1 kv.metr uchun 433 AQSH dollarni tashkil etgan bo’lsa, 2018 yil yanvarda 434 dollarni tashkil etgan. 37 II bob bo’yicha xulosa O’zbekiston Respublikasida uy-joylar qiymatini baholashda asosan O’zbekiston Respublikasi Konstitutsiyasi , O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi, O’zbekiston Respublikasining “Mulkchilik to’g’risida”gi, “Baholash faoliyati to’g’risida”gi, “Rieltorlik faoliyati to’g’risida”gi, “Muvofiqlikni baholash to’g’risida”gi qonunlari, O’zbekiston Respublikasi “Mulkni baholashni Milliy standartlari” (hozirgi kunda 15 ta MBMS lari mavjud) hamda O’zbekiston 36 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tuzilgan. 37 MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti ma’lumotlari asosida tuzilgan. 39farqlarni aniqlashdan iborat. Ushbu MBMSga muvofiq quyidagi bozor qiymatidan farqlanuvchi qiymat turlari tavsiflanadi. 4- jadval Bozor qiymatidan farqlanuvchi qiymat turlari 29 Bozor qiymatidan farqlanuvchi qiymat turlari Ta’riflar Investitsiya qiymati mulkning aniq investor yoki investorlar guruhi uchun belgilangan yoki qo’yilgan investitsiyalash maqsadlaridagi qiymati. Ishlayotgan korxona qiymati biznesning yaxlit qiymati. Ushbu tushuncha uzluksiz ishlayotgan tashkilotni baholashni nazarda tutadi, ushbu bahodan kelib chiqib “amaldagi korxonaning umumiy qiymati”ni uning tarkibiy qismlariga umumiy qiymatga qo’shgan hissasiga qarab taqsimlash yoki ajratish mumkin, biroq ushbu komponentlarning birortasi ham o’z holicha bozor qiymati uchun baza bo’lmaydi. Sug’urta qiymati mulkning sug’urta kontrakti yoki polisi normalarida nazarda tutiladigan qiymati. Soliq solish maqsadidagi qiymat, yoki soliq (soliqqa tortiladigan) qiymati O’zbekiston Respublikasining tegishli normativ-huquqiy hujjatlarida ko’rsatilgan, mulkni soliqqa tortishga tegishli ta’riflar asosida hisoblab chiqiladigan qiymat. Almashtirishning qoldiq qiymati yer uchastkasidan hozirgi foydalanishda inshootlarni almashtirish (qayta qurish)ga umumiy xarajatlarni qo’shib, hisoblangan jismoniy eskirishni va boshqa barcha tegishli qadrsizlanish shakllarini (funktsional, tashqi) chegirgan holda uning joriy bozor qiymatini hisoblashga asoslangan baholash usulini tashkil etadi. Yo’q qilish qiymati mulk obyektining (yer uchastkasi bundan mustasno) shunday qiymatiki, unda obyekti undan qo’shimcha ta’mirlashsiz va takomillashtirmasdan foydalanishni davom ettirish uchun emas, balki uni tashkil qilgan materiallarning sotuv uchun yig’indisi sifatida qaraladi. Tugatilish qiymati, yoki majburiy sotilish qiymati bozor qiymati ta’rifida ko’rsatilgan marketing uchun belgilangan vaqt chegarasiga etarli bo’lmagan juda qisqa muddat ichida mulkni sotishdan oqilona asoslarda kutish mumkin bo’lgan summa. Birlashtirish qiymati ikki yoki undan ortiq manfaatlarning qo’shilishidan yuzaga kelgan qo’shimcha qiymat bo’lib, bunda birlashtirilgan manfaat qiymati dastlabki manfaatlar yig’indisidan yuqori bo’ladi. Maxsus qiymat bozor qiymatidan ortiq, manfaatlarning kombinatsiyasidan kelib chiqadigan, ammo bozorda boshqa xaridorlar umuman foydalana olmaydigan ustunlikni ifodalash uchun maxsus xaridor to’lashga tayyor bo’lgan summa. Uy-joylarning qiymatini kredit ta’minoti sifatida garov maqsadida baholash uchun 5-son MBMS “Ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholash”dan bevosita foydlaniladi. Umuman olganda, 5-son MBMSning asosiy maqsadi - ssuda, garov va qarz majburiyatlarini ta’minlash uchun baholashlarning 4-son MBMSga muvofiq o’tkaziladigan moliyaviy hisobot uchun baholashlardan farqini aniqlash. Odatda, 5-son MBMS baholovchi tomonidan, jismoniy shaxslar va kredit tashkilotlarini ishonchga asoslangan kreditlash, kredit tashkilotlari hamda aniq 29 3-son MBMS “Bozor qiymatidan farqlanuvchi baholash bazalari” milliy standarti 31bilvosita xarajatlar yig’indisi sifatida aniqlanadi. Yaxshilashlarni tiklash yoki o’rniga belgilash xarajatlari qiymatini hisoblash uchun qiyosiy birlik usuli, komponentlarga ajratish usuli, ayrim narxlar usuli, u ikki xil asosiy turlarga ega – resursli usul va bazisli-indeksli usul, analoglar usullaridan biri qo’llaniladi. Tadbirkor daromadining qiymati bozor axborotiga muvofiq analoglar usuli, ekspert baholash usuli, kiritilgan xarajatlar usullaridan biri bilan aniqlanadi. Yig’ilgan eskirish hajmi fizik, funktsional va tashqi (iqtisodiy) eskirishlar natijasida bozor qiymatidagi yo’qotishlar yig’indisi sifatida aniqlanadi. Yig’ilgan eskirishni baholash uchun, baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri qo’llaniladi: - yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli; - yig’ilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki o’rniga belgilash qiymati bilan yer uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo’li bilan hisoblangan yaxshilashlar qiymati o’rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan o’xshash obyektlarning sotuv narxlari tahliliga asoslangan bozor ekstraktsiyasi usuli; - yig’ilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo’lmaydigan) eskirish, funktsional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo’lmaydigan) va tashqi (iqtisodiy) eskirish yig’indisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli. Baholovchi baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash uchun baholashda qo’llanilgan yondashuvlarning natijalarini muvofiqlashtirishni amalga oshiradi. Baholash obyekti qiymatining yakuniy miqdori quyidagi formula bo’yicha aniqlanadi: K yak = K xar * S 1 + K dar * S 2 + K qiyos * S 3 (2) 22 bu yerda K yak - baholash obyektining yakuniy qiymati; K xar , K dar , K qiyos - tegishincha xarajatga oid, daromadga oid va qiyosiy yondashuvlar bilan aniqlangan qiymatlar; S 1 , S 2 , S 3 har bir baholash yondashuvi uchun tanlangan tegishli 22 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti 54bino kismlarining jismoniy eskirish darajasini ularni bino qiymatining tarkibida tutgan ulushiga kupaytirish orqali aniqlanadi. Ushbu hisobotda, baholash obyektining jismoniy eskirish qiymati O’zbekiston Respublikasi arxitektura va qurilish Qo’mitasining “Yashash binolarini jismoniy eskirishini baholash qoidalari” KMK 2.01.16-97 asosida quyidagi formula orqali ekspert usuli bo’yicha aniqlandi: E jis . = (∑ i Ei * K i ) /100 (5) 41 bu yerda: E jis –jismoniy eskirish darajasi, E i – i-chi konstruktiv elementining jismoniy eskirishi, foiz xisobida, K i – ko’chmas mulk umumiy massasida i-chi konstruktiv element ulush, i – konstruktiv element soni. Funksional eskirish. Funktsional eskirish qiymatini aniqlashda baholovchi bartaraf etib buladigan funktsional eskirish va bartaraf etib bo’lmaydigan funktsional eskirishni xisoblaydi. Yaxshilash ayrim elementlarining yukligi, etarli emasligi yoki keragidan ortiqligiga qarab funktsional eskirishning quyidagi tiplari hisoblanadi: - yaxshilashlar bozorning xozirgi talablariga muvofiqligining muqarrar omili sanalgan elementning yo’qligi bilan bog’lik va mavjud yaxshilashlarda yetishmayotgan elementni urnatish xarajatlari bilan baholash sanasidagi yangi qurilishda mazkur elementni yaxshilashlarga urnatish xarajatlari o’rtasidagi farqqa teng bo’lgan bartaraf etib bo’ladigan funksional eskirish; - yaxshilashlar bozorning xozirgi talablariga muvofiqligining mukarrar omili sanalgan elementning yo’qligi bilan bog’lik va sof operatsion daromad yo’qotishlarining joriy qiymatlari bilan yaxshilash elementining yukligi bilan boglik har qanday xarajatlar yigindisiga teng bulgan bartaraf etib bo’lmaydigan funktsional eskirish. Baholash obyekti yaxshilashlari baholash sanasida konstruktiv echimlaridada funksional eskirish alomatlari aniqlanmaganligi bois, funksional eskirish qiymati hisoblanmadi. Tashki eskirish. Tashki eskirish - baholash obyektining ijtimoiy- iqtisodiy, 41 10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti

Uy-joylar qiymatini baholash amaliyoti (konkret obyekt misolida)
 

I BOB.UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING NAZARIY 
 VA METODOLOGIK ASOSLARI7
1.1.Uy-joylar va uning qiymati baholash obyekti hamdapredmeti 
 sifatida……………….......................................................…….…7
1.2.Uy-joylar qiymatini baholashda ko’chmas mulkbozoriga ta’sir 
 etuvchi omillartavsifi va tasnifi………………………………….15
1.3.Uy-joylar          qiymatini          baholashning          metodologik 
 asoslari……………………………………………………………20
II BOB.UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING HUQUQIY 
 MEXANIZMI VA AXBOROT TIZIMI………………………31
2.1.Uy-joylar        qiymatini       baholashning       tashkiliy-huquqiy 
 mexanizmi……………………………………………………….31
2.2.Baholash obyektisifatidagi uy-joy to’g’risida axborot tizimi: 
 makroiqtisodiy, hududiy joylashuv ko’rsatkichlari va baholash 
 obyekti tavsifi…………………………………………………...40

III BOB.   MCHJ    «LIDER    KONSALT    SERVIS»     BAHOLASH TASHKILOTI    TOMONIDAN    UY-JOY    QIYMATINI

BAHOLASH AMALIYOTI…………………………………..      47

Uy-joylar   qiymatini     daromadli   va   xarajatli   yondashuvlari bo’yicha baholash……………………………………………….                    47

Uy-joylar      qiymatini           qiyosiy      yondashuv     bo’yicha baholash………………………………………………………….     52

Купить