Ko‘chmas mulkni baholashda qo‘llaniladigan daromad yondashuvining usullari - Педагогика - Дипломные работы

Информация о документе

Цена	12000UZS
Размер	180.6KB
Покупки	0
Дата загрузки	07 Ноябрь 2026
Расширение	docx
Раздел	Дипломные работы
Предмет	Педагогика

Ko‘chmas mulkni baholashda qo‘llaniladigan daromad yondashuvining usullari

Купить

“ Ko’chmas mulkni baholashda qo’llaniladigan daromad yondashuvining
usullari ”

MUNDARIJA:
KIRISH ................................................................................................. 3
I-BOB. KO’CHMAS MULKNI DAROMAD YONDASHUVI
ASOSIDA BAHOLASHNINNG NAZARIY-USLUBIY ASOSLARI 6
1.1. Baholash jarayonida daromad yondashuvi mohiyati va ahamiyat i… 6
1.2. Daromad yondashuvining to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli .. 9
1.3. Daromad yondashuvining pul oqimlarini diskontlash usuli ……… 3
II-BOB. BAHOLASH TASHKILOTI HAQIDA UMUMIY
MA’LUMOTLAR…………………………………………………….. 3
2.1. Baholash tashkilotiga umumiy tavsif ……………………………… 3
2.2. Baholash tashkilotining iqtisodiy ko’rsatkichlari tahlili …………... 3
III -BOB. KO‘CHMAS MULK OB’YEKTINING BOZOR
QIYMATINI BAHOLASH ………………………………… ..…….. 44
3 .1. Baholash obyektining tavsifi …. ……………………………..….. 44
3 . 2 . Ko‘chmas mulk obyektining qiymatini x arajatli yondashuvda
baholash ……………………………………………………………..… 46
3. 3 . Ko‘chmas mulk obyektining qiymatini qiyosiy yondashuvda
baholash ……………………………………………………………….. 55
3. 4 . Ko‘chmas mulk obyektining qiymatini daromadli yondashuvda
baholash … …………………………………………………………… 60
3. 5 . Baholash obyektining yakuniy bozor qiymatini hisoblash ……… 64
XULOSA …………………………………………………………….. 68
FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO‘YXATI ……………... 7 2
1

KIRISH
Diplom loyihasining dolzarbligi . O‘zbekiston Respublikasi mustaqillikka
erishgach ko‘chmas mulk bozorida baholash faoliyatining tiklanishi va oyoqqa
turishiga iqtisodiyotdagi bozor islohotlarining rivoj topishi sabab bo‘ldi. Bu
tushunarli holatdir, negaki aynan bozorning rivojlanishi mamlakat iqtisodiyotidagi
barcha kelgusi o‘zgarishlarni belgilab beradi.
Prezidentimiz Sh.M.Mirziyoyevning Konstitutsiyamizning qabul qilingan
kunning 25 yilligi munosabati bilan bo’lib o’tgan tantanali marosimdagi nutqida
ta’kidlaganlaridek, “Xalqimiz uchun munosib hayot darajasini yaratib berish
maqsadida, eng avvalo, kuchli iqtisodiyotni barpo etish, mamlakatimizning xalqaro
maydonda har tomonlama raqobatbardoshligini ta’minlashimiz zarur. Bugungi kunda
dunyo miqyosida shafqatsiz raqobat tobora keskin tus olmoqda. Bunday murakkab
sharoitda zamonaviy ilm-fan va innovatsiya yutuqlarini keng joriy etish bo‘yicha biz
uzluksiz ish olib borishimiz kerak.” 1
“Bizning yana bir muhim vazifamiz – kichik biznes va tadbirkorlik sohasini
qo‘llab-quvvatlash va rag‘batlantirish, mamlakatimiz iqtisodiy qudratini, yurtimizda
tinchlik va barqarorlik, ijtimoiy totuvlikni mustahkamlashdan, bu soha ulushini
yanada oshirish uchun qulay shart-sharoitlar yaratib berishdan iborat. Nega deganda,
tadbirkor nafaqat o‘zini va oilasini, balki xalqni ham, davlatni ham boqadi. Men
takror bo‘lsa ham, aytishdan hech qachon charchamayman, ya’ni “Xalq boy bo‘lsa,
davlat ham boy va qudratli bo‘ladi” 2
, - deb Prezidentimiz Sh.M.Mirziyoyev
mamlakatimizda amalga oshirilayotgan iqtisodiy islohotlarning asosiy maqsadini
belgilab berdi. Mamlakatimizda chuqur o’zgarishlar, siyosiy va ijtimoiy-iqtisodiy
hayotning barcha tomonlarini izchil isloh etish va liberallashtirish, jamiyatimizni
demokratik yangilash va modernizasiya qilish jarayonlari jadal sur’atlar bilan
rivojlanib bormoqda. Bunda kuchli fuqarolik
2

——————————
O‘zbekiston Respublikasi Prezidenti Sh.M.Mirziyoevning Konstitutsiyaning qabul qilingan kunning 25 yilligi
munosabati bilan bo’lib o’tgan tantanali marosimdagi nutqi . Toshkent. 2017 yil 8 dekabr. Xalq so’zi.
Мирзиёев Ш.М. Эркин ва фаровон, демократик Ўзбекистон давлатини биргаликда барпо этамиз. Тошкент
jamiyatini shakllantirish yo’lida belgilab olingan va izchil ravishda amalga
oshirilayotgan ulkan vazifalar mustaxkam zamin yaratmoqda. Bozor iqtisodiyoti
sharoitida mulkchilik munosabatlarning o’zgarishi va xususiy mulkning vujudga
kelishi ko’pgina soxalar kabi, jumladan ko’chmas mulk bozori va baholash faoliyati
rivojalanishiga turtki bo’ldi.
Mamlakatimizda mustaqillikka erishganimizdan keyin juda ko’p sohalar jadal
sur’atlar bilan rivojlanib kelmoqda. Shular singari ko’chmas mulkni boshqarish
faoliyati ham alohida ahamiyat kasb etmoqda. Ko’chmas mulkni boshqarish
faoliyatiga berilayotgan e’tibor kundan-kundanga yuksalmoqda desak aslo
mubolag‘a bo’lmaydi. Uni rivojlantirish uchun qonunlar va turli xil me’yoriy-
huquqiy hujjatlarni ishlab chiqilayotganligi buning yaqqol dalilidir. Shuningdek, yer
munosabatlarining rivojlanishi ham boshqarish faoliyatiga bo’lgan ehtiyojini yanada
kuchaytiradi. Ko’chmas mulkni boshqarishni takomillashtirish bo’yicha qilinadigan
ishlar juda ko’p, buning uchun, birinchi o’rinda yer bilan bog’liq munosabatlarni
tartibga solish lozim, chunki yer resurslari mamlakatimizda talon-taroj qilinmoqda.
Buning oldi olinishi uchun mukammal, xalq manfaatlarini himoya qiluvchi huquqiy-
me’yoriy hujjatlarni ishlab chiqish talab qilinadi. Ko’chmas mulkni boshqarish
bo’yicha shaffof va ochiq ma’lumotlar bazasini yaratish zarur.
O‘zbekiston Respublikasida so’nggi yillar mobaynida ko’chmas mulkni
boshqarish sohasini isloh etish chora-tadbirlari ishlab chiqilmoqda. Bu esa, o’z
navbatida, respublikada iqtisodiy islohotlarni amalga oshirish yuzasidan olib
borilayotgan katta ishning bir qismidir.
Diplom loyihasining predmeti – Ko’chmas mulkni baholashda
qo’llaniladigan daromad yondashuvining usullari.
Diplom loyihasining obyekti – Samarqand viloyat, Nurobod tumani
“Girdiqo’rg’on” QFYda joylashgan savdo do’koni binosi.
3

Diplom loyihasining maqsadi. O‘zbekistonda ko’chmas mulkni baholashda
qo’llaniladigan daromad yondashuvining usullarini o’rganish, foydalanishga tatbiq
etish va takomillashtirish.
Diplom loyihasida yuqorida qo’yilgan maqsadga erishish uchun quyidagi
vazifalar belgilangan:
- ko’chmas mulkni baholashning daromad yondashuvi va usullarining
mazmun mohiyatini, nazariy jihatlarini bayon etish;
- ko’chmas mulk obyektlarini daromad yondashuvida baholash usullarini
takomillashtirish yo’nalishlarini belgilab berish;
- ko’chmas mulk obyektlarini baholashda daromad yondashuvi usullari va
ularni qo‘llash ahamiyati va mohiyatini ochib berish va x.k.
Diplom loyihasining tashkiliy tuzilishi kirish, uchta bob, xulosa va
foydalanilgan adabiyotlar ro’yxatidan iborat.

4

I-BOB. KO’CHMAS MULKNI DAROMAD YONDASHUVI ASOSIDA
BAHOLASHNINNG NAZARIY-USLUBIY ASOSLARI.
1.1. Baholash jarayonida daromad yondashuvi mohiyati va ahamiyati
Ko’chmas mulkni baholashning daromadli usuli salohiyatli xaridor (sarmoyador)
tomonidan kutilayotgan daromadlar shartiga ko’ra obyekt qiymatini baholashga
imkon beradi. Bu usul daromad keltiruvchi ko’chmas mulkni baholashda qo’llaniladi.
Ko’chmas mulkka egalik qilishdan tushadigan daromad quyidagi ko’rinishlarda
bo’lishi mumkin:
 joriy va kelgusi kirimlar (shu jumladan, davriy to’lovlar);
 soliqlarning joriy va kelgusi iqtisodi;
 ko’chmas mulkning kelgusida sotilishi va garovi (ipoteka) vaqtidagi ko’chmas
mulk qiymatining o’sishidan kelgan daromad;
 kelgusidagi sotuv, ayirboshlash, tuhfa qilishdan hosil qilingan soliq
jamg’armalari;
 boshqa ehtimolli pul kirimlari va foydalar.
Ushbu usulda ko’zda tutilishicha, baholash sanasidagi binoning narxi, uning egasi
kelgusi yillar davomida binoni ijaraga topshirishdan yoki unda daromadli biznesni
joylashtirishdan olishi mumkin bulgan sof daromadlarning joriy qiymatidir. Agar
bino eng yaxshi va samarali usulda ishlatilsa, undan ijaraga topshirish uchun
foydalanish maqsadga muvofiqdir.
Obyektni qurish, ishlatish, qayta tiklash va sotilish ehtimoli uchun ketadigan vaqt
hisobga olinib, ularning davomiyligidan (hisob-kitob doirasi) bozor davri mobaynida
bo’lajak daromadi aniqlanadi. Hisob-kitob doirasi bozor ahvoli hisobga olingan
holda, 3-5 yil deb qabul qilinishi mumkin. Hisob-kitob doirasi muomala faoliyatining
sur'ati, daromadlar va harajatlar olinishining tezligini aniqlaydigan hisob-kitob
qadami (oy, kvartal, yil) bilan o’lchanadi.
Daromadlar va harajatlarni baholashda ham retrospektiv (ilgarigi), ham bashoratli
(kelgusi) ma'lumotlardan foydalanish mumkin.
5

Baholash obyekti qiymatini daromadga oid yondashuv bilan aniqlash uchun
baholovchi baholash obyektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida
qiymatning yagona miqdoriga o‘zgartirishga asoslangan quyidagi usullardan birini
qo‘llaydi:
 To‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli;
 Pul oqimlarini diskontlash usuli.
To‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli ko’proq daromadlar va harajatlarning
barqaror oqimini keltiruvchi ko’chmas mulk uchun ma`quldir.
Diskontlash usuli o’zgaruvchan daromadlarga ega obyektlar qiymatini aniqlash
uchun qo’llaniladi.
Kapitallashtirish usuli asosida: kutish, talab va taklif hamda o’rindoshlik
tamoyillari yotadi. Sarmoyador ko’chmas mulk uchun ishlatilgan mablaglarni
qaytarishi va mablag’lardan foydalanganligi uchun taqdirlanishi, ya'ni qo’yilgan
sarmoya uchun daromad olishi kerak.
Investitsiyalarning miqdoriy qaytishi odatda qaytish me'yori deb ataladi. Qaytish
me'yori daromad, samaradorlik va foyda me'yorlaridan iborat.
Samaradorlik (daromad) me'yori murakkab foizning yillik qo’yilmalari sifatida
tavsiflanadi yoki loyihaning butun muddati uchun qo’yilgan mablaglarning har bir
birligiga foydaning qanday ulushi to’g’ri kelishini ko’rsatadi.
Investitsiyalar samaradorligining birinchi qismi kapitalning qaytarilish me'yori,
ikkinchi qismi - daromadlilik yoki kapitalning foyda me'yori deb ataladi.
Qaytarilish me'yori, mablag’ning o’rnini qoplash sur'atini qanday bo’lishi
lozimligini ko’rsatadi.
Qaytarilish me'yorlariga quyidagilar kiradi:
 kapitallashtirishning umumiy qo’yilmasi;
 xususiy mablag’ni kapitallashtirish qo’yilmasi;
6

 qarz mablag’ini kapitallashtirish qo’yilmasi;
 binolar uchun kapitallashtirish qo’yilmasi.
Daromadlilik (foyda) me'yorlari obyektning sotilishi yoki tugatilishini hisobga
olgan holda butun loyihadan tushuvchi daromadlarni hisobga oladi. Normal
daromadlilik, loyiha bilan bog’liq barcha tavakkallar kompensatsiyasi (mukofot) ni
ta'minlaydi.
Daromadlilik me'yorlariga quyidagilar taalluqli:
- foiz me'yori;
- diskont me'yori;
- foydaning ichki me'yori;
- samaradorlikning umumiy me'yori;
- xususiy mablag’ning samaradorlik me'yori;
- qarz mablag’ining samaradorlik me'yori.
Daromadli usulning kamchiligi hisob-kitoblarda kutilgan kelgusi
daromadlarning kafolatmaganligidan iborat. Ijtimoiy- iqtisodiy munosabatlarning
isloh qilinishi, me'yoriy-huquqiy boshqaruv va andozalarning muntazam o’zgarishi,
bozorning rivojlanmaganligi, sifatli axborotning mavjud emasligi bozor qiymati
ko’rsatkichlari kelishilgan holda hisob-kitoblar natijalarini ehtiyotkorlik bilan
mantiqiy tahlil etishni talab qiladi.
Pulning qadrsizlanishi, kreditlar bo’yicha pul miqdorlarining doimiy
o’zgarishlari islohotlarning o’tish davrida kelajak haqida dadil bashoratlar qilishga
imkon bermaydi.
7

1.2. Daromad yondashuvining to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish
usuli .
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish ko‘rsatkichi eng
samarali foydalanish ko‘rsatkichiga muvofiq bo‘lgan amaldagi ko‘chmas mulk
obyektini baholash uchun qo‘llaniladi.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usulini qo‘llaganda baholovchi:
 baholash obyektidan kutilayotgan daromadni hisoblaydi;
 kapitallashtirish stavkasi yoki renta multiplikatorini hisoblaydi;
 baholash obyekti qiymatini daromadni kapitallashtirish stavkasiga
bo‘lish yoki yalpi yoki sof renta multiplikatoriga ko‘paytirish yo‘li bilan aniqlaydi.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish ko‘rsatkichi eng
samarali foydalanish ko‘rsatkichiga muvofiq bo‘lgan amaldagi ko‘chmas mulk
obyektini baholash uchun qo‘llaniladi.
O‘zgartirilishi lozim bo‘lgan kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi
turlaridan biri olinadi:
 ehtimol tutilgan yalpi daromad, ya’ni ko‘chmas mulkdan u to‘liq
yuklangan sharoitda hamda barcha yo‘qotishlar va harajatlarni hisobga olmagan
holda olinishi mumkin bo‘lgan daromad;
 ehtimol tutilgan yalpi daromaddan maydonlardan to‘laligicha
foydalanmaslik tufayli yuz bergan yo‘qotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda
ko‘chmas mulk obyektidan bozor maqsadlarida normal
foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li bilan olinadigan
haqiqiy yalpi daromad;
 haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya ajratmalarini o‘z ichiga
olmaydigan operatsion harajatlarni ayirish yo‘li bilan olinadigan sof operatsion
daromad.
8

Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tuzilishi va
mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:
- bozorni siqish usuli bilan;
- bog‘liq investitsiyalar usuli bilan;
- kapital harajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan.
Kapitallashtirish stavkasi va yalpi yoki sof renta multiplikatori
o‘zgartirilayotgan daromad turiga muvofiq bo‘lishi lozim.
Ko‘chmas mulk obyektining tarkibiy qismlaridan biri (yer uchastkasi yoki
yaxshilashlar) qiymati haqida zaruriy boshlang‘ich ma’lumotlar mavjud bo‘lsa,
boshqa tarkibiy qism qiymati ko‘chmas mulkning qiymatini unga muvofiq bo‘lgan
kapitallashtirish stavkasidan foydalanib hisoblash talab etiladigan tarkibiy qismiga
mansub bo‘lgan daromadni to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirishdan iborat bo‘lgan
qoldiq texnikasini yo‘llash yo‘li bilan aniqlanadi. Kutilayotgan kapital
qaytarilishining turli o‘lchovlariga asoslanadigan daromadlarni kapitallashtirishning
ikki usuli mavjud bo‘lib, kutilayotgan daromad va qiymat o‘rtasidagi aloqalarga
nisbatan farqlanuvchi fikrlar mavjud.
Agar daromad oqimlari davrning uzoq muddati mobaynida barqaror bo‘lsa
yoki daromad oqimlari barqaror mo‘tadil sur’atlarda o‘zgarsa, to‘g‘ridan-to‘g‘ri
kapitallashtirish usuli qo‘llaniladi.
Agar daromad oqimlari beqaror bo‘lsa yoki baholash obyekti jiddiy
ta’mirlashni (rekonstruksiya qilishni) talab qilsa yoki tugallanmagan qurilish holatida
bo‘lsa, to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli, qoida tariqasida, qo‘llanilmaydi.
Ko‘chmas mulk qiymatini to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan
hisoblash uchun daromadning asosiy manbai bo‘lib baholash obyekti ijarasi
hisoblanadi.
Qaytarish me’yori bo‘yicha kapitallashtirish usuli tegishli qaytarish
me’yorining har bir kelgusi foydasini diskontlash yoki daromadlar kelishining ketma-
9

ketligi, mulk va daromad qiymatining o‘zgarishi hamda qaytarish me’yorini aks
ettiruvchi kapitallashtirish koeffitsientini qo‘llagan holda, kapitallashtirish yo‘llari
orqali kelgusi foydalarni mulkning joriy qiymatiga o‘tkazadi.
Bu usul daromadlar va mulk qiymatining kutilayotgan o‘zgarishlariga nisbatan
tahminlarga asoslanadi. Diskontlash jarayonida nazarda tutilishicha, investor kiritgan
investitsiyalarini qaytaradi va uni qoniqtiruvchi daromadga ega bo‘ladi. Shuningdek,
bu usul mulk yetarlicha darajada foyda keltira olishi xaqidagi savolga javob bera
oladi.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli yillik daromadni muvofiq daromad
me’yoriga bo‘lish yoki uni muvofiq daromad koeffitsientiga ko‘paytirish orqali yillik
daromadni mulk qiymatiga o‘tkazadi.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli qaytarma sarmoyani va sarmoya
daromadini alohida ko‘zda tutmaydi, negaki u sarmoyadorning foydali ish
koeffitsienti, mulkka egalik qilishning tahminiy muddati, daromadlar kirimining
rejalashtirilayotgan modeli va boshlang‘ich investitsiyalar miqdori xaqidagi
tahminlarini hisobga olmaydi. Bundan tashqari to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish
deyarli doimo to‘la mulk huquqini baholaydi.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli potensial yalpi daromad, samarali
yalpi daromad, sof muomala daromadi, xususiy sarmoya daromadi, qarz mablag‘lari
bo‘yicha daromad, yer daromadi yoki binolar daromadidan foydalanish mumkin.
Shunga muvofiq kapitallashtirishning umumiy koeffitsienti, xususiy sarmoyani
kapitallashtirish koeffitsienti, qarz mablag‘lari uchun kapitallashtirish koeffitsienti,
yer va binolar uchun kapitallashtirish koeffitsientidan foydalaniladi.
Kapital harajatlarni qoplash hisobga olgan holda kapitallashtirish koeffitsienti
(stavkasi) ni aniqlovchi usullariga quyidagilar kiradi:
- Ring usuli;
- Invud usuli;
10

- Xoskold usuli.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan baholash quyidagi bosqichlardan
iborat:
1. Potensial yalpi daromad (PYAD) baholanadi;
2. Maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlar
hisoblanadi;
3. Haqiqiy yalpi daromad (HYAD) potensial yalpi daromad(PYAD) va
yo‘qotishlar orasidagi farq sifatida aniqlanadi;
4. HYAD dan operatsion harajatlarni ayirib, sof operatsion daromad (SOD)
olinadi;
5. Ma’lum bir usul bo‘yicha kapitallashtirishning umumiy koeffitsienti (R
o )
tanlanadi;
6. Ko‘chmas mulk qiymati SOD ning kapitallashtirishning umumiy
koeffitsienti (stavkasi)ga nisbati sifatida baholanadi;
7. Yakuniy tuzatishlar kiritiladi.
Kapitallashtirishning umumiy koeffitsienti (stavkasi)ga aoslanib, mulk
qiymatini aniqlash quyidagi formula orqali amalga oshiriladi:
(2)
bu yerda:
SOD – sof operatsion daromad;
R
0 – kapitallashtirishning umumiy koeffitsienti (stavkasi).
Iqtisodiy adabiyotlarda R
0 ko‘pincha kapitallashtirish koeffitsienti sifatida
uchraydi.
11

Potensial, haqiqiy va sof operatsion daromadlarni aniqlash uchun buxgalteriya
balanslari va moliyaviy natijalar haqidagi hisobotlar hamda baholovchining mulkdor
va ijarachilar bilan shaxsiy muloqoti natijalari, kommunal hisob raqamlari, sug‘urta
polislari tahlili natijalari, soliq to‘lovlari hisobotlari kabilar asosiy manbaa bo‘la
oladi.
O‘tkazilgan tahlil natijasida baholovchi baholanayotgan obyektga nisbatan
daromadlar va harajatlar haqidagi hisobotni shakllantirishi lozim. Agar baholashda
pul oqimlarini diskontlash usulidan foydalanilsa, u holda hisobot moddalari har bir
bashorat qilinuvchi davr uchun tuziladi.
Potensial yalpi daromad (PYAD ) – bu baholanayotgan ko‘chmas mulk
obyekti, uning ijaraga berishga mo‘ljallangan maydoni yo‘qotish va harajatlarni
hisobga olmagan holda, bir yil ichida ijaraga berilishi sharti bilan keltirishi mumkin
bo‘lgan potensial daromaddir:
ПЯД = S × C ижара (3)
bu yerda:
S – ijaraga berishga mo‘ljallangan maydon, m 2
C
ижара – 1 m 2
uchun yillik ijara to‘lovi (bozor yoki kelishilgan to‘lov)
Haqiqiy yalpi daromad (HYAD) – maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara
haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlarni potensial yalpi daromad PYAD dan ayirish va
boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li bilan aniqlanadi. Amaliyotda yo‘qotishlar
koeffitsienti bozor ma’lumotlarini tahlil qilish asosida PYAD ga nisbatan foizlarda
aniqlanadi:
(4)
yoki:
12

ХЯД = ПЯД × (1− К йўкотишлар ) (5)
bu yerda:
PYAD – potensial yalpi daromad;
K
yo‘qotishlar – maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara haqini yig‘ishdagi
yo‘qotishlar bo‘yicha koeffitsient.
(5) formula quyidagi ko‘rinishda ham ifodalanishi mumkin:

ХЯД = ПЯД × (1− К мтф )× (1− К ихйй ) (6)
bu yerda:
K
mtf – maydondan to‘la foydalanmaslik bo‘yicha koeffitsienti (misol uchun,
obyekt maydonining birqismi ijaraga berilmasa)
K
ixyy – ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlar bo‘yicha koeffitsient.
Amal qilish muddati bo‘yicha mavjud ijara shartnomalari, ularni qayta tuzish
tezligi, ma’lum ijara shartnomasining amal qilish muddati tugagan va ikkinchi
shartnoma tuzilgan vaqtlar oralig‘idagi davrlar kattaligi (ko‘chmas mulk birliklari
bo‘sh bo‘lgan davrlar) haqidagi ma’lumotlarga asoslanib, baholanayotgan obyekt
bo‘yicha ilgarigi va joriy axborotga tayangan holda ko‘chmas mulk obyektining
maydonidan to‘la foydalanmaslik bo‘yicha koeffitsient (Kmtf) hisoblab topilishi
mumkin:

К мтф =
У к× Т экпл
(T иш + У к× T эксп ) (7)
bu yerda:
13

U
q – o‘rtacha ijara shartnomasi tugagandan so‘ng ijara shartnomasi qayta
tuzilmagan ko‘chmas mulk obyektlari birliklarining ulushi;
T
eksp – yangi ijarachini qidirish uchun obyekt ekspozitsiyasi davri;
T
ish – ijara shartnomasi tuziladigan o‘rtacha davr (odatda, 1 yil).
Ko‘chmas mulk obyektining ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlar bo‘yicha
koeffitsient ( K
ixyy )ni aniq obyekt bo‘yicha retrospektiv ma’lumotlar asosida,
keyinchalik mazkur dinamikani istiqbol uchun prognozlash yo‘li bilan, hisoblash
mumkin (hududdagi ko‘chmas mulk bozorining aniq segmentining rivojlanish
istiqbollariga bog‘liq holda):

К ихйй =
1
n
× ∑
i= 1
n Пн i
T i (8)
bu yerda:
K
ixyy – ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlar bo‘yicha koeffitsient;
P
ni – i – ijara shartnomasi bo‘yicha ijarachidan ijara to‘lovlari olinmagan oylar
soni;
T
i - i – ijara shartnomasining amal qilish muddati;
n – baholanayotgan ko‘chmas mulk obyekti bo‘yicha baholovchi aniqlagan
ijara shartnomalari soni.
Maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlar
bilan bilan bir qatorda, baholanayotgan ko‘chmas mulk obyektidan normal
foydalanishda olish mumkin bo‘lgan boshqa daromadlarni ham hisobga olish zarur,
jumladan, misol uchun, ijara to‘loviga qo‘shilmagan avtomobil to‘xtash joyi,
omborxona kabilarni ijaraga berishdan olingan daromad. U holda haqiqiy yalpi
daromadni hisoblash formulasi quyidagi ko‘rinishga ega bo‘ladi:
14

XYaD=PYaD-Yo’qotishlar+Boshqa daromadlar (9)
Sof operatsion daromad ( SOD ) – mulk obyektining haqiqiy yalpi
daromadidan talab etiluvchi daromadlar darajasini ushlab turish uchun kerakli
operatsion harajatlarni ayirish orqali aniqlanadi:
SOD=XYaD-OX (10)
Operatsion harajatlar ( OX ) – bu ko‘chmas mulk obyektining normal
ekspluatatsiyasini ta’minlash hamda uning, qarz majburiyatlarini bajarish bo‘yicha
harajatlar va daromad soliqlarini hisobga olmagan holdagi, haqiqiy yalpi daromadni
tiklashi bilan bevosita bog‘liq bo‘lgan, ko‘chmas mulk obyektini saqlash uchun
zaruriy yillik harajatlardir.
Operatsion harajatlar quyidagilarni o‘z ichiga oladi:
1. Miqdori ko‘chmas mulkning ekspluatatsion yuklanganlik darajasiga bog‘liq
bo‘lmagan shartli o‘zgarmas harajatlarni;
2. Miqdori ko‘chmas mulkning ekspluatatsion yuklanganlik darajasiga qarab
o‘zgaradigan shartli o‘zgaruvchan (ekspluatatsion) harajatlarni;
3. Almashtirish harajatlari (zaxiralari)ni.
Shartli o‘zgarmas harajatlarga quyidagilar kiradi:
• mol-mulk solig‘i;
• mol-mulkni sug‘urtalash harajatlari;
• xizmat ko‘rsatuvchi xodimlar maoshi (agar u binoning yuklanishiga bog‘liq
bo‘lmasa) va unga solinadigan soliqlar.
Shartli o‘zgaruvchan harajatlarga quyidagilar kiradi:
• boshqaruv harajatlari;
• kommunal harajatlar;
• hududni saqlash harajatlari;
15

• joriy ta’mirlash ishlari uchun harajatlar;
• xizmat ko‘rsatuvchi xodimlar maoshi va unga solinadigan soliqlar;
• xavfsizlikni ta’minlash harajatlari.
Almashtirish harajatlariga tom, pol to‘shami, elektroarmatura kabi va boshqa
tez eskiradigan yaxshilashlarni vaqti-vaqti bilan almashtirish harajatlari kiradi.
Keyingi bosqich kapitallashtirish koeffitsientini aniqlashdir.
Kapitallashtirish koeffitsienti bu sof daromadni obyekt qiymatiga aylantiruvchi
ko‘rsatkichdir. Bunda baholanayotgan obyekt ekspluatatsiyasidan olinadigan sof
daromadning o‘zi va obyektni xarid qilishga sarflangan asosiy kapitalni qaytarish
ham hisobga olinadi. Ushbu ikki tarkibiy qismni hisobga oluvchi kapitallashtirish
koeffitsienti, kapitallashtirishning umumiy koeffitsienti yoki sof daromadni
kapitallashtirish koeffitsienti deb ataladi.
Bunda, kapitallashtirish uchunnfoydalaniladigan sof daromad ma’lum muddat,
odatda bir yil uchun aniqlanadi. Shunday qilib, kapitallashtirishning umumiy
koeffitsienti (yoki kapitallashtirishning to‘liq koeffitsienti) obyektni ekspluatatsiya
qilish natijasida olinadigan sof daromadning yillik kattaligi va uning bozor qiymati
o‘rtasidagi bog‘liqlikni namoyon qiladi.
Shuni yodda tutish kerakki, kapitallashtirish koeffitsienti o‘zgartiriladigan
daromad turiga mos bo‘lishi kerak.
Iqtisodiy nuqtai nazardan kapitallashtirish koeffitsienti obyektning
tavakkalchiliklari va uni qiymatining kelgusida o‘zgarish ehtimolini hisobga olingan
holda investorning daromadlilik me’yorini namoyon etadi.
Nazariy jihatdan joriy daroamd uchun kapitallashtirish koeffitsienti quyidagi
omillarni bevosita yoki bilvosita hisobga olish lozim:
- bozorda majud tavakkalsiz daromadlilik;
- ko‘chmas mulkka kiritilgan sarmoyalar tavakkalchiligi uchun koeffitsienti;
16

- past likvidlilik uchun kompensatsiya;
- investitsiyaviy menejment uchun kompensatsiya;
- aktiv qiymatining bashorat qilinadigan ko‘tarilishi yoki pasayishiga tuzatishlar.

Kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash usullari sxemasi

Kumulyativ Tuzish Usuli
Kumulyativ tuzish usuli quyidagilarni nazarda tutadi:
- tavakkalsiz stavkani bazaviy stavka sifatida qo‘llash;
17Taqqoslanuvchi sotuvlar tahliliga
asoslanuvchi usul KAPITALLASHTIRISH KOEFISIENTINI HISOBLASH USULLARI
Kumulyativ tuzish usuli
Ка pital harajatlarni qoplanishini hisobga
oluvchi kapitallashtirish koeffitsienti
Bozordan siqib chiqarish usuli
Ipoteka-investitsiyaviy tahlil
usuli
Qarzni qoplash koeffitsienti usuli Т o’g’ridan-to’g’ri qaytarish usuli
(Ring usuli)
Investitsiyalarga bo’lgan daromad
stavkasi bo’yicha qoplash fondini
shakllantirish hisobiga qaytarish
(Invud usuli)
Та vakkalsiz stavka bo’yicha qoplash
fondini shakillantirish hisobiga
qaytarish
(Хoskold usuli)

- tavakkalchilikka, past likvidlilikka va investitsiyaviy menejmentga tuzatishlar
kiritiladi.
Tuzatishlarning ko‘pchiligi subyektiv xarakterga ega va tegishli vazifalar hamda soliq
solish holati bilan aniqlanadi.
Umuman olganda, quyidagilarga tayanish mumkin:
- tavakkalsiz likvidli stavkani bank hisoblari yoki davlat qimmatli qog‘ozlarining
foizlar bo‘yicha baholash mumkin;
- tavakkalchilikka kiritiladigan tuzatish baholanayotgan ko‘chmas mulkning o‘ziga
xos xususiyatlari bilan bog‘liq;
- likvidlilikka kiritiladigan tuzatishko‘chmas mulkning qimmatli qog‘ozlarga
qaraganda past likvidlilikka ega ekanligini hisobga olish kerak. Bu, ayniqsa,
kreditlarni moliyalashtirishga vositalar yetishmasligi seziladigan bozorlarga tegishli;
- menejmentga kiritiladigan tuzatish aniq investitsiya uchun kapitalni boshqarish
bo‘yicha talab qilinadigan xarakatlar xajmini hisobga oladi.

Bozordan Siqib Chiqarish Usuli
Taqoslanadigan obyekt sotuvlariga tegishli kapitallashtrishning umumiy
koeffitsientlari tahlil qilinadigan usul. Bunday axborot odatda muhim ahamiyat kasb
etadi. Negaki, u bevosita bozor xarakatidan darak beradi.
Demak, investor tomonidan to‘langan narx investitsiya obyektining iqtisodiy
tavsiflariga qo‘yiladigan talablarni kapitallashtirish stavkasi ham o‘z ichiga olgan
holda namoyon qiladi. Usulni qo‘llash bozor ma’lumotlarini tahlil qilish va
foydalanishda muhim shartlarga rioya qilishni talab etadi:
- taqqoslanadigan obyektlardan eng samarali foydalanish baholash
obyektidan eng samarali foydalanishga mos keladi;
- moliyalashtirish shartlari bir xil;
- boshqarish sifati talab darajasiga javob beradi;
- yo‘qotishlar va ekspluatatsiya harajatlari koeffitsientlari sezilarli farq
qilmaydi;
- obyektning joylashgan o‘rni va pardoz ishlari sezilarli farqlanmaydi.
18

Sotuv narxlari bo‘yicha bozor ma’lumotlari va taqqoslanadigan ko‘chmas mulk
obyektlarining sof operatsion daromadi mohiyatiga asoslanib, kapitalashtirish
koeffitsientini hisoblash mumkin:

 n
i
i i
O
VNOI
nR
11
(1 1 )
bu yerda:
NOI i
– i− analog obyektning sof operatsion daromadi;
Vi− i−
analog obyektningsotish narxi;
n – analog ko‘chmas mulk obyektlarining soni.

Ipoteka-Investitsiyaviy Tahlil Usuli
(Akerson Usuli)
Bu kapitallashtirishning umumiy koeffitsienti (stavkasi)ni aniqlash texnikasi
investorlarning bozorda shaxsiy kapitalini qaytarish me’yorini hisobga oladi va
quyidagi formula orqali aniqlanadi:

R 0= d⋅ R m + (1 − d )⋅ R e (1 2 )
bundan:

d= zayomvositalari (ipotekakrediti )
shahsiy kapital +zayom vositalari
bunda:
19

d – obyektning umumiy qiymatidagi zayom vositalar ulushi (investitsiya
qilingan kapitalning umumiy summasidagi kredit ulushi);
R
m – za yo m kapitaliga bo‘lgan daromadlar stavkasit;
R
e – shaxsiy kapitalga talab etiladigan daromad stavkasi;
(1 - d) – investitsiya qilingan kapitalning umumiy summasidagi shaxsiy
kapitalning ulushi.
Kapitallashtirish stavkasini bog‘liq investitsiyalar usuli bilan hisoblash
ko‘chmas mulk obyekti jalb qilingan mablag‘lardan foydalanib xarid qilingan holda
amalga oshiriladi. Kapitallashtirish umumiy stavkasi o‘rtacha o‘lchangan qiymat
sifatida hisoblanadi:
R= m*R
m + (1 – m ) R
e (13)
bu yerda:
R
m – jalb qilingan mablag‘lar uchun kapitallashtirish stavkasi (ipoteka
o‘zgarmas stavkasi) bo‘lib, u kredit bo‘yicha har yilgi to‘lovlarning ipoteka krediti
summasiga nisbati sifatida aniqlanadi;
R
e – xususiy kapital uchun kapitallashtirish stavkasi bo‘lib, u qiyosiy
obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlariga ko‘ra daromadning soliq
solingunga qadar qiymatini xususiy kapital miqdoriga bo‘lish yo‘li bilan aniqlanadi;
m – ipoteka qarzi koeffitsienti bo‘lib, u investitsiyalarning umumiy summasida
jalb qilingan mablag‘lar ulushini ko‘rsatadi va ipoteka krediti summasini
investitsiyalarning umumiy summasiga bo‘lish yo‘li bilan aniqlanadi.
Qarzni Qoplash Koeffitsienti Usuli
Ushbu usulda qarzni qoplash koeffitsientidan foydalaniladi. U ipoteka
kreditorlari tomonidan odatda, mulk turi, garov ta’minoti sifatidagi takliflar va shu
20

ko‘chmas mulk orqali keladigan pul oqimlariga bog‘liq ravishda o‘zgaradigan
anderrayting instrumenti sifatida foydalaniladi:

R 0= d⋅ R m⋅ ДСR , (14)
Bu yerda: DSR – qarzni qoplash koeffitsienti, (bankning espert bahosi
bo‘yicha) – sof operatsion daromad summasini (NOI), qarzni ta’minlash bo‘yicha
yillik to‘lovlar summasiga (qarzning asosiy qismi va foizlar to‘lovi)ga bo‘lish orqali
aniqlanadi.
Qiyoslanuvchi Sotuvlar Tahlili
Ushbu usul eng ko‘p tarqalgan usullardan biri hisoblanadi ammo, u
qiyoslanuvchi sotuvlar obyektlari xaqida to‘liq va aniq ma’lumotlar mavjud bo‘lishini
talab etadi. Bunda qiyoslanuvchi obyektlar uchun daromadni baholash usullari,
baholash obyektida qo‘llaniladigan usulga mos bo‘lishi kerak. Yani, quyidagi shartlar
bajarilishi lozim:
 daromad va harajatlar bitta bazisda aniqlanishi kerak;
 bashorat qilinuvchi soliqlar va takrorlanuvchi sotuvlar narxi mos bo‘lishi lozim;
 moliyalashtirish shartlari va bozor shartlari mos bo‘lishi kerak;
 eng yaxshi va eng samarali foydalanish mos bo‘lishi lozim.
1.3. Daromad yondashuvining pul oqimlarini diskontlash usuli.
Ko‘chmas mulkni pul oqimlarini diskontlash usuli bilan baholashning
bosqichlari:
- prognoz davrini aniqlash;
- yalpi daromadlar tahlilini amalga oshirish va yalpi daromadlar prognozini
tayyorlash;
21

- to‘liq foydalanilmaslik va yig‘imlar bo‘yicha yo‘qotishlar tahlilini amalga
oshirish;
- operatsion harajatlar tahlili va ularning prognozini amalga oshirish;
- pul oqimini sof operatsion daromad shaklida prognoz qilinayotgan davrning
har bir yili uchun hisoblash;
- diskontlash stavkasini aniqlash;
- kelgusi pul oqimlari, qoldiq qiymat hamda ularning yig‘indisining joriy
qiymatini hisoblash;
- sotish harajatlari zarur bo‘lganda kapitallashtirishning qoldiq koeffitsientini
topish va ko‘chmas mulk bahosining joriy qoldiq qiymatini hisoblash;
- ko‘chmas mulkning umumiy joriy qiymatini aniqlash;
- tekshirish jarayonini amalga oshirish.
Prognoz davrini aniqlash uzoq muddatli prognozlar uchun yetarli axborot
hajmiga bog‘liq. Puhta bajarilgan prognoz pul oqimlari o‘zgarish xarakterini nisbatan
uzoq muddatga bashorat qilish imkonini beradi. Prognoz davrining davom etishi,
baholanayotgan ko‘chmas mulk obyektining o‘zgaruvchanpul oqimlari bosqichining
davomiyligi bilan aniqlanadi.
Xalqaro baholash amaliyotida prognoz davrining o‘rtacha kattaligi 5-10 yilni
tashkil etadi, milliy amaliyotda prognoz davrining bunday kattaligi 5 yildan iborat.
Ko‘chmas mulk obyektidan har bir prognoz yili uchun pul oqimlari hajmini
bashorat qilish quyidagilarni talab etadi:
- buyurtmachi tomonidan ko‘chmas mul obyekti daromad va harajatlari
haqidagi retrospektiv davr moliyaviy hisoboti asosidagi mukammal tahlilni;
- ko‘chmas mulk bozorining joriy holati va uning asosiy ko‘rsatkichlari
o‘zgarish dinamikasini o‘rganishni;
22

- daromadlar haqidagi qayta ishlangan hisobot asosida daromad va harajatlar
prognozini.
POD usulida ko‘chmas mulkni baholashda obyektdan keladigan
daromadlarning bir necha turi hisob chiqiladi:
- potensial yalpi daromad ( PYAD );
- xaqiqiy yalpi daromad ( XYAD );
- sof operatsion daromad ( SOD );
- soliqqa tortilmagan pul oqimlari;
- soliqlar ushlab qolingan pul oqimlari.
Ko‘chmas mulk obyekti daromadining turli darajalarini quyidagi formulalar
bilan hisoblash mumkin:
PYaD= Maydon*Ijara to’lov stavkasi
Bundan:
XYaD=PYaD-Yo’qotishlar+Boshqa daromadlar
Sof operatsion daromad esa:

SOD=XYaD-Operatsion harajatlar
Amaliyotda baholovilar odatda, ko‘chmas mulk obyektining sof pul oqimlarini
moliyalashtirish xususiyatlarini hisobga olmagan holda aniqlaydilar. Yani, POD
usulida sof operatsion daroma kattaliklari diskontlanadi.
Ko‘chmas mulk obyektining bozor qiymatini baholashda undan keladigan sof
operatsion daromad pul oqimi sifatida qabul qilinadi.
23

Reversiya qiymatini hisoblash . Reversiya miqdori egalik qilishning
bashoratli davri oxirida obyekt sotilishidan tushgan ehtimolli pul miqdorini aniqlaydi.
U obyektning joriy qiymati miqdori, obyekt qiymatining ortishi ehtimoli,
foydalanish davomidagi emirilish, kelishuvni amalga oshirish uchun harajatlar,
inflyatsiya indeksiga bog‘liqdir.
Baholovchiga reversiyani hisoblashda ko‘chmas mulk obyekti prognoz
davrining oxiridagi qiymatini aniqlash kerak bo‘ladi.
Reversiya qiymatini:
- qiyosiy yondashuv yordamida, mazkur hodla baholovchi bo‘lajak sotuv
narxini bozorning joriy holati, analog obyektlar qiymati monitoringi va obyektning
hamda ko‘chmas mulk bozorining bo‘lgusi holati xaqidagi tahminlardan kelib
chiqqan holda aniqlaydi;
- daromadli yondashuv yordamida, mazkur holda baholovchi ko‘chmas mulk
obyektini prognoz davri tugashi bilan doimiy barqaror pul oqimlariga ega bo‘ladi
degan farazdan kelib chiqib, prognoz davri tugagandan keyingi bir yil uchun
daromadlarni kapitallashtirish usulidan mustaqil ravishda hisoblangan
kapitallashtirish stavkasini qo‘llagan holda foydalanadi;
- harajatli yondashuv yordamida mazkur hoda baholovchi obyektning keyingi
sotuv qiymatini prognoz davri tugash vaqtiga baholanayotgan obyektning tiklash
qiymati va yer uchastkasining bozor qiymati prognoz summasi sifatida hisoblaydi;
- prognoz davri mobaynida ko‘chmas mulk obyekti qiymatining o‘zgarishiga
nisbatan ehtimollar yordamida.
24

II-BOB. BAHOLASH TASHKILOTI HAQIDA UMUMIY MA’LUMOTLAR
2 . 1. Baholash tashkilotiga umumiy tavsif.
“ EKONOMIKS STANDART ” mas’uliyati cheklangan jamiyat mulklarni
baholash faoliyati bilan shug‘ullanadi. “ EKONOMIKS STANDART ’’ MCHJ
Samarqand shahri, Zafar ko‘chasi, 10 -uyda joylashgan. “EKONOMIKS
STANDART’’ MCHJ o‘z faoliyatini O‘zbekiston Respublikasi Konstitutsiyasi va
Qonunlari, O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlis qarorlari va boshqa me’yoriy
hujjatlari, O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining farmonlari, qarorlari va
farmoyishlari, O‘zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining qarorlari va
farmoyishlari, viloyat hokimining qarorlari va farmoyishlari hamda korxona Ustavi
asosida amalga oshiradi.
Tashkilotga 20.11.2009 yilda O’zbekiston Respublikasi Davlat Mulkini
boshqarish Davlat Qo’mitasi tomonidan № 0112 sonli baholovchi litsenziyasi
berilgan.
Tashkilot rahbari Nishonov N. O’zbekiston Respublikasi davlat aktivlarini
boshqarish agentligi tomonidan 20.12.2019 yilda berilgan № 0176 raqamli
baholovchining malaka sertifikatiga ega. 2022 yilda “Intellekt-Invest” o’quv
markazida malaka oshirgan. Sertifikat № 47/22, 26.10.2021 yil.
« EKONOMIKS STANDART » MCHJ xizmatining jalb qilish xususiyatlari.
- Baholash ishlarini bajarishda odillik va xolislik;
-Baholash hisobotlarining malakaviyligi, saviyaviyligi:
- Xalqaro va milliy standartlar talabiga mos kelishi;
hisobot strukturasining baholash faoliyati to‘g‘risidagi qonunga va standartlarga mos
25

kelishi;
- Hisobotlarni davlat va rus tillarida tayyorlash imkoniyatining mavjudligi;
-Me’yoriy –huquqiy, texnikaviy va moddiy baza bilan ta’minlanganlik;
baholash faoliyatining asosini olimlar, katta salohiyat va tajribali mutaxasslar etish;
Mulkni baholash bo‘yicha kadrlar salohiyatini va malakasini oshirish ishlarini tashki
l etilganligi;
-Barcha jarayonlarning kompyuterlashtirilganligi va baholash ishlarida aniq hisoblar;
Shartnomalarni rasmiylashtirish, obyektni tekshirish va baholash ishlarini bajarilishi
ni tezkorlik bilan amalga oshirish;
O‘rtacha murakkablikdagi obyektlar uchun shartnoma tuzish, obyektni o‘rganish, ma
’lumot yig‘ish va baholashni 1-3 kun ichida amalga oshirilishi.
1.2. Korxonaning iqtisodiy ko‘rsatkichlari tahlili
Bozor iqtisodiyoti sharoitida tadbirkorlik sub’yektlarining asosiy maqsadi
yakuniy natija, ya’ni foydani oshirish hisoblanadi. Foyda olish va uning hajmini
oshirish uchun, eng avvalambor, korxonaning faoliyatini o’rganish va uni tahlil qilib
borish lozim. Tahlil qilish orqali korxonaning kuchli va kuchsiz tomonlari,
kamchiliklar va ishlatilmagan zahiralar aniqlanadi.
Tashkilotning asosiy iqtisodiy ko’rsatkichlarini tahlil qilishda, eng avvalambor,
tashkilotning balansini tahlil qilishdan boshlash lozim. Bunda balans
ko’rsatkichlarining o’tgan va hisobot davrlaridagi o‘zgarishi aniqlanadi va bu
o’zgarish sabablari o’rganiladi.
Tashkilotning 2022-2023 yillardagi faoliyati bo‘yicha balans hisoboti quyidagicha
bo‘lgan:
2.1-jadval
“EKONOMIKS STANDART” MCHJning
2022-2023 yillar bo‘yicha balans ko‘rsatkichlari
№ Ko‘rsatkichlar nomi 202 2 yil 20 23 yil O‘zgarish
(+,-) ming
26

so’m
Aktiv qismi
1 Asosiy vositalarning
boshlang‘ich qiymati 91 417,6 111 491,0 +20 073,4
2 Asosiy vositalarning eskirish
qiymati 16 244,2 27 914,5 +11 670,3
3 Asosiy vositalarning qoldiq
qiymati 75 173,4 83 576,5 +8 403,1
4 Ishlab chiqarish zahiralari 4 544,0 300,0 -4 244,0
5 Kelgusi davr xarajatlari 20 875,6 0,0 -20 875,6
6 Haridor va buyurtmachilarning
qarzi 8 968,5 4 875,0 -4 093,5
7 Boshqa debitorlik qarzlari 22 877,7 30 154,8 +7 277,1
8 Hisob-kitob schyotidagi pul
mablag‘lari 2 765,8 29 276,7 +26 510,9
Balans aktivi bo‘yicha jami 135 205,0 148 183,0 +12 978,0
Passiv qismi
1 Ustav kapitali 70 617,4 70 617,4 0,0
2 Qo‘shilgan kapital 873,3 2 673,5 +1 800,2
3 Taqsimlanmagan foyda 58 374,7 65 587,6 +7 212,9
4 Byudjetga to‘lovlar bo‘yicha
qarz 1 384,4 3 272,2 +1 887,8
5 Sug‘urta bo‘yicha qarz 25,0 0,0 -25,0
6 Maqsadli davlat jamg‘armalariga
to‘lovlar bo‘yicha qarz 625,0 0,0 -625,0
7 Ta’sischilarga bo‘lgan qarzlar 2 246,7 4 515,7 +2 269,0
8 Mehnatga haq to‘lash bo‘yicha
qarz 1 058,5 1 516,6 +458,1
Balans passivi bo‘yicha jami 135 205,0 148 183,0 +12 978,0
27

2022–2023 yillarda korxona balansida tarkibiy o‘zgarishlar yuz bergan.
Jumladan, balansning aktiv tomoni 12978,0 ming so‘mga oshgan (2022 yilda –
135205,0 ming so‘m, 2023 yilda – 148183,0 ming so‘m). Shundan, asosiy
vositalarning qoldiq qiymati 2022 yilda 75173,4 ming so‘m bo‘lgan bo‘lsa, 2023
yilda 83576,5 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni asosiy vositalarning qoldiq qiymati
8403,1 ming so‘mga oshgan. Ishlab chiqarish zahiralari 2022 yilda 4544,0 ming so‘m
bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda 300,0 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni ishlab chiqarish
zahiralari 4244,0 ming so‘mga kamaygan. Kelgusi davr xarajatlari 2022 yilda
20875,6 ming so‘m bo‘lgan, lekin 2023 yilda bu xarajatlar qoldiqqa ega bo‘lmagan.
Haridor va buyurtmachilarning qarzi 2022 yilda 8968,5 ming so‘m bo‘lgan bo‘lsa,
2023 yilda bu ko‘rsatkich 4875,0 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni haridor va
buyurtmachilarning qarzi 4093,5 ming so‘mga kamaygan. Boshqa debitorlik qarzlari
2022 yilda 22877,7 ming so‘m bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich 30154,8
ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni boshqa debitorlik qarzlari 7277,1 ming so‘mga
oshgan. Hisob-kitob schyotidagi pul mablag‘lari 2022 yilda 2765,8 ming so‘m
bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich 29276,7 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni
bu ko‘rsatkich 2022– 2023 yillar davomida 26510,9 ming so‘mga ko‘paygan.
Balansning passiv tomoni ham 12978,0 ming so‘mga oshgan (2022 yilda
135205,0 ming so‘m, 2023 yilda 148183,0 ming so‘m). Bunda ustav kapitali miqdori
o‘zgarishsiz qolgan. Qo‘shilgan kapital qiymati 2022 yilda 873,3 ming so‘m bo‘lgan
bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich 2673,5 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni qo‘shilgan
kapital 1800,2 ming so‘mga oshgan. Taqsimlanmagan foyda miqdori 2023 yilda
58374,7 ming so‘m bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich 65587,6 ming so‘mni
tashkil qilgan, ya’ni bu ko‘rsatkich 7212,9 ming so‘mga oshgan. Byudjetga to‘lovlar
bo‘yicha qarz 2023 yilda 1384,4 ming so‘m bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich
3272,2 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni byudjetdan to‘lovlar bo‘yicha qarzi 1887,8
ming so‘mga oshgan. Sug‘urta bo‘yicha qarz 2023 yilda 25,0 ming so‘m bo‘lgan,
lekin 2023 yilda bu qarzdorlik yo‘qotilgan. Maqsadli davlat jamg‘armalariga
to‘lovlar bo‘yicha qarzdorlik 2023 yilda 625,0 ming so‘m bo‘lgan, 2023 yilda bu
qarzdorlik ham yo‘qotilgan. Ta’sischilardan bo‘lgan qarz 2023 yilda 2246,7 ming
28

so‘m bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich 4515,7 ming so‘mni tashkil qilgan,
ya’ni bu qarzdorlik 2269,0 ming so‘mga oshgan. Mehnatga haq to‘lash bo‘yicha qarz
2023 yilda 1058,5 ming so‘m bo‘lgan bo‘lsa, 2023 yilda bu ko‘rsatkich 1516,6 ming
so‘mni tashkil qilgan, ya’ni bu qarz 458,1 ming so‘mga oshgan.
“EKONOMIKS STANDART” MCHJning
2023-2023 yillar bo‘yicha moliyaviy natijalari ko‘rsatkichlari
2.2-jadval
(ming so‘mda)
№ Ko‘rsatkichlar nomi 2023 yil 2023 yil O‘zgarish
(+,-)
1 Mahsulot (ish va xizmat) lar
sotishdan sof tushum 9 0 524,8 1 58 065,4 +66 540,6
2 Mahsulot (ish va xizmat) lar
sotishdan yalpi foyda 9 2 524,8 160 065,4 +6 5 540,6
3 Davr xarajatlari 5 2 654,8 98 148,5 +35 493,7
4 Asosiy faoliyatning foydasi 30 870,0 61 916,9 +31 046,9
5 Moliyaviy faoliyat bo‘yicha
xarajatlar 1 245,7 0 -1 245,7
6 Umumxo‘jalik faoliyatining
foydasi 29 624,3 61 916,9 +32 292,6
7 Daromad (foyda) solig‘ini
to‘lagunga qadar foyda 29 624,3 61 916,9 +32 292,6
8 Daromad (foyda) solig‘i 5 611,5 9 604,0 +3 992,5
9 Hisobot davrining sof foydasi 24 012,8 52 312,9 +28 300,1
2.2-jadvalda “EKONOMIKS STANDART” MCHJning 2022 – 2023 yillardagi
moliyaviy natijalari ko‘rsatkichlari keltirilgan. 2022 – 2023 yillarda bu jamiyatning
yalpi foydasi 66540,6 ming so‘mga oshgan, lekin davr xarajatlari 35493,7 ming
so‘mga oshgan, natijada asosiy faoliyatning foydasi 31046,9 ming so‘mga oshgan.
29

Moliyaviy faoliyat bo‘yicha xarajatlar 2022 yilda 1245,7 ming so‘mni tashkil qilgan
bo‘lsa, 2023 yilda bunday xarajatlar qilinmagan. Umumxo‘jalik faoliyati foydasi bu
yillar davomida 32292,6 ming so‘mga, daromad solig‘i 3992,5 ming so‘mga oshgan,
natijada korxonaning sof foydasi 28300,1 ming so‘mga oshgan va 2023 yilda 52312,9
ming so‘mni tashkil qilgan.
“EKONOMIKS STANDART” MCHJning
2022-2023 yillar bo‘yicha asosiy iqtisodiy ko‘rsatkichlari
2.3-jadval
№ Ko‘rsatkichlar nomi 202 2 yil 2023 yil O‘zgarish
+,- %
1 Korxonaning baholash ishlari
hajmi, ming so‘m 93 524,8 160 065,4 +66 540,
6 171,1
2 Asosiy vositalar, ming so‘m 75 173,4 83 576,5 +8 403,1 111,2
3 Aylanma mablag‘lar, ming
so‘m 60 031,6 64 606,5 +4 574,9 107,6
4 Balans foydasi, ming so‘m 24 012,8 52 312,9 +28 300,
1 217,9
5 Xodimlarning ro‘yxat
bo‘yicha o‘rtacha soni, kishi 8 8 0 100,0
6 Bir xodimga to‘g‘ri kelgan
baholash ishlari hajmi
(mehnat unumdorligi), ming
so‘m 11 690,6 20 008,2 +8 317,6 171,1
7 Bir xodimga to‘g‘ri kelgan
balans foydasi, ming so‘m 3 001,6 6 539,1 +3 537,5 217,9
8 Mahsulot sotish rentabelligi,
% 25,7 32,7 +7,0 -
9 Aktivlar rentabelligi, % 17,8 35,3 +17,5 -
10 Asosiy vositalar rentabelligi,
% 32,4 62,6 +30,2 -
30

11 Aylanma mablag‘lar
rentabelligi, % 40,0 81,0 +41,0 -
2.3-jadvalda “EKONOMIKS STANDART” MCHJning asosiy iqtisodiy
ko‘rsatkichlari keltirilgan bo‘lib, unda 2022 va 2023 yillar bo‘yicha jami bajarilgan
ish hajmi, asosiy vositalar va aylanma mablag‘lar qiymati, balans foydasi,
xodimlarning ro‘yxat bo‘yicha o‘rtacha soni, mehnat unumdorligi va bir xodimga
to‘g‘ri kelgan balans foydasi hamda rentabellik ko‘rsatkichlari tahlil qilingan.
Korxona bo‘yicha bajarilgan ishlari hajmi 2022 yilda 93524,8 ming so‘mni, 2023
yilda esa 160065,4 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2023 yilga nisbatan
66540,6 ming so‘mga yoki 71,1%ga ko‘p ish bajarilgan. Asosiy vositalar 2022 yilda
75173,4 ming so‘mni, 2023 yilda esa 83576,5 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni 2023
yilda 2022 yilga nisbatan 8403,1 ming so‘mga yoki 11,2%ga oshgan. Aylanma
mablag‘lar qiymati 2022 yilda 60031,6 ming so‘mni, 2023 yilda esa 64606,5 ming
so‘mni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2022 yilga nisbatan 4574,9 ming so‘mga yoki
7,6%ga oshgan. Korxona bo‘yicha balans foydasi 2022 yilda 24012,8 ming so‘mni,
2023 yilda esa 52312,9 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2022 yilga
nisbatan 28300,1 ming so‘m yoki 117,9% foyda ko‘p olingan. Xodimlarning ro‘yxat
bo‘yicha o‘rtacha soni 2022 va 2023 yillarda o‘zgarishsiz, ya’ni 8 kishi qolgan. Bir
xodimga to‘g‘ri kelgan baholash ishlari hajmi (mehnat unumdorligi) 2022 yilda
11690,6 ming so‘mni, 2023 yilda esa 20008,2 ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni 2023
yilda 2022 yilga nisbatan mehnat unumdorligi 8317,6 ming so‘mga yoki 71,1%ga
oshgan. Bir xodimga to‘g‘ri kelgan balans foydasi 2022 yilda 3001,6 ming so‘mni,
2023 yilda esa 6539,1ming so‘mni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2022 yilga
nisbatan bu ko‘rsatkich 3537,5 ming so‘mga yoki 117,9%ga oshgan. Mahsulot sotish
rentabelligi 2022 yilda 25,7%ni, 2023 yilda esa 32,7%ni tashkil qilgan, ya’ni 2023
yilda 2022 yilga nisbatan 7,0 punktga oshgan. Aktivlar rentabelligi 2022 yilda
17,8%ni, 2023 yilda esa 35,3%ni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2022 yilga nisbatan
17,5 punktga oshgan. Asosiy vositalar rentabelligi 2022 yilda 32,4%ni, 2023 yilda
esa 62,6%ni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2022 yilga nisbatan 30,2 punktga
31

oshgan. Aylanma mablag‘lar rentabelligi 2022 yilda 40,0%ni, 2023 yilda esa
81,0%ni tashkil qilgan, ya’ni 2023 yilda 2022 yilga nisbatan 41,0 punktga oshgan.
Xulosa qiladigan bo‘lsak, korxona faoliyatining asosiy iqtisodiy ko‘rsatkichlari ijobiy
tomonga o‘zgargan.
III-BOB. KO‘CHMAS MULK OBYEKTINING BOZOR QIYMATINI
BAHOLASH .
3.1. Baholash obyektining texnik tavsifi
Baholash obyekti Samarqand viloyati Nurobod tumani “Girdiqo’rg’on”
MFYda joylashgan, 150,0 kv.m.dan iborat yer maydoniga ega bo‘lgan savdo do’koni
hisoblanadi.
Baholash obyektining vazifasi: savdo do’koni binosi.
Baholash obyektidan joriy foydalanish: oziq-ovqat do’koni binosi.
Baholash obyekti yer uchastkasiga tegishli huquq turini ko‘rsatuvchi huquqiy
hujjatlar mavjud. Servitut, cheklanish va muxofaza zonasi haqida ma’lumot yo‘q.
Savdo do’koni binosidan foydalanish huquqini cheklash va chegaralash haqida
ma’lumot yo‘q.
Yer uchastkasining tavsifi
Ko‘chmas mulk qiymati ko‘pincha u joylashgan joy afzalliklari va
kamchiliklari bilan, transport magistrallariga yaqinligi, raqobat muhiti, tumanning
«nufuzi», undagi ishbilarmonlikning faollik darajasi, muhandislik-kommunikatsiya
infratuzilmasining holati va xususiyatlari, yer uchastkasini ishlatishning qonuniy
cheklovlari va h.k. bilan belgilanadi.
Samarqand shahri hududlashtirish talablariga muvofiq ko‘rib chiqilgan yer
uchastkasida uni ishlatishning ehtimoliy turlariga nisbatan cheklovlar mavjud emas.
32

Yaqinida joylashgan atrof-muhit. Baholash obyekti atrofida savdo do’konlari
va dorixonalar, umumiy ovqatlanish shaxobchalari, mini banklar, tuman shifoxonasi,
tuman dehqon bozori, tuman ichki ishlar bo’limi, turli ko’ngilochar maskanlar, kafe,
restoran, turli ishlab chiqarish korxonalari, omborxonalar, xizmat ko’rsatish
yo’nalishidagi bino-inshootlar mavjud. Hududdagi binolar qavatlilik darajasi turlicha.
Muxandislik kommunikatsiyalar ta’minoti
Elektr ta’minoti – bor;
Gaz ta’minoti – yo’q;
Suv ta’minoti – yo’q;
Oqova ta’minoti – yo’q;
Yerdan boshqa foydalanuvchilar (servitut) - yo‘q.
Transport bilan ta’minlanganligi
Baholash obyekti Samarqand viloyati Nurobod tumanida joylashgan va obyekt
joylashgan hududda avtobus va taksi avtotransporti xizmat qiladi.
Qurilish maydonining zilzilabardoshligi
O‘zbekiston Respublikasi hududining zilzilabardoshlik tumanlari haritasiga (КМК
2.01.03-96 «Строителство в сейсмических районах», Приложение) va
zilzilabardoshlik tumanlarida joylashgan O‘zbekiston Respublikasi aholi yashash
punktlarining ro‘yxatiga asosan, zilzilabardoshlik darajasi – 8 ball.
Obyektning texnik va iqtisodiy ko‘rsatkichlari tahlili
33

Savdo do’koni binosining joylashgan joyi, jismoniy tavsiflari, texnik holati va uning
konstruktiv belgilarini o‘rganish maqsadlarida amalga oshirilgan.
Savdo do’koni binosi (liter 0001) – bino rejada to‘rtburchak shaklda bo‘lib,
yerto‘lasi mavjud emas, bir qavatli, o‘lchamlari 9,88x9,83 m. Foydalanishga 2020-
yilda topshirilgan.
Hajmiy-rejaviy ma’lumotlar
Qurilish maydon – 97,12 m2.
Foydali maydon – 78 ,36 m2.
Tashqi balandligi – 3 , 3 m.
Qurilish hajmi – 320,50 m3.
Konstruktiv ma’lumotlar
Poydevor – beton; devorlari – pishirilgan g‘isht, blok; tom – tunuka; orayopma –
bolor; pol – plitka; ichki va tashqi pardoz – suvoqlangan. Eshik va derazalar – plastik
va PVX. Elektr ta’minoti mavjud.
Baholash obyekti kadastr hujjatlariga muvofiq savdo do’koni binosi deb nomlanib,
tijorat binolari segmentiga mansub.
3.1. Ko‘chmas mulk obyektining qiymatini harajatli yondashuvda baholash
Harajatga oid yondashuv bilan aniqlanadigan baholash obyektining qiymati
yer uchastkasiga bulgan mulkiy huquqlar qiymatidan va yig‘ilgan eskirish chegirib
tashlangan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki tadbirkor daromadini o‘z ichiga
oladigan almashtirish qiymatidan iborat.
34

Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati baholanmaslik sabablari
mazkur hisobotining tegishli punktida ko‘rsatib o‘tilgan.
Baholash obyekti qiymatini harajatga oid yondashuv bilan aniqlashda
quyidagilar hisoblanadi:
- yaxshilashlarni tiklash harajatlari qiymatini;
- ko‘chmas mulk obyektini yaratishda xususiy kapitaldan (investitsiyalardan)
foydalanish tavakkali uchun tadbirkorga (investorga) to‘lanadigan mukofotdan iborat
bo‘lgan tadbirkor daromadini;
- yaxshilashlarning yig‘ilgan eskirishi hajmini;
- yaxshilashlarni tiklash harajatlari va tadbirkor daromadining yig‘ilgan eskirish
hajmiga kamaytirilgan yig‘indisi sifatida yaxshilashlar qiymatini.
YAMBSning 8-son MBSga asosan yaxshilashlarni tiklash qiymati qiyosiy birlik usuli
bilan hisoblash bunday yaxshilashlar uchun qabul qilingan qiyosiy birlikni yaratish
harajatlariga doir ma’lumotlardan foydalanishga asoslanadi. Yaxshilashlarni tiklash
harajatlari quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:
TX=TXi * N bu yerda
TX – yaxshilashlarni tiklash harajatlari;
TXi – i-chi qiyosiy birlikka to‘g‘ri keladigan tiklash harajatlari;
N – qiyosiy birliklar soni.
i-chi qiyosiy birlikka to‘g‘ri keladigan tiklash yoki almashtirish harajatlari o‘xshash
yaxshilashlarning qurilish qiymati haqidagi bozor ma’lumotlariga ko‘ra yoki tiklash
qiymatining yaxlitlangan ko‘rsatkichlari to‘plamlaridan foydalangan holda, tegishli
tuzatishlar kiritish yo‘li bilan hisoblanadi.
Yaxshilashlarni tiklanish qiymatini aniqlashda harajatlari o‘xshash
yaxshilashlarning qurilish qiymati haqidagi bozor ma’lumotlari mavjud emasligi
sababli tiklash qiymatini yaxlitlangan ko‘rsatkichlar to‘plami ya’ni «Jismoniy
35

shaxslarning mulki bo‘lgan binolar va inshootlarni baholash uchun O‘zbekiston
Respublikasining shaharlari, shaharchalari hamda qishloq joylardagi yakka tartibda
qurilgan imorat va inshootlarni tiklash qiymatining yaxlitlangan ko‘rsatkichlari 2-
to‘plami» («O‘zkommuno‘quvtashkilotchi» RO‘UMIM, Toshkent 2001 y.»),
ma’lumotnomasidan foydalanilgan holda hisoblab chiqildi.
Mazkur to‘plamda uylar, imoratlar, inshootlar va dov-daraxtlarni qiyosiy
birlikdagi qiymati 1991 yil bazis narxlarida berilgan. Yaxshilashlarni baholash
davridagi tiklanish qiymatini aniqlash uchun 1991 yildan boshlab ko‘chmas mulkni
qayta baholashning tegishli koeffitsiyentlari va narxlar qimmatlashishi indekslarini
qo‘llash yo‘li bilan aniqlandi (hisoblashlar to‘liq bo‘lmagan hisobot davri – yil
yakunlari bo‘yicha amalga oshirilgan).
Shunga ko‘ra yuqoridagi formula qo‘yidagi ko‘rinishga ega bo‘ladi;
TX = TXi * N * K1 * K2 * K3 * … Ky * I1 * I2 * I3 * … Iu, bu yerda:
TX – yaxshilashlarni tiklash harajatlari qiymati;
TXi – i-chi qiyosiy birlikka to‘g‘ri keladigan tiklash harajatlari;
N – qiyosiy birliklar soni ya’ni ko‘chmas mulk obyektining o‘lchov birligi (hajm,
yuza, pogon metri va h.k.);
K1,K2,K3,…Ku–tuzatish koeffitsiyentlari (kapitallik guruhi, hududning zilzila-
bardoshligi, hududiy koeffitsiyent va h.k.);
I1, I2, I3,…Iu–qurilish materiallari narxlari qimmatlashishining tegishli indekslari.
Baholanayotgan obyektlarni tiklanish qiymatini aniqlashda, qurilish materiallari
narxlari qimmatlashish indeksi quyidagi jadvalda keltirildi:
Qurilish materiallari narxlari qimmatlashish indeksi
3.1-jadval
indeksatsiya ko‘paytuvchisi SMR 1998 yil 61,8
indeks 01.01.2010 y
8,570
36

indeks 01.01.201 0 y 1, 010
indeks 01.01.201 1 y 1,2 08
indeks 01.01.201 2 y 1,21 5
indeks 01.01.201 3 y 1,21 3
indeks 01.01.201 4 y 1 , 219
indeks 01.01.201 5 y 0 , 927
indeks 01.01.201 6 y 1, 057
indeks 01.0 1 .2017 y 1, 130
indeks 01.0 1 .2018 y 1, 311
indeks 01.0 1 .201 9 y 1,396
indeks 01.0 1 .20 20 y 1,282
indeks 01.0 5 .2023 y 1,071
indeks 01.01.2023 y 1,130
indeks 01.01.202 3 y 1,170
Jami: kimmatlashish indeksi 4270,33
Tadbirkorning daromadi hisobi
Yer uchastkasidan foydalanish huquqini sotib olish, unda yaxshilanishlarni yaratish
va keyinchalik kredit garov kafoloti ta’minoti (yoki foydalanish) – mukofotni talab
etuvchi mustaqil biznesdir. Harajat yondashuvida tadbirkorning daromadi
tadbirkorning (investorning) xususiy kapitali (investitsiyalarini) ko‘chmas mulk
obyektini yaratish uchun ishlatish tavakkalchiligi uchun oladigan mukofotni
anglatuvchi bino bozor qiymatining bir qismi sifatida belgilanadi.
Umumiy hollarda tadbirkorning daromadi qurilishga qo‘shgan kapitali uchun olgan
daromadi me’yori sifatida belgilanadi. Mazkur miqdor har doim ko‘chmas mulk
obyektining sotuv narxiga qo‘shiladi. Ushbu holatda investor uchun daromadga
kapital qo‘yish me’yorini aniqlashda baholovchi muqobil investitsiyalar tamoyilidan
kelib chiqadi.
Tadbirkorlik daromadi qiymatini ekspert so‘rovi usuli bilan baholash obyektiga
investitsiyalash tavakkalchiliklari xususida investorlar o‘rtasida so‘rov o‘tkazish yo‘li
bilan oshirildi.
37

Baholovchi tomonidan mazkur baholash ishi hisoblarida, tadbirkorlik daromadi
ulushi 21,27 foiz miqdorida belgilandi.
Savdo do’koni binosi (liter A)
3.2-jadval
Ko‘rsatkichlar Ma’lumotlar manbasi, hisobi Qabul
qilingan
hisoblash
koef -
fitsiyentlar
i Hisoblan
gan
qiymat,
so‘m
1991 yil narxida 1 kub.m.
bino hajmining tiklanish
qiymati, so‘m ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и соору-
жений, 2004 г, стр. 16, табл.
№94, графа- А , 71,4
Tuzatishlar koeffitsiyentlari
Konstruktiv elementlar
solishtirma ulushlarga
kiritiladigan tuzatmalarni
hisobga olish koeffitsiyenti ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и
сооружений, 2004 г, стр. 106,
табл. №94а, графа-а, III 1,00
Zilzila jihatidan xavfli
hududlarda qurilish
ishlariga tuzatish ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и
сооружений, 2004 г. Глава I.
Порядок проведения работ по
оценке, стр. 3, п. 4 1,10
38

Hududiy tuzatma
koeffitsiyenti ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и
сооружений, 2004 г. Глава II.
Порядок проведения работ по
оценке, стр. 6, п. 10 1,007
Binoning muhimlilik guruhi
tuzatmasini hisobiga olish
koeffitsiyenti ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и
сооружений, 2004 г. Глава II.
Порядок проведения работ по
оценке, стр. 7, п. 13 1,00
Bino foydali balandligini
hisobga olish koeffitsiyenti ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и
сооружений, 2004 г. Глава II.
Порядок проведения работ по
оценке, стр. 8, п. 16 1 , 0 3
Binoning xajmini hisobga
olish koeffitsiyenti ГККИНП-18-013-04 УПВС
нежилых зданий и
сооружений, 2004 г. Глава II.
Порядок проведения работ по
оценке, стр. 8, п. 17 1,0 0
Jami tuzatma koeffitsiyenti
1, 130
Tuzatish kiritilgandan keyingi 1991 yil narxida baholash
birligining qiymati 28 105,69
Qurilish hajmi, kub.m.
320,50
Baholash sanasida qurilish qiymatining qimmatlashish indeksi
4270,33
39

Obyektni 2023 yil baholanish sanasidagi narxlarda
qimmatlashuvchi indeksi bilan to‘liq tiklash qiymati, so‘m 427 798 7
50
Obyektni baholanish sanasidagi tadbirkorning daromadi
koeffitsiyenti bilan to‘liq tiklanish qiymati (yemirilishlarni
hisobga olmagan holda) 1,1 7 500 524 5
37
Baholash obyektining eskirishini aniqlash
Yahshilashlarning yig‘ilgan eskirish hajmi fizik, funksional va tashqi (iqtisodiy)
eskirishlar natijasida tiklash qiymatidagi yo‘qotishlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi.
Yig‘ilgan eskirishni baholash uchun, baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud
axborotga qarab, quyidagi usullardan biri qo‘llaniladi:
- yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini
taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli ;
yig‘ilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki o‘rniga
belgilash qiymati bilan yer uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga bo‘lgan
mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo‘li bilan hisoblangan yaxshilashlar qiymati
o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan o‘xshash obyektlarning sotuv narxlari
tahliliga asoslangan bozor ekstraksiyasi usuli ;
yig‘ilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo‘lmaydigan)
eskirish, funksional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo‘lmaydigan) va tashqi
(iqtisodiy) eskirish yig‘indisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli .
Bozor ekstraksiyasi usuli va iqtisodiy yosh usulini qo‘llash uchun zarur axborotlar
bo‘lmaganligi sababli ushbu usullar foydalanilmadi.
Yaxshilashlarni eskirish qiymatini aniqlashda ajratish usuli dan foydalanildi. Bunda
jismoniy eskirish - ekpluatatsiya kilish jarayonida obyekt qiymatining tabiiy
jarayonlar natijasida yukotilishidir. Bu xolat tabiiy eskirish, buzilish, chirish,
40

zanglash, sinish va konstruktiv nu q sonlar kabi kurinishlarda namoyon buladi.
Eskirishning bunday turi bartaraf etiladigan va bartaraf etib bulmaydigan kurinishda
namoyon bulshi mumkin. Bartaraf etiladigan jismoniy (Joriy ta’mir natijasida
bartaraf etilishi mumkin bulgan eskirish) rejali ta’mir yoki kundalik ekspluatatsiya
jarayonida obyekt kismlarini almashtirishni uzichiga oladi.
Bino-inshootlar alohida qismlarining, shuningdek butun binoning texnik xolatini
baholash, vizual kuzdan kechirish asosida, lozim xollarda esa ulchash tekshirish,
to'g'ri chiziqdan ogishini va tutib turuvchi konstruksiyalarning zararlanish
ulchamlarini amaldagi me’yoriy-uslubiy hujjatlardagi koidalarga asosan aniqlash
asosida amalga oshiriladi.
Ekspert usuli - maxsus ishlab chikilgan, konstruktiv elementlar va butun bino
kismlarining jismoniy eskirish darajasini ularni bino qiymatining tarkibida tutgan
ulushiga kupaytirish orkali aniqlanadi. Ushbu hisobotda, baholash obyektining
jismoniy eskirish qiymati O‘zbekiston Respublikasi arxitektura va qurilish
Qo‘mitasining «Yashash binolarini jismoniy eskirishini baholash qoidalari” QMQ
2.01.16-97 asosida quyidagi formula orqali ekspert usuli bo’yicha aniqlandi:
Ijis. = (∑i Ii * Ki) /100
bu yerda:
Ijis–jismoniy eskirish darajasi
Ii – i-chi konstruktiv elementining jismoniy eskirishi, foiz hisobida;
Ki – ko‘chmas mulk umumiy massasida i-chi konstruktiv element ulushi;
i – konstruktiv element soni.
41

Baholash obyektining jismoniy yemirilishni aniqlash uchun obyektning
holatining tavsifi
3.3-jadval
Jism.
eskirish,
% Binolarning almashtirilmaydigan qurilish qismlarining holati
0- 20 «Yaxshi». Ko‘tarib turuvchi va to‘sib turuvchi qurilish
qismlarining foydalanish tavsifiga ta’sir qilmaydigan, ta’mir
vositasida oson bartaraf etiladigan alohida nuqsonlar mavjud.
Zarar va jismlarning shaklida o‘zgarishlar yo‘q. Shuningdek
nuqsonlarni bartaraf etish izlari ham yo‘q.
21- 40 Zarar va nuqsonlar, shular jumlasidan (sh.j.) qiyshayishlar yo‘q.
Joylarda turli xil ta’mir izlari, sh.j. devorlar orasida va ulangan
joylarda katta bo‘lmagan yoriqlar mavjud.
41- 60 Tashqi pardoz qismlari va yoriqlar ta’miri izlari ko‘p.
Ufqqa nisbatan yotiq chiziqlar qiyshaygan joylar va ularni
bartaraf etish izlari mavjud.
Devorlarni o‘rnashishidagi eskirish sun’iy va tabiiy qurilish
ashyolaridan tayyorlangan katta hajmdagi tosh taxtalar (masalan:
t/beton taxta(blok)) orasidagi yoriqlar bilan tavsiflanadi.
61-80 Turli sabablarga ko‘ra, sh.j. g‘ishtlarga ko‘ndalang qo‘yilgan
ortiqcha yukdan va eskirishdan paydo bo‘lgan ochiq yoriqlar
mavjud. Ufqqa nisbatan yotiq chiziqlar qiyshayishi ko‘p va ayrim
joylarda devorlarning tik chiziqday turishi qiyshaygan.
81-100 Bino xavfli holatda. Devorlar qismlari buzilgan, eshik va deraza
yoriqlari shakli buzilgan. devorlar orasida, ulangan joylarda va
devorlarning butun yuzasida yoriqlar. Ufqqa nisbatan yotiq
chiziqlar qiyshayishi katta va devorlar do‘ppaygan bo‘lishi
mumkin.
Baholash obyektining baholash sanasidagi jismoniy eskirish ko‘rsatkichi holati
bo‘yicha hisobi quyidagi jadvalda keltirilgan:
42

Savdo do’koni binosining jismoniy eskirishi hisobi (liter 0001 )
3.4- jadval
Binoning
konstruktiv
elementlari nomi Alohida
konstruktiv
elementlarni
ng
solishtirma
ulushlari, % Tuzilma
kiritilgand
an keyin
solishtirma
og‘irlik, % Tuzilma
kiritilgand
an keyin
solishtirma
ulushlari,
% Konstrukti
v
elementlar
ning
yemirilishi,
% Yemirilis
h ning
o‘rtacha
ulush
ifodasi
Poydevor 5 - 5 15 0, 75
Devorlar va
pardevorlar 23 - 23 10 2,3
Orayopma 13 - 13 10 1,3
Tom yopmasi 12 - 12 15 1,8
Pol 8 - 8 15 1,2
Eshik va derazalar 12 - 12 1 5 1,8
Pardozlash ishlari 2 - 2 15 0, 3
Ichki sanitariya
texnikasi va elektr
qurilmalari 2 2 - 2 2 15 3,3
Boshqa ishlar 3 - 3 10 0, 3
JAMI: 100 0 100,0 - 13 , 0 5
3.4- jadvalga asosan bino jismoniy yemirilishi quyidagicha bo‘ladi, ya’ni:
Ifiz = 13,05 %
Funksional eskirish. Baholash obyektidagi funksional eskirishi – hajm-rejaviy va
qurilmaviy yechimi, me’moriy ko‘rinishi zamonaviy bozor talablariga javob
bermasligidir. Mazkur baholash obyektlari yuqoridagi talablarga to‘la javob
bermasligi sababli, uning funksional eskirish 5% mi q dorida deb qabul qilindi.
Tashqi eskirishi – bu baholash obyektiga nisbatan tashqi muhitning bozor
kon’yunkturasi, muayyan foydalanishga bo‘lgan servitutlarning qo‘yilishi, atrodagi
infratuzilmaning va soliqqa tortish sohasidagi qonun hujjatlaridagi o‘zgarishlar va
h.k.ning salbiy ta’siri bilan izohlanadigan obyektning qadrsizlanishidir. Obyektning
tashqi eskirishi vujudga kelgan sabablarga qarab ko‘pgina hollarda joylashgan joyini
o‘zgartirib bo‘lmasligi sababli bartaraf etib bo‘lmas hisoblanadi, va shu bois ham na
mulkdor tomonidan, na ijaraga oluvchi tomonidan ham nazorat qilina olmaydi. Biroq
u tashqi vaziyatning ta’siri ostida o‘zi o‘zidan bartaraf etilishi mumkin.
43

Ushbu baholashda baholash obyektiga ta’sir qiluvchi biror bir tashqi omillar
aniqlanmadi, shuning uchun ushbu eskirish turi hisob-kitoblarda inobatga olinmadi.
Baholash obyektining umumiy eskirish qiymati quyidagi formula orkali
aniqlandi:
E
u =E
jis +E
funk + E
yuz ,
bu yerda:
E
u –yigilgan (jami) eskirish
E
jis – jismoniy eskirish;
E
funk – funksional eskirish;
E
yuz – yuzaki (i q tisodiy) eskirish.
Obyektning yig‘ilgan eskirishini hisobi va qoldiq qiymatini harajat
yondashuvida aniqlash quyidagi jadvalda keltirilgan:
Obyektning yig‘ilgan eskirishini hisobi va qoldiq qiymatini harajat
yondashuvida aniqlash
3.5- jadval
T/r Bino va inshootlar
nomi To‘liq tiklanish
qiymati, so‘m Eskirishlar, %
Qoldiq
qiymati
(yaxlitlanga
n holda),
so‘mJis .
eskir . ,
% Funk .
eskir . ,
% Tash .
eskir .
, % Yig‘il
-gan
eski-
rish,
%
1 Savdo do’koni binosi
(liter 0001) 145 548 943 13,05 0 0 13,05 126 554
806
JAMI: 126 554
806
Savdo do’koni binosining harajatli yondashuvdagi jami qiymati (yaxlitlangan holda)
126 554 806 so‘mni tashkil qildi.
44

Yer uchastkasidan foydalanish huquqlari qiymatini baholash
Bo'sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasiga bo'lgan mulkiy
huquqlar qiymati mazkur yer uchastkasidan eng samarali foydalanish yo'li taxmin
qilinganda quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:
 sotuvlarni taqqoslash usuli bilan;
 taqsimlash usuli bilan;
 ajratish usuli bilan;
 yer rentasini kapitallashtirish usuli bilan;
 yer uchun qoldiq usuli bilan;
 yer uchastkasidan mo'ljallanayotgan foydalanish usuli bilan.
Yer uchastkasiga bo'lgan mulkiy huquqlar baholash ishlari qiyosiy tahlil usuli
yordamida amalga oshirildi.
Yer uchastkasining bozor qiymatini mazkur usul bilan baholash o'xshash (analog)
obyektlarni aniqlash, baholash obyektini o'xshash obyektdan farqlash uchun o'ziga
xos xususiyatlarini e'tiborga olgan holda taqqoslash xususiyatlarini topish, aniqlangan
farqqa tegishli tuzatishlarni aniqlash va ularni o'xshash obyektlarning sotilish narxiga
kiritish yo'li bilan aniqlanadi.
Yerdan foydalanish huquqini bozor narxini aniqlash uchun qiyosiy tahlil usuli
tanlandi va www.olx.uz internet sayti ma'lumotlari asosida xisob-kitolar quyidagicha
amalga oshirildi:
O'xshash tijorat ko'chmas mulki sifatidagi yer uchastkalarining tasniflari
Taqqoslash elementlari Baholash
obyekti Analog 1 Analog 2 Analog 3
Nomlanishi Yer maydoni Yer
maydoni Yer
maydoni Yer maydoni
Manzil Samarqand
viloyati Samarqand
viloyati Samarqand
viloyati Samarqand
viloyati
45

Nurobod
tumani
Girdiqo’rg’on
MFY Nurobod
tumani Nurobod
tumani Jom
qishlog’i Nurobod
tumani
Manba www.olx.uz www.olx.uz www.olx.uz
Sotish taklif narxi (AQSH
dollari/ming so’m) 16 000,00 30 000,00 15 000,00
Baholash sanasiga MBning
valyutalar kurs 20.02.2023 11 342,00 1,00 11 342,00
Sotish taklif narxi (so‘m) 181 472
000,00 30 000
000,00 170 130
000,00
Er maydoni (sotix) 1,50 6,00 4,00 22,00
Sotish taklif narxi (1 sotix uchun
so‘mda) So‘mda 30 245 333 7 500 000 7 733 182
Analog obyektlar bo'yicha taklif narxlariga quyidagi taqqoslash elementlari bo'yicha
tuzatishlar kiritilgan:
1) yer ma y doniga beriladigan mulkiy huquqlar;
2) moliyaviy shartlar;
3) sotish shartlari;
4) sotishdan keyingi harajatlar;
5) bozor shartlari;
6) sotish jarayonidagi narxlarning kamayishi;
7) joylashgan manzili;
8) baholash obyektining jismoniy xususiyatlari;
9) iqtisodiy tavsiflar;
10) servis va qo'shimcha elementlar;
11) yer uchastkasi maydonidagi farq;
46

12) ko'chmas mulk tarkibida qo'shimcha uskunalar mavjudligi;
Taqqoslash birligi sifatida 1 sotix birligi qabul qilingan bo'lib, yer maydoni uchun
o'ziga xos qiymat birligi hisoblanadi. Tuzatishlar foiz hisobida yoki pul summasi
ko'rinishida ifodalanishi mumkin. Har bir tuzatish bo'yicha qiymat miqdori bozorga
oid mavjud ma'lumotlar asosida aniqlangan.
KIRITILGAN TUZATISHLARNI ASOSLASH
Joylashgan joyi
faktori Baholash
obyekti Analog 1 Analog 2 Analog 3
Solishtir
ma
og’irligi
Manzil Samarqand
viloyati
Nurobod
tumani
Girdiqo’rg’
on MFY Samarqa
nd
viloyati
Nurobod
tumani Samarqa
nd
viloyati
Nurobod
tumani
Jom
qishlog’i Samarqa
nd
viloyati
Nurobod
tumani
Joyning
nufuzliligi 3,00 4,50 5,00 5,00 30,0
Markazdan
uzoqliligi 4,50 4,50 5,00 5,00 25,0
Transport
foydalanish 4,50 4,50 5,00 5,00 25,0
Ijtimoiy
infratuzilma 4,00 4,00 5,00 5,00 15,0
Dam olish
maskanlar
mavjudligi 4,00 4,00 5,00 5,00 4,0
Ekologik muxit 4,00 4,00 4,00 4,00 1,0
Ballar miqdori
20,0 20,0 20,0 20,0 100,0
Urtacha miqdor 3,3 3,3 3,3 3,3
47

Joylashgan joyiga
muvofiqlashtirish 1,00 1,00 1,00
0,00% 0,00% 0,00%
Analoglarning tuzatilgan narxlari kiritilgan barcha tuzatishlar miqdoridan
kelib chiqib hisoblangan. Yer uchastkasining uzoq muddatli ijara huquqi qiyosiy
tahlil
usulidagi hisob kitoblari quyidagi jadvalda kelitirilgan:
Taqqoslash
elementlari Baholash
obyekti Analog 1 Analog 2 Analog 3
Nomlanishi Yer maydoni Yer maydoni Yer maydoni Yer maydoni
Manzil Samarqand
viloyati
Nurobod tumani
Girdiqo’rg’on
MFY Samarqand
viloyati
Nurobod tumani Samarqand
viloyati
Nurobod tumani
Jom qishlog’i Samarqand
viloyati
Nurobod tumani
Ma’nba www.olx.uz www.olx.uz www.olx.uz
Sotish taklif narxi
(so‘m) 16 000 000 ,00 30 000 000,00 15 000 000 ,00
Yer maydoni (sotix)
1,50 6,00 4,00 22,00
Sotish taklif narxi (1
sotix uchun so‘mda) So‘mda
30 245 333 7 500 000 7 733 182
Yer uchastkasiga
berilayotgan xuquq doimiy doimiy doimiy doimiy
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 227 078 000 309 033 751 340 617 000
Moliyaviy shartlar tipik tipik tipik tipik
48

muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 227 078 000 309 033 751 340 617 000
Sotish shartlari tipik tipik tipik tipik
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 227 078 000 309 033 751 340 617 000
Sotishdan keyingi
harajatlar mavjud emas mavjud emas mavjud emas mavjud emas
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 227 078 000 309 033 751 340 617 000
Bozor shartlari tipik tipik tipik tipik
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 227 078 000 309 033 751 340 617 000
Sotish jarayonidagi
narxlarning
kamayishi bozor qiymati bozor qiymati bozor qiymati bozor qiymati
muvofiqlashtirish % -25% -25% -25%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 231 775 313 255 462 750
Joylashgan joyi Samarqand
viloyati
Nurobod tumani
Girdiqo’rg’on
MFY Samarqand
viloyati
Nurobod tumani Samarqand
viloyati
Nurobod tumani
Jom qishlog’i Samarqand
viloyati
Nurobod tumani
muvofiqlashtirish % 0% -12% -12%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 204 371 017 225 257 735
Baholash
obyektining
jismoniy
xususiyatlari noturar joy noturar joy noturar joy noturar joy
49

muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 204 371 017 225 257 735
Iqtisodiy tavsiflar
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 204 371 017 225 257 735
Servis va
qo‘shimcha
elementlar komunikatsiyala
r mavjud komunikatsiyala
r mavjud komunikatsiyala
r mavjud komunikatsiyala
r mavjud
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 204 371 017 225 257 735
Yer uchastkasi
maydoni 2,356 15,0 18,4 3,0
Maydonidagi farq 537% 680% 27%
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 204 371 017 225 257 735
Ko‘chmas mulk
tarkibida
qo‘shimcha
uskunalar
mavjudligi mavjud emas mavjud emas mavjud emas mavjud emas
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishda
n keyingi narx So‘mda 170 308 500 204 371 017 225 257 735
Muvofiqlashtirishlar
eg‘indisi x 0,25 0,37 0,37
Oraliq koeffitsentlar x 0,7466 0,6267 0,6267
O‘lchov
koeffitsentlari x 0,3733 0,3134 0,3134
50

O ‘ lchov
koeffitsentlarini
xisobga olgan
xoldagi qiymati x
11 589 003,56 2 873 750,00 2 963 097,50
Erning 1 sotix
uchun narxi So‘mda 17 425 851,06
Umumiy yer
maydoni sotix 1,50
Umumiy qiymat So‘mda 26 138 776,58
Olib borilgan hisob-kitoblarga asosan baholash obyektining harajat yondashuvida
ba h olash natijalari quyidagicha:
Harajatli yondashuv usuli natijasiga ko'ra baholangan Savdo do’konning bugungi
kundagi bahosi 152 693,6 ming so'm miqdorida aniqlandi.
3.2. Ko‘chmas mulk obyektining qiymatini qiyosiy yondashuvda
baholash
Sotuvlarni taqqoslashga asoslangan yondashuv mol-mulk narxi bozor
tomonidan aniqlanishini e’tirof etishdan kelib chiqadi. Shuning uchun bozor
qiymatining ko‘rsatkichini bozordagi bir-biri bilan raqobatlashayotgan mol-mulk
obyektlarining bozor narxlarini o‘rganish asosida hisoblash mumkin. Ushbu
ma’lumotlar mavjud bo‘lganda sotuvlarni taqqoslashga asoslangan yondashuv
qiymatni hisoblashning eng to‘g‘ri va muntazam yondashuvi hisoblanadi.
51Nomi Baholash qiymati
Bino va inshootlari qiymati 126 554 806 ,0 So‘m
Yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati 26 138 777,0 So‘m
JAMI: 152 693 582 ,0 So‘m

Tijorat ko‘chmas mulkini baholash tuzatish koeffitsiyentlarini hisoblashning
ba’zi murakkabliklari bilan bog‘liqdir. Albatta, bozorning ushbu segmentida o‘xshash
bitimlar mavjud, biroq taqqoslanayotgan obyektlarning tavsiflarini ajratib olish texnik
jihozlanganligini identifikatsiya qilishdagi bir tur va bir xil ma’noda emasligi hamda
ular orqali mavjud iqtisodiy mezonlar to‘g‘risida fikrlanishi sababli olingan
natijalarning ayrim tarqalib ketishlariga olib kelishi mumkin. Ma’lumotlar yetarli
bo‘lmaganda sotuvlarni taqqoslashga asoslangan yondashuvni qo‘llanilishi
cheklangan bo‘lishi mumkin.
Kredit garov kafolati ta’minotilar bo‘yicha ma’lumotlar tanlab olingandan va
tasdiqlangandan keyin bir yoki bir nechta taqqoslash birliklarini tanlab olish va tahlil
qilish o‘tkaziladi. Ular sifatida binolarning umumiy maydoni, foydali maydon va h.k.
tavsiflar bo‘lishi mumkin.
Ko‘chmas mulkka to‘lanadigan narxlarning o‘zgarib turishiga olib keladigan mol-
mulk obyekti va bitimlarning o‘ziga xos tavsiflari taqqoslash elementlari hisoblanadi.
Ushbu yondashuvda ular hal qiluvchi ahamiyatga egadir.
Ushbu baholashda biz o‘xshash ko‘chmas mulk bilan bog‘liq real bitimlar/bevosita
takliflar haqidagi ma’lumotlardan yoki sotuv reestriga kiritilgan axborotdan
foydalandik. Bozor qiymatini hisoblash quyidagi izchillikda bajarildi:
 baholanayotgan obyekt bilan o‘xshash bo‘lgan obyektlarning sotilishi bo‘yicha
axborotni tanlash;
 taqqoslash parametrlarini tanlash;
 obyektni va analogni taqqoslash hamda baholash obyektining qiymatini
aniqlash uchun analogning sotuv/taklif narxiga tuzatish kiritish;
 baholanayotgan obyektning qiymatini hisoblash.
Baholashni o‘tkazish jarayonida baholovchi Jomboy tumanida yashovchi
aholidan olingan ma’lumotlar asosida baholash obyektiga nisbatan yaqin joylashgan
va fizik tavsiflari yaqin bo‘lgan uchta o‘xshash analog obyektlar tanlandi.
52

Obyektlar bo‘yicha tuzatishlar baholovchining professional fikriga
asoslanadigan ekspert usuli orqali kiritildi.
Taqqoslanayotgan obyektga kiritilgan tuzatishlarning izchilligi bitimlar taklif
haqidagi bozor axborotini tahlil qilish asosida aniqlandi. Foiz belgilari
taqqoslanayotgan obyektga nisbatan qo‘llanilgan, ya’ni topshirilayotgan mulkiy
huquqlar, kredit garov kafoloti ta’minoti shartlari, hariddan keyingi harajatlar, bozor
shartlari, joylashgan yeri, baholash obyektining fizik hamda iqtisodiy tavsiflari,
foydalanish turi va boshqa komponentlariga nisbatan u qanchalik oldindaligi yoki
orqadaligini inobatga olish uchun qo‘llanildi.
Tuzatishlar kiritish texnikasi quyidagi jadvalda taqdim etilgan:
Qiyosiy yondashuv asosida obyektning bozor qiymati hisobi
3.7-jadval.
Qiyoslash
omillari nomi Baholash
obyekti Analog obyekt
№1 Analog obyekt
№2 Analog obyekt
№3
Obyekt nomi Savdo do’koni Savdo do’koni Savdo do’koni Savdo do’koni
Ma’lumot
olingan manba Buyurtmachi va
vizual ko‘rik
ma’lumoti Samarqand shahri
Siyob dehqon
bozori Samarqand
viloyati Bulung’ur
tumani Samarqand
viloyati Tayloq
tumani
Obyektning
bahosi, so‘mda 181 472 000 204 156 000 283 550 000
Qurilish osti
maydoni, kv.m 97,12 25 26,5 50
1 kv.m
maydonining
qiymati, ming
so’m 7 258,88 7 704,00 5 671,00
Qiymatning
yuzaga kelish
vaqti 01.06.20 23 y. 01 .06.20 23 y. 01 .06.20 23 y. 01 .06.2023 y.
Vaqt bo‘yicha
tuzatish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 2 315 000 2 815 000 2 383 000
Qiymatning
yuzaga kelish
sharti Bozor qiymati Taklif bahosi Taklif bahosi Taklif bahosi
Sotuv sharti
bo‘yicha tuzatish 0,95 0,95 0,95
Tuzatishdan
keyingi qiymat 2 199 250 2 674 250 2 263 850
53

Obyektlar
joylashgan
manzili Samarqand
viloyati, Nurobod
tumani,
«Girdiqo’rg’on»
MFY. Samarqand shahri
Siyob dehqon
bozori Samarqand viloyati
Bulung’ur tumani Samarqand viloyati
Tayloq tumani
Tuzatish kiritish 0,9 0,9 0,9
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 979 325 2 406 825 2 037 465
Yer uchastkasi
yuzasi, kv.m 272,48 47 70 104
Tuzatish kiritish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 979 325 2 406 825 2 037 465
Obyektning
qurilgan yili 20 18 ma’lumot yo‘q ma’lumot yo‘q ma’lumot yo‘q
Tuzatish kiritish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 979 325 2 406 825 2 037 465
Obyektning
konstruktiv
yechimi shlakoblok shlakoblok shlakoblok shlakoblok
Tuzatish kiritish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 979 325 2 406 825 2 037 465
Obyektlar qavati
soni 1 qavatli 1 qavatli 1 qavatli 1 qavatli
Tuzatish kiritish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 979 325 2 406 825 2 037 465
Obyektning
holati
(pardozlash) yaxshi holatda yaxshi holatda yaxshi holatda yaxshi holatda
Tuzatish kiritish 0,9 0,9 0,9
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 781 392 2 166 142 2 037 464
Obyektni
arxitekturaviy
uslubi zamonaviy zamonaviy zamonaviy zamonaviy
Tuzatish kiritish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 781 392 2 166 142 2 037 464
Obyektda
sharoitining
mavjudligi mavjud mavjud mavjud mavjud
Tuzatish kiritish 1 1 1
Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 781 392 2 166 142 2 037 464
Obyektda
transport
ta’minoti Bor bor bor bor
Tuzatish kiritish 1 1 1
54

Tuzatishdan
keyingi qiymat 1 781 392 2 166 142 2 037 464
1 m 2

hisoblangan
bahosi so‘m 4 224,04
Baholash
obyektni
o‘rtacha bahosi so‘m 410 238,456
Baholanishi so'ralgan Savdo do’kon binosining qiyosiy yondashuv usuliga ko'ra
bugungi kundagi bozor bahosi 410 238,5 ming so'm miqdorida aniqlandi.
3.3. Ko‘chmas mulk obyektining qiymatini daromadli yondashuvda baholash
Daromadga ko'ra baholashga yondashish murakkab marketing izlanishlardan
iborat bo'lib, kutish tamoyiliga asoslangan. Unga muvofiq, bugungi barcha qiymatlar
kelgusi afzalliklar – aksidir. Mazkur usul kullanganda, odatda, ekspluatatsiyadan va
sotuvdan tushgan daromad shaklida ifodalangan ma'lum daromadni mulk hosil kiladi.
Agar daromad oqimlari davrning uzoq muddati mobaynida barqaror bo‘lsa yoki
daromad oqimlari barqaror mo‘’tadil sur’atlarda o‘zgarsa, to‘g‘ridan-to‘g‘ri
kapitallashtirish usuli qo‘llaniladi.
Ko‘chmas mulk qiymatini to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan hisoblash
uchun daromadning asosiy manbai baholash obyekti ijarasidir.
To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usulini qo‘llash jarayonida ijara stavkalari
miqdori, ijara shartlari, operatsion harajatlarning miqdorlariga oid bozor
axborotlaridan foydalaniladi. Bunda, foydalanilayotgan ijara stavkasi mahalliy
hkimiyat organlari tomonidan davlat mulki obyektlari uchun belgilangan iajra
stavkasidan past bo‘lmasligi kerak.
Daromad qiymati sifatida, qoida tariqasida, kutilayotgan sof operatsion daromad
(keyingi o‘rinlarda matnda SOD deb yuritiladi)dan foydalaniladi. SOD quyidagi
ketma-ketlikda hisoblanadi:
55

- ko‘chmas mulk obyektidan yil davomida olinadigan potensial yalpi daromad
(PYAD) ijaraga berish uchun mo‘ljallangan maydonni ijara stavkasiga ko‘paytirish
yo‘li bilan baholanadi;
- haqiqiy yalpi daromad (HYAD) maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara haqini
yig‘ishdagi yo‘qotishlarni PYADdan ayirish va boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li
bilan aniqlanadi;
- HYADdan operatsion harajatlarni ayirib, sof operatsion daromad olinadi.
- daromadlarni kapiallashtirish usuli aniqlanadi:
- ko‘chmas mulk qiymati sof operatsiya daromadining kapitallashtirish
koeffitsiyentiga nisbati sifatida baholanadi.
Kapitallashtirish stavkasini aniqlash
Kapitallashtirish stavkasini bozorni siqish usuli va bog'liq investitsiyalar usuli
bilan: hisoblash uchun ko'chmas mulk obyektlarining sotuv narxlari va sof operatsion
daromadlari (SOD), kiritilgan investitsiya haqidagi ma'lumotlarga asoslanadi.
Baholash jarayonida mazkur ma'lumotlar viloyat miqyosida topilmadi. Ushbuni
inobatga olib, baholovchilar tomonidan kapital harajatlar qoplanishini hisobga olish
usuli bilan kapitallashtitrish stavkasi aniqlandi. Kapitallashtirish stavkasini kapital
harajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan hisoblagan ko'chmas mulk
qiymatining o'zgarishi prognoz qilingan xolda qo'llanadi va ikki qism: pul
mablaglaridan foydalanilganlik uchun tavakkalchiliklarni va muayyan investitsiyalar
bilan bogliq boshqa omillarni hisobga olgan xolda investorga to'lanishi lozim bo'lgan
kompensatsiya hisoblanadigan kapital uchun daromaddorlik stavkasi Ron:
boshlangich qo'yilmalar summasining qaytishini belgilaydigan va aktivlarning
eskiradigan qismiga qo'laniladigan kapitalning qaytish me'yori Rof dan iborat bo'lgan
kapitallashtirish stavkasini xisolashni nazarda tutadi.
56

R=Ron+Rof
Kapital uchun daromaddorlik stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan xisolanadi.
Ron - tavakkalsiz stavka ko'chmas mulkga qo'yilmalar tavakkalchiligi uchun mukofot
+ likvidlikning pastligi uchun mukofot + investitsion menejdment uchun
mukofotlardan iborat. O'zR Markaziy Bankning qayta moliyalashtirish stavkasi 15 %
ekanligini inobatga olib, o'rtacha tavakkalsiz stavka 15 foiz miqdorda olindi. Qolgan
ko'chmas mulkga qo'yilmalar tavakkalchiligi uchun mukofot + likvidlikning pastligi
uchun mukofot + investitsion menejdment uchun mukofotlar belgilangan tartibda
texnologik, biznes va yuridik tavakkalchilik kriteriyalar bo'yicha aniqlandi. Bunda:
Ko'chmas mulkga qo'yilmalar tavakkalchiligi uchun mukofot, YE.I
Tarasevaning "Analiz investitsiy v nedvijimost`" kitobi 32-varag'i, 5-jadvalda ushbu
mukofotlar 1 foizdan 5 foizgacha bo'lgan intervalda tahlil qilinishini va mazkur
obektning sotishga tushganligini inobatga olib, ekspert tartibda 5,0 % etib belgilandi.
Likvidlikning pastligi uchun mukofot o'rtacha tavakkalsiz stavkani ko'chmas
mulk ekspozitsiyasi (ekspozitsiya muddati 2 oydan 6 oygacha) ko'paytmasi va
yig'indi summaning bir yildagi oylar soni, ya'ni 12 oyga bo’linmasi sifatida aniqlandi
va 5,0 % asos qilib olindi. Investitsion menejdment uchun mukofot esa ko'chmas
mulkni boshqarish uchun to'lovlar ijara haqining 1 foizdan 5 foizgacha bo'lishini
inobatga olib, 5 % etib belgilandi.
Tavakkalsiz stavkani kumulyativ usulda hisoblash, Ron
Tavakkalsiz stavka
O'zR Markaziy
Bankning qayta
moliyalashtirish
stavkasiga teng Tavakkalchiliklar uchun mukofotlar :
Daromadlili
k stavkasi,
Ron
Rf Ko'chmas mulkga
qo'yilmalar
tavakkalchiligi uchun
mukofot Likvidlikning
pastligi uchun Ko'chmas
mulkga
qo'yilmalar
tavakkalchili
gi uchun
mukofot
57

15,0% 5,00% 5,00% 5,00% 30,0%
Tavakkalsiz stavka bilan birgalikda Ron - daromaddorlik stavkasi baholash obyekti
uchun 32,0 foizni tashkil etdi.
Rof - kapitalning qaytish me'yorini hisoblash uchun Invud, Ring va Xoskold usullari
qo'llaniladi.
Kapitalning qaytish me'yorini hisoblash uchun Ring va Xoskold usullarining biridan
foydalaniladi. Bular :
- investitsiyalangan kapital teng ulushlarda qoplanishini nazarda tutadigan Ring
usuli (to'g'ridan-to'g'ri qaytish):
- kapitalning qaytish summalarini kapital uchun daromaddorlik stavkasi bo'yicha
qayta investitsiyalashda foydalaniladigan Invud usuli.
Baholovchi tomonidan Rof - kapitalning qaytish me'yorini Invud usuli bilan
hisoblashni lozim deb topdi.
Kapitalning qaytish summalarini kapital uchun daromaddorlik stavkasi bo'yicha qayta
investitsiyalashda foydalaniladigan Invud usuli quyidagicha hisoblanadi :
Rof = sff (n, Ron), bu y erda:
r1 = sff ( n , re ) = re / ((1+ re) n
– 1)
r1 – kapitalning qaytish normasi;
re – daromaddorlik stavkasi (0,30);
sff (p, re )– stavkada qoplash fondi omili.
58

n - investitsiyalar qaytarilishi nazarda tutilayotgan vaqt davri
r1 = re / ((1+ re)n – 1) = 0,30/(1+0,30)^12 -1) = 1,35%.
Kapitalning qaytish normasi 1,35 %
Qo'llanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi va qiymati
(nominal yoki real)ga muvofiq bo'lishi lozim. Kapitallashtirish stavkasini nominal
qiymatdan real qiymatga va real qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash
quyidagi formula yordamida amalga oshirildi:
Rr = (Rn – Iinf)/(1 + Iinf), bu yerda:
Kumulyativ usuldagi kapitallashtirish stavkasi, Ron 30,00%
Kapitalning qaytish normasi, Rof, 1,35%
Kapitallashtirish nominal stavkasi, Rnom 31,35%
Inflyatsiya indeksi (inflyatsiyaning yillik sur'ati – cbu.uz ) 12,30%
Kapitallashtirish real stavkasi, Rreal 16,96%
Real kapitallashtirish stavkasi 16,96 foizni tashkil etdi.
Ijara qiymatini aniqlash
To’g’ridan to’g’ri kapitallashtirish usuli yordamida baholash obyektining
qiymatini aniqlashda qiyosiy tahlil usuli yordamida amalga oshirildi.
Baholanayotgan obyektni joyiga chiqib o'rganilganda va taqdim etilgan ma'lumotlar
tahlil qilinganda obyektning kadastr inventar bahosi, qurilish osti maydoni, foydali
maydoni hamda umumiy yer maydoni ko’rsatgichlaridan foydalanildi.
Taqqoslash usuli quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:
59

Bozorni o'rganish hamda baholash obyektiga solishtirish imkoniyati yuqori bo'lgan
analoglariga mavjud listinglarni (ijara berish takliflari) tanlash.
Har bir baholash obyekti bo'yicha ma'lumotlarni to'plash va tekshirib chiqish
(taklifning narxi, o'xshash obyektlarni ijaraga qo'yish sanasi, funktsional holatining
tavsiflari, joylashishi va hokazo).
Har bir o'xshash obyektni baholash obyekti bilan bir qancha parametr bo'yicha
taqqoslash (joylashishi, funktsional holatining tavsiflari, sotilish shartlari, elon
kilingan sananing farqi, moliyaviy instrumentlar va h.k. bo'yicha).
Har bir solishtirilayotgan obyektni listing narxini ular o'rtasidagi farq va
baholash obyektiga nisbatan mavjud farqiga muvofiq tuzatish. Narxlarga kiritilgan
tuzatishlar miqdori “taqqoslanayotgan juft obyektlar” usuli, regression tahlil va
boshqa usullarni qo'llash asosida aniqlanadi.
O'xshash obyektlarning tuzatilgan narxini kelishish (muvofiqlashtirish) va
ijaraga berilayotgan maydoni qiymati ko'rsatkichini aniqlash.
O'xshash obyektlar (analog) ni aniqlash uchun Samarqand shahri va
tumanlarida baholash obyekti turi va faoliyatiga mansub bulgan obyektlar ijara
qiymati (taklif qilish) bo'yicha rieltorlik kompaniyalarining (ikkilamchi bozor) hamda
internet saytlari www.olx.uz sayti ma'lumotlari qo'llanilgan. Ushbu hisobotda
baholovchi tomonidan o'xshash obyektlar sifatida 3 ta obyekt tanlab olingan,
obyektlarning tavsiflari quyidagi jadvalda berilgan.
O'xshash ob y ektlarning tasniflari
Taqqoslash elementlari Baholash
obyekti Analog 1 Analog 2 Analog 2
Nomlanishi Ijara qiymati Ijara
qiymati Ijara
qiymati Ijara
qiymati
Manzil
Samarqand Nurobod Samarqand Samarqand
60

viloyati
Nurobod
tumani
Girdiqo’rg’on
MFY hududi tumani
O’ zbekiston
k o’ chasi shahri
Super
qo’rg’oni shahri
Sattepo
massivi
Manba
www.olx.uz www.olx.uz www.olx.uz
Taklif ijara qiymati
(AQSH dollari) 1 oylik 3 000 000,00 100,00 1 100 000,00
Baholash sanasiga
MBning valyutalar kurs 20.02.2023 1,00 11 342,00 1,00
Taklif ij a ra qiymati
(so'm) 3 000 000,00 1 134 200,00 1 100 000,00
Maydoni (kv.m.)
78,36 50,00 50,00 33,00
Taklif ijara qiymati (1
kv.m. so'mda) Сўмда 60 000 22 684 33 333
Analog obyektlar bo'yicha taklif narxlariga quyidagi taqqoslash elementlari
bo'yicha tuzatishlar kiritilgan:
1) joylashgan manzili;
2) q avatliligi;
3) alo h ida kirish q ulayligi;
4) qo’r i q lanishi;
5) tra n sport sa q lash joyi;
6) kommunal t o’ lovlar;
7) faoliyat turi;
8) qiymatning yuzaga kelish vaqti;
Taqqoslash birligi sifatida 1 kv.m birligi qabul qilingan bo'lib, ijara maydoni
uchun o'ziga xos qiymat birligi hisoblanadi. Tuzatishlar foiz hisobida yoki pul
61

summasi ko'rinishida ifodalanishi mumkin. Har bir tuzatish bo'yicha qiymat miqdori
bozorga oid mavjud ma'lumotlar asosida aniqlangan.
KIRITILGAN TUZATISHLARNI ASOSLASH
1. Baholash obyektining joylashgan joyi bo'yicha tuzatish. Taxmin qilinganidek,
mazkur omil muhim ahamiyatiga ega. Obyektning mazkur hisobotda keltirilgan
boshqa analoglarga nisbatan joylashishi biz tomondan o'rta darajada baholanmoqda.
Analoglar joylashishi o'rta va o'rtadan baland qiziqtiruvchanlik darajasiga ega deb
tavsiflanadi, ular yuqori gavjumlik darajasiga ega, savdo va boshqa infratuzilmasi
rivojlangan, transportga qulay va o'zaro bog'liq faktorlar, misol uchun, mehnat
resurslari, izolyatsiya, tugal sharoitlar. Baholanayotgan obyekt joylashgan joyi bilan
olingan analoglarning xududi nufuzliligi solishtirilganda boshqa joylarda
joylashganligi aniqlandi hamda ularga koeffitsientlar kiritildi. Ular quyidagi jadvalda
keltirilgan:
Joylashgan joyi faktori Ba h olash
o by ekti Analog 1 Analog 2 Analog 2 Solishtirm
a ogirligi
Manzil
Samarqand
viloyati
Nurobod
tumani
Girdiqo’rg’o
n MFY
hududi Nurobod
tumani
O’ zbekisto
n k o’ chasi Samar q an
d sha h ar
Super
kurgoni Samar q a n
d shahri
Sattepo
massivi
Joyning nufuzliligi
3,00 4,00 4,00 4,00
30,0
Markazdan uzoqliligi 3,00 4,00 4,00 4,00 25,0
Transport foydalanish 4,00 4,00 4,00 4,00 25,0
Ijtimoiy infratuzilma 3,00 4,00 5,00 5,00 15,0
Dam olish maskanlar
mavjudligi 4,00 4,00 2,00 2,00 4,0
Ekologik muxit 5,00 4,00 3,00 3,00 1,0
Ballar miqdori 22,0 24,0 22,0 22,0 100,0
Urtacha miqdor
3,3 4,0 4,1 4,1
62

Joylashgan joyiga
muvofiqlashtirish 0,83 0,82 0,82
-17,25% -18,47% -18,47%
2. Qavatlili bo'yicha tuzatish. Mazkur tuzatishlarini 2017 yildagi «Sbornik
korrektirovok Segment Individual`nie jilie doma» ning 11 jadvalida keltirilgan
ko'chmas mulklarning qavatlar o’rtasidagi tuzatishlar kiritish bo'yicha qo'llanmasidan
foydalanilgan holda amalga oshirildi.
3. Alohida kirish qulayligi bo'yicha tuzatish. Mazkur tuzatishlar hisobga olinmadi,
chunki baholash obyekti xamda analoglar bir xil holatda.
4. Qo’riqlanish bo'yicha tuzatishlar. Mazkur tuzatishlar hisobga olinmadi, chunki
baholash obyekti xamda analoglar bir xil holatda.
5. Trasport sa q lash joyi bo'yicha tuzatishlar. Mazkur tuzatishlar hisobga olinmadi,
chunki baholash ob y ekti xamda analoglar bir xil holatda.
6. Kommunal to’lovlar bo'yicha tuzatishlar. Mazkur tuzatishlar hisobga olinmadi,
chunki baholash obyekti xamda analoglar bir xil holatda.
7. Faoliyat turi bo'yicha tuzatishlar. Mazkur tuzatishlar hisobga olinmadi, chunki
baholash obyekti xamda analoglar bir xil holatda.
8. Sotish sharti bo'yicha tuzatishlar. Ta'kidlash joizki, joriy iqtisodiy sharoitlarda
qiyosiy savdolar usuli bir qator cheklovlarga ega. Masalan, taqqoslashni ro'yxatga
olingan bitimlar narxlari to'g'risidagi ma'lumotlar asosida amalga oshirish maqsadga
muvofiqdir. Biroq, amaldagi bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar hali keng
qo'llanilmaganligi sababli, olingan ma'lumotlar orqali erkin taklif asosida e'lon
berilgan, o'xshash baholanayotgan obyektlarning taklif narxi to'g'risidagi
ma'lumotlardan foydalanish qulayroq.
Baholovchi fikriga ko'ra, mazkur ma'lumotlardan foydalanish maqsadga
muvofiqdir, lekin e'lon qilingan narxlar savdolar paytida narxlaring tushishi
muqarrarligi munosabati bilan tuzatishlar qilinishi shart, elon berilgan narxdagi
63

ulushining balandligi hisobiga (rieltorlik firmalarining ma'lumotlariga ko'ra oldi-sotdi
vaqtidagi real narx taklif narxidan, bir qancha omillar ta'sirida, gohida obyektlarning
fizik xususiyatlaridan yiroq bo'lgan omillar ta'sirida) hamda analog egalari bilan
telefon orqali suxbatlashish jarayonida ular taklif narxidan 5-10 % foizgacha tushirib
berishligi haqida ma'lum qilishdi. Mazkur usulda analog-obyektlarning taklif narxlari
uchun o'rtacha 5% pasaytirish tuzatishi kiritilgan.
Analoglarning tuzatilgan narxlari kiritilgan barcha tuzatishlar miqdoridan kelib
chiqib hisoblangan. Baholash obyektining qiymatini aniqlashda qiyosiy tahlil
usulidagi hisob kitoblari quyidagi jadvalda kelitirilgan:
Taqqoslash elementlari Baholash obyekti Analog 1 Analog 2 Analog 2
Nomlanishi Savdo do’kon Savdo
do’kon Savdo
do’kon Savdo
do’kon
Manba
www.olx.u
z www.olx.u
z www.olx.u
z
Taklif ijara qiymati (AQSH
dollari) 1 oylik 3 000
000,00 100,00 1 100
000,00
Baholash sanasiga MBning
valyutalar kurs 20.02.2023 1,00 11 342,00 1,00
Taklif ijara qiymati (so'm)
3 000
000,00 1 134
200,00 1 100
000,00
Maydoni (kv.m.) 78,36 50,00 50,00 33,00
Taklif ijara qiymati (1 kv.m.
so'mda) So'mda 60 000 22 684 33 333
Joylashgan manzili Samarqand
viloyati Nurobod
tumani
Girdiqo’rg’onMF
Y hududi Samarqand
viloyati
Nurobod
tumani
O’zbekisto
n ko’chasi Samarqand
shaharSupe
r qo’rg’oni Samarqand
shahri
Sattepo
massivi
muvofiqlashtirish % -17% -18% -18%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Qavatliligi 1 qavat 1 qavat 1 qavat 1 qavat
64

muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Alohida kirish qulayligi bor bor bor bor
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Kuriklanishi bor bor bor bor
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Trasnport saqlash joyi bor bor bor bor
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Kommunal to’lovlar qoshilgan qoshilgan qoshilgan qoshilgan
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Faoliyat turi savdo savdo savdo savdo
muvofiqlashtirish % 0% 0% 0%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 49 650 18 494 27 176
Sotish sharti bo’yicha taklif taklif taklif
muvofiqlashtirish % -5% -5% -5%
muvofiqlashtirishdan keyingi
narx So'mda 47 168 17 569 25 817
Muvofiqlashtirishlar yig'indisi х 0,22 0,23 0,23
Oraliq koeffitsentlar х 0,6784 0,6608 0,6608
O'lchov koeffitsentlari х 0,3392 0,3304 0,3304
O'lchov koeffitsentlarini
xisobga olgan xoldagi qiymati х 16 000,37 5 804,56 8 529,59
1 kv.m. uchun 1 oylik ijara
qiymati So'mda 30 334,52
65

Baholash obyekti uchun bir
yillik ijara haqi, so'm So'mda So'mda
So' So'mda da 28 524 154,00
Baholash obyektini daromad yondashuvida aniqlash jarayonida ijara
to'lovining bozor stavkasi qo'llanilganligi, ushbu stavkalarda ekspluatatsion harajatlar
hisobga olinmaganligi sababli, yalpi daromaddan ekspluatatsion harajatlar chegirib
tashlab sof operatsion daromad sifatida qabul qilinadi ya'ni daromad olishdagi
operatsion harajatlar sof operatsion daromadlarni aniqlashda hisobga olinadi.
Ko'chmas mulk qiymati sof operatsion daromadning kapitallashtirish
koeffitsientiga nisbati sifatida aniqlanadi.
Yalpi daromad aniqlangandan so'ng:
Maydon to'la yuklanmasligi va tushumlarning boy berilishi bilan bog'liq
yo'qotishlar hisoblaniladi;
haqiqiy yalpi daromad potentsial yalpi daromad va yo'qotishlar o'rtasidagi tafovut
sifatida aniqlaniladi;
operatsion harajatlar chegirib tashlanadi va ayirma sifatida sof operatsion daromad
olinadi;
ko'chmas mulk qiymati sof operatsion daromadning kapitallashtirish koeffitsientiga
nisbati sifatida aniqlanadi.
Daromadlar tahlili
Tiklanish qiymati 145 548 942,71 so'm
Qoldiq qiymati 126 554 805,69 so'm
1 kv.m. yer maydoni uchun yer soligi stavkasi 175,30 so'm
Yer uchastkasining maydoni (kadastr xujjati bo’yicha) 150,00 Kv.m
66

Bino va
inshoot turi Ijraga
berilaetgan
umumiy
maydon, kv.m. Bir yillik Bino va
inshoot turi Ijraga
berilayotgan
umumiy
maydon, kv.m. Bir yillik
Savdo do’koni
78,36 28 524
154,00 28 524 154,00 1 28 524
154,00
Jami
28 524 154,00 28 524
154,00
Harajatlar taxlili va olib borilgan xisob-kitoblar quyidagicha:
Ekspluatatsion harajatlar taxlili
Mol-mulk soligi 0,5% 632 774 so'm
Sugurta harajatlari 0,1% 126 555 so'm
Yer soligi 26 295 so'm
Kapital ta'mirlash harajatlari 0,0% 0 so'm
Joriy ta'mirlash harajatlari 0,0% 0 so'm
boshqa harajatlar 0,0% 0 so'm
Jami harajatlar 785 624 so'm
Kapitalizatsiya stavkasi bo’yicha obyekt qiymati hisobi
Yalpi potentsial daromad 28 524 154 so'm
Ekspluatatsion harajatlar 785 624 so'm
Sof ekspluatatsion daromad 27 738 530 so'm
Kapitallashtirish stavkasi (16,96%) bo'lganda obyektning
qiymati 163 552 654 so'm
Daromadli yondashuv usuli bo’yicha ba h olash ob y ektining ba h osi 163 552,7 ming
so'm mi q dorida ani q landi.
3.5. Baholash obyektining yakuniy bozor qiymatini hisoblash
67

Baholash natijalarini muvofiqlashtirish – baholashning turli yondashuvlari
yordamida olingan natijalarni ulchash va takkoslash yuli bilan baholash obyektining
yakuniy qiymatini aniqlash quyidagi usullardan biri bilan amalga oshiriladi:
- mantiqiy muvofiqlashtirish usuli bilan. U baholovchi amalga oshiradigan taxlil
asosida, barcha muxim parametrlarni xisobga olgan xolda taqqoslama o’lchovlarni
tanlashdan iborat. Baholovchi ustun yondashuvni aniqlaydi, kolgan yondashuvlarning
natijalaridan esa ustun yondashuv yordamida olingan natijani tekshirish va unga
tuzatish kiritish uchun foydalaniladi;
- matematik o’lchash usuli bilan. Bunda turli baholash yondashuvlari bilan olingan
natijalarning taqqoslama o’lchovlarini aniqlash uchun bir nechta mezonlardan
foydalaniladi va ularning yordamida kullanilgan xisoblash usulining afzalliklari yoki
kamchiliklari konkret obyektni baholash xususiyatlarini xisobga olgan xolda
tavsiflanadi.
Taqqoslama o’lchovlarni aniqlashda quyidagi asosiy omillar taxlil kilinadi:
- taxlil va xisoblashlarga asos bulgan axborotning ishonchliligi va yetarliligi;
- foydalanilgan xisoblash usullari mavjud bozor axborotiga muvofiqligi;
- baholash yondashuvi xisoblanayotgan qiymat turi, baholash maksadi va baholash
natijalaridan foydalanish muljaliga muvofiqligi;
- baholash yondashuvi baholash obyektiga uxshash obyektlarning odatdagi
xaridorlari va sotuvchilari motivatsiyasini aks ettirishga qodirligi;
- baholash obyekti tipiga va undan foydalanish xususiyatiga muvofiqligi;
- baholash yondashuvi bozor kon'yunkturasini xisobga olishga kodirligi.
Ushbu omillar asosida baholash jarayonida kullanilgan baholash yondashuvlarining
o’lchov koeffitsinetlari quyidagicha aniqlandi:
68

№
Ko'rsatkichlar Daromadli
yondashu
v Q iyosiy
yondashuv Xarajatli
yondashuv
1
Axborotning ishonchliligi 0,25 0,55 0,20
2
Axborotning to'liqligi (yetarliligi) 0,25 0,55 0,20
3
Qiymat turiga muvofiqligi 0,25 0,55 0,20
4
Baholash maqsadi va baholash
natijalaridan foydalanish mo'ljaliga
muvofiqligi 0,25 0,55 0,20
5
Xaridorlar va sotuvchilar
motivatsiyasini aks ettirishga qodirligi 0,25 0,55 0,20
6
Baholash obyekti tipiga va undan
foydalanish xususiyatiga muvofiqligi 0,25 0,55 0,20
7
Bozor konyunkturasini hisobga
olishga qodirligi 0,00 1,00 0,00
Mezonlar bo'yicha ballar yig'indisi 4,30 1,20
Yondashuvlar bo’yicha ballar yig'indisi 7,00
Yondashuvlar bo'yicha solishtirma
o'lchov koeffitsientlari 0,214 0,614 0,171
Taqqoslama o'lchov koeffitsientlarini belgilashda asosiy e'tibor baholash
maqsadi va baholanayotgan qiymat turiga qaratilib, unga ko'ra qiyosiy yondashuv
usulida bozorning talab va taklif omillari yotganligi, bu usulning bozor holatini aks
ettira olish qobiliyati mavjudligi inobatga olinib, ushbu usul ulushi ko'prok qismni
tashkil etishi tahlil qilindi.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida ko'chmas mulkdan foydalanishda uning daromad
keltirishi muhimligi inobatga olingan holda, qo'llanilgan axborotlar ishonchligigi,
qiymat turiga muvofiqligi va bozor kon'yukturasini hisobga olishga qodirligi taxlil
qilindi va kolgan yondashuvlar bo’yicha aniqlangan qiymatlar urtasida jiddiy tafovut
mavjud emasligi inobatga olingan xolda ushbu yondashuv natijasidan foydalanish
amalga oshirildi.
69

Xarajatli yondashuv usulida qo'llanilgan ma'lumotlar me'yoriy ko'rsatkichlar
asosida bo'lgani uchun axborotning bozor holatiga nisbatan ishonchliligi pastroq va
bu usulda baholash obyektining bozor bahosiga yakinlik extimoli kamligi, biroq
boshqa yondashuv natijalari nisbatan yaqin qiymatda bo'lganligi, ular orasida jiddiy
tafovut bo'lmaganligi, inobatga olingan holda muvofiqlashtirish koeffitsientlarini
belgilash lozim topildi.
Baholash obyekti qiymatining yakuniy miqdori quyidagi formula bo’yicha
aniqlanadi:
Qyak = Qxar* S1 + Qdar * S2 + Qqiyos* S3, bu yerda:
Qyak - baholash obyektining yakuniy qiymati;
Qxar, Qdar, Qqiyos – tegishincha xarajatga oid, daromadga oid va qiyosiy
yondashuvlar bilan aniqlangan qiymatlar;
S1, S2, S3– har bir baholash yondashuvi uchun tanlangan tegishli taqqoslama
o’lchovlar.
Bunda quyidagi shart bajarilishi lozim: S1+S2 + S3 = 1
Baholash obyektining yakuniy bahosi baholash jarayonida kullanilgan
yondashuvlarni tahlil qilish hisob-kitobi bo'yicha yukoridagi formulaga asosan
quyidagicha:
Ba h olash usullari Mulk ba h osi Solishtirma
ogirlik O’ tkazilgan ba h o
Daromadli yondashuv usuli
163 552,7 0,214 35 047,0
Q iyosiy yondashuv usuli
410 238,5 0,614 252 003,6
Xarajatli yondashuv usuli
152 693,6 0,171 26 176,0
Ob y ektni jami ba h osi 1,00 313 226,7
70

Amalga oshirilgan ba h olash usullari natijasiga k o’ ra ba h olash ob y ektining bugungi
kundagi jami bozor q iymati 313 226,7 ming so'm mi q dorida ani q landi.
FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO‘YXATI:
Asosiy adabiyotlar
1. Ўзбекистон Республикаси Президенти Шавкат Мирзиёевнинг Олий
Мажлисга Мурожаатномаси.”Халқ сўзи” газетаси, 2018 йил 29 декабрь.
2. Мирзиёев Ш.М. Билимли авлод – буюк келажакнинг, тадбиркор халқ –
фаровон ҳаётнинг, дўстона ҳамкорлик эса тараққиётнинг кафолатидир
(Ўзбекистон Республикаси Конституцияси қабул қилинганининг 26
йиллигига бағишланган тантанали маросимдаги нутқи, 2018 йил 7
декабрь). – “Халқ сўзи” газетаси, 2018 йил 8 декабрь, № 253 (7211).
3. Мирзиёев Ш.М. Билимли авлод – буюк келажакнинг, тадбиркор халқ –
фаровон ҳаётнинг, дўстона ҳамкорлик эса тараққиётнинг кафолатидир//
“Халқ сўзи”, 2018 йил 8 декабрь.
4. «Танқидий таҳлил, қатъий тартиб-интизом ва шахсий жавобгарлик – ҳар
бир раҳбар фаолиятининг кундалик қоидаси бўлиши керак” Ўзбекистон
Республикаси Президенти Шавкат Мирзиёевнинг мамлакатимизни 2016
71

йилда ижтимоий-иқтисодий ривожлантиришнинг асосий якунлари ва
2017 йилга мўлжалланган иқтисодий дастурнинг энг муҳим устувор
йўналишларига бағишланган Вазирлар Маҳкамасининг кенгайтирилган
мажлисидаги маърузаси. Т. “Халқ сўзи” газетаси. 2017 йил 14 январь.
5. “Илм-фан ютуқлари — тараққиётнинг муҳим омили” Ўзбекистон
Республикаси Президенти Шавкат Мирзиёевнинг 2016 йил 30 декабрдаги
мамлакатимизнинг етакчи илм-фан намояндалари билан учрашувдаги
маърузаси. Т. “Халқ сўзи” газетаси. 2016 йил 31 декабрь.
6. Ганиев К.Б., Ганиева Г.И.. Оценка недвижимости: Учебное пособие –
Ташкент, KONSAUDITINFORM – NASHR , 2010. – 232 с.
7. Диплом ишларини бажариш учун услубий кўрсатма (тузувчилар:
К.Ганиев, З.Рахимов). Самарқанд, 2015.
Qonunlar va me’yoriy-huquqiy adabiyotlar
1. Ўзбекистон Республикаси Конституцияси.-Т.: “Ўзбекистон”, 2010.
2. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 1997 йил 28 октябрдаги
“Капитал қурилишни ташкил этишни тартибга солиш чора-тадбирлари
тўғрисида” ги ПФ-1875-сонли Фармони.
3. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2003 йил 6 майдаги “Капитал
қурилишда иқтисодий ислоҳотларни янада чуқурлаштиришнинг асосий
йўналишлари тўғрисида” ги ПФ-3240-сонли Фармони.
4. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2005 йил 24 мартдаги
“Қурилиш материаллари саноатида иқтисодий ислоҳотларни
чуқурлаштириш ва тармоқни жадал ривожлантириш тўғрисида” ги ПФ-
3586-сонли Фармони.
5. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2007 йил 1 июндаги “2007 -
2011 йиллардаги даврда қурилиш материаллари саноати корхоналарини
модернизация қилиш, техникавий ва технологик қайта жиҳозлаш дастури
тўғрисида” ги ПҚ-646-сонли Қарори.
72

6. Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 2003 йил 3 июлдаги
“Капитал қурилишда танлов савдолари тизимини такомиллаштириш
чора- тадбирлари тўғрисида” ги 302-сонли Қарори.
7. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2017 йил 7 февралдаги
“ Ўзбекистон Республикасини янада ривожлантириш бўйича Ҳаракатлар
стратегияси тўғрисида ” ги ПФ-4947-сонли Фармони.
8. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2018 йил 2 апрелдаги
“Қурилиш соҳасида давлат бошқаруви тизимини тубдан
такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида” ги ПФ-5392-сонли
Фармони.
Qo’shimcha adabiyotlar
1. Грабовый П.Г. , Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и
управление недвижимостью: Учебник для вузов: В 2 частях /. Под общ. Ред.
П.Г.Грабового. - Смоленск: Изд-во «Смоленск Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001
– с. 328.
2. Международные стандарты оценки. В 2 т./Под ред.И.Л.Артеменкова.-М.:
РОО, 1995.
3. Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по
направлениям: «Управление стоимости недвижимости», «Управление
стоимостью бизнеса предприятий инвестиционно- строительной сферы» для
студентов факультета ЭОУС, обучающихся по специальности 2915
«Экспертиза и управление недвижимостью» для слушателей курсов по спец.
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». – М.: МГСУ, 2006. – с 74.
Internet saytlari
1. www.gov.uz.
73

2. www.gki.uz
3. www. stat.uz
4. www.minstoy.uz.
5. www. cer. uz
74

Ko‘chmas mulkni baholashda qo‘llaniladigan daromad yondashuvining usullari

Купить

Похожие документы
2001-yil sentabr voqealri va uning xalqaro munosabatlarga
1945-1990-yillarda Buyuk Britaniya
1918-1923 yillarda xalqaro munosabatlar, Versal Vashington siyetemasining tuzilishi
Ahmad al-farg‘oniy
Almashlab ekishni loyihalashtirish va joriy etish